Рекордно высокие цены на жилье и постоянно повышенные ставки по ипотечным кредитам сделали рынок жилья сложным для покупателей и для отрасли в целом — и даже не значительные в этом году рост предложения кажется, помогает.
Особенно сложно пришлось потенциальным покупателям, которые в настоящее время являются арендаторами, поскольку последние сами столкнулись с кризисом доступности жилья. ЗумперНациональный индекс арендной платы показывает, что, хотя рост арендной платы стабилизируется, медианная запрашиваемая арендная плата за однокомнатную квартиру в настоящее время составляет $1,520 в месяц, а за двухкомнатную — $1,910.
Хотя эти цифры кажутся высокими на первый взгляд, они ещё выше, если учесть доходы арендаторов. Годовой доход Отчет «Вне досягаемости» из Национальная жилищная коалиция для малообеспеченных слоев населения (NLIHC) делает именно это, и данные недвусмысленно показывают, почему переход от аренды к владению жильем оказался таким сложным.
В ходе телефонной конференции с представителями прессы генеральный директор NLIHC Рене Уиллис подчеркнула необходимость принятия мер на федеральном уровне.
«Нам нужны крупные инвестиции в помощь арендаторам, в сохранение и развитие доступного и недорогого жилья, а также в усиление защиты арендаторов. Нам необходимо смелое лидерство, которое будет ориентироваться на тех, кто больше всего нуждается», — сказал Уиллис.
Пропасть доступности аренды
NLIHC подсчитал, что, исходя из справедливой рыночной арендной платы, предоставляемой Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) для аренды «скромной» двухкомнатной квартиры потребуется почасовая оплата в размере $33.63. Для аналогичной однокомнатной квартиры почасовая оплата составит $28.17.
Проблема для арендаторов в том, что большинство из них не зарабатывает столько, а в большинстве более дорогих мегаполисов ещё меньше тех, кто может себе это позволить. NLIHC разбил почасовую оплату на процентили, чтобы определить, какие слои населения могут позволить себе аренду одно- и двухкомнатных квартир.
60-й процентиль зарабатывает $29.89 в час, что достаточно, чтобы позволить себе снять однокомнатную квартиру, но не двухкомнатную. 70-й процентиль зарабатывает $36.08 в час, что делает двухкомнатную квартиру доступной.
Часто требуется несколько работ
Если рассматривать доступность через призму почасовой оплаты труда, разница между заработной платой и арендной платой становится еще более разительной, если учесть количество рабочих мест на полную ставку, которые необходимо иметь работнику с минимальной заработной платой, чтобы позволить себе аренду двухкомнатной квартиры по справедливой рыночной цене.
Можно подумать, что работнику с минимальной заработной платой понадобится больше рабочих мест в штатах с более высокой стоимостью труда, таких как Нью-Йорк, Калифорния и Иллинойс. Но это не так, поскольку в каждом штате установлена своя минимальная заработная плата, а в некоторых штатах по умолчанию установлена федеральная минимальная заработная плата в размере $7.25 в час.
Штаты, в которых действует федеральная минимальная заработная плата, — это те, в которых работникам с минимальной заработной платой больше всего нужна работа на полную ставку.
В Нью-Гемпшир, работнику с минимальной заработной платой необходимо иметь 4,8 рабочих мест на полную ставку, чтобы позволить себе снять двухкомнатную квартиру. Далее следуют Джорджия и Техас, которые обычно являются штатами с низкой стоимостью труда, с 4,1 рабочим местом. Далее следуют Юта (4), Айдахо (3,8), Пенсильвания (3,8), Северная Каролина (3,8) и Теннесси (3,8).
Штаты с высокой стоимостью жизни имеют преимущество перед другими штатами, поскольку, как правило, устанавливают собственную минимальную заработную плату выше федерального стандарта. Работнику с минимальной зарплатой в Нью-Йорке или Калифорнии потребуется устроиться на три работы, чтобы позволить себе двухместную квартиру. Более высокая доступность жилья наблюдается в Массачусетсе (3,1), Нью-Джерси (2,6), Вашингтоне (округ Колумбия) (2,5) и Иллинойсе (2).
Раса и пол имеют большое значение
Хотя аренда жилья — сложная задача для всех демографических групп, среди женщин и представителей меньшинств эта проблема стоит еще острее.
Белые мужчины, зарабатывающие 130,53 пенса в час (что является медианной зарплатой для их демографической группы), могут позволить себе скромную однокомнатную аренду, которая требует почасовой оплаты в 28,17 пенса в час. Но это единственная демографическая группа, представленная в отчёте NLIHC, которая может позволить себе любую аренду.
При средней заработной плате 19,95 латиноамериканским женщинам сложнее всего позволить себе аренду жилья, за ними следуют чернокожие женщины (121,25), латиноамериканские мужчины (122,23), чернокожие мужчины (122,60) и белые женщины (125,31).
«Не все получают одинаковую выгоду от своего труда», — заявил исследователь NLIHC Дэн Эммануэль на пресс-конференции. «Поэтому мы также хотим рассмотреть, как потенциальные расовые и этнические различия в заработной плате влияют на проблему доступности жилья».
«И когда мы это делаем, мы видим, что чернокожие и латиноамериканские работники сталкиваются с большей разницей между своей заработной платой и стоимостью аренды жилья, чем белые работники».
English