Североамериканский рынок центров обработки данных столкнулся с историческим дефицитом поставок
Рынок размещения центров обработки данных в Северной Америке испытывает напряжение из-за беспрецедентного спроса, а уровень вакантных площадей упал до всего лишь 2,31 TP3T, согласно отчету JLL по центрам обработки данных в Северной Америке за середину 2025 года. Общий объем ресурсов достиг рекордных 15,5 гигаватт (ГВт), но ограничения по мощности и дефицит энергии усиливаются, даже несмотря на то, что сектор продолжает свой быстрый рост.
Северная Вирджиния остаётся крупнейшим хабом континента с 5,6 ГВт, что более чем в три раза превышает 1,5 ГВт в Далласе и Форт-Уэрте. На долю облачных гигантов и крупных технологических компаний приходится около 651 TP3T лизинговых операций, что закрепляет доминирование гиперскейлеров на рынке.
«Рынок колокейшн-оборудования испытывает беспрецедентное давление спроса», — заявил Энди Квенгрос, исполнительный директор JLL. «Несмотря на сбои в начале года, включая мероприятие DeepSeek и опасения по поводу тарифов, сектор продемонстрировал очередной рекордный результат».
Поглощение опережает предложение
В первой половине 2025 года чистый объём потребления составил 2,2 ГВт, лидерами стали Северная Вирджиния (647 МВт) и Даллас/Форт-Уэрт (575 МВт), а также Чикаго (368 МВт) и Остин/Сан-Антонио (291 МВт). Ожидается, что темпы роста превысят рекордные показатели 2024 года.
Курт Холкомб, управляющий директор JLL Global Data Center Solutions, отметил: «В Далласе и Форт-Уэрте конкуренция за ограниченные мощности очень жёсткая. Крупные поставщики облачных услуг бронируют электроэнергию на годы вперёд. Остин стал рынком первого уровня с почти 921 МВт мощностей и 341 МВт в стадии строительства, что на 5001 ТП3Т больше, чем в 2020 году».
Общая мощность проектов строительства выросла до 7,8 ГВт — в 10 раз больше, чем пять лет назад, — однако 731 ТП3Т этой мощности уже сданы в предварительную аренду.
«Концепция «построй и они придут» закончилась», — заявил Мэтт Ландек, президент подразделения JLL. «Теперь компании резервируют мощности за 18–24 месяца до развёртывания, что кардинально меняет стратегию развития центров обработки данных».
Ограничения власти стимулируют сдвиг в развитии
Рост цен на электроэнергию – почти на 301 TP3T с 2020 года, до среднего значения 9,7 цента/кВт⋅ч – стимулирует рост в сторону развивающихся рынков. В Колумбусе с 2020 года рост составил 1800 TP3T, а в Остине/Сан-Антонио – 500 TP3T. Рынки с более низкой стоимостью электроэнергии, такие как Солт-Лейк-Сити (5,7 цента/кВт⋅ч) и Денвер (6,4 цента/кВт⋅ч), привлекают новые инвестиции.
«Энергетика стала новой недвижимостью», — заявил Эндрю Бэтсон, руководитель отдела исследований центров обработки данных в США в JLL. «В условиях практически нулевого уровня вакантных площадей поглощение практически полностью зависит от предварительной аренды, а сроки поставки превышают 12 месяцев. С 2017 года рынок рос среднегодовыми темпами в 20%, и, по нашим данным, эти темпы сохранятся до 2030 года, что потенциально позволит увеличить мощность до 42 ГВт».
Аппетит инвесторов резко возрос
Центры обработки данных остаются одним из самых востребованных классов активов в сфере недвижимости: рыночная капитализация выросла на 1611 трлн. пенсов с 2019 года, уступая только промышленным объектам. В первом полугодии 2025 года объёмы освоения капитала резко возросли: долгосрочные лизинговые проекты обеспечили финансирование до 851 трлн. пенсов с учетом затрат, в то время как рынки долговых обязательств расширяются за счёт кредитов ABS и SASB.
JLL прогнозирует сохранение дисбаланса спроса и предложения. Строящиеся объекты в основном уже сданы в аренду, а в течение следующих пяти лет планируется ввести 31,6 ГВт дополнительных мощностей. Лидирует Северная Вирджиния с 5,9 ГВт, за ней следуют Финикс (4,2 ГВт), Даллас/Форт-Уэрт (3,9 ГВт) и Лас-Вегас/Рино (3,5 ГВт).
«В Северной Америке к 2030 году объём развития центров обработки данных может составить 1 триллион долларов США, — сказал Бэтсон. — Более 100 ГВт мощностей для размещения оборудования и гипермасштабирования могут стать первоначальным этапом или реализацией, не считая потенциальных ускорителей, таких как квантовые вычисления. Внедрение искусственного интеллекта, миграция в облако и цифровая трансформация создали идеальный шторм: спрос значительно превышает предложение».
English