Согласно новым данным Redfin, американские строители получили разрешения на строительство 13 многоквартирных домов на каждые 10 000 человек в США в этом году, что почти на 30% меньше, чем в среднем 18 за те же периоды в 2021-2023 годах.
Разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось не потому, что их труднее получить, а потому, что строители стремятся их уменьшить. Вот две причины, по которым строители требуют меньше разрешений:
1. Повышенные процентные ставки сделали заимствование денег для строительных проектов более дорогим.
2. Из-за строительного бума в последние годы на рынке уже появилось почти рекордное количество новых многоквартирных домов, что затрудняет поиск арендаторов для некоторых владельцев недвижимости. Менее половины (47%) новых квартир, построенных в конце прошлого года, были сданы в течение трех месяцев – это самый низкий показатель с 2020 года.
Хотя выдача разрешений на строительство многоквартирных домов и начало строительства значительно замедлились (оба упали ниже среднего исторического показателя за 10 лет), количество возводимых квартир по-прежнему находится на историческом максимуме. Это связано с тем, что многие проекты, начатые во время пандемии, сейчас завершаются. Такое отставание в строительстве новых квартир означает, что владельцы недвижимости во многих районах конкурируют друг с другом за арендаторов, что ограничивает рост цен на аренду в США. Запрашиваемая арендная плата выросла менее чем на 1% по сравнению с прошлым годом – это далеко от роста на 18%, наблюдавшегося во время пандемии, – хотя она все еще находится на самом высоком уровне с 2022 года.
«Потенциальные арендаторы должны знать, что сейчас может быть лучшее время для подписания договора аренды, чем позже», — сказал старший экономист Redfin Шехарьяр Бохари. «Владельцы недвижимости могут снова начать повышать арендную плату, как только все новые квартиры, поступившие на рынок, заполнятся арендаторами и предложение перестанет быть таким большим, что может произойти через год или два».
Отчет основан на анализе Redfin данных Бюро переписи населения США, охватывающих разрешения на строительство многоквартирных домов в зданиях с пятью и более квартирами в течение первых пяти месяцев 2024 года и за те же периоды в 2021-2023 годах. Национальные данные охватывают всю территорию США, а приведенные ниже разделы метро охватывают 79 метрополитенов США с населением не менее 750 000 человек.
Кейп-Корал и Остин разрешают строительство большего количества многоквартирных домов, чем где-либо еще в США
В Кейп-Корал строители Флориды получили разрешения на строительство 27 многоквартирных домов на 10 000 человек в этом году – самый высокий уровень среди 79 метрополитенов, проанализированных Redfin. Далее следовали Остин, Техас (21), Гринсборо, Северная Каролина (20), Норт-Порт, Флорида (18), Омаха, Невада (17), Нэшвилл, Теннесси (15), Тампа, Флорида (14), Орландо, Флорида (13). ), Даллас (13) и Колумбус, Огайо (12).
Многие из этих метрополитенов находятся в «Солнечном поясе», популярность которого резко возросла во время пандемии, что способствовало строительному буму в регионе. Во Флориде расположены четыре из десяти вышеупомянутых метро.
Флорида сталкивается с высоким риском штормов, наводнений и повышения уровня моря и является эпицентром кризиса жилищного страхования. Но строители продолжают строить, потому что спрос все еще есть – отчасти из-за притока иногородних, переехавших сюда во время пандемии. Число разрешений также может вырасти во Флориде, поскольку домовладельцы продолжают восстанавливать жилье после урагана «Иан» в конце 2022 года.
Два метрополитена с наименьшим количеством разрешений на многоквартирное строительство на 10 000 человек находятся в Калифорнии. В Стоктоне, штат Калифорния, в первые пять месяцев года разрешения не выдавались. За ним следуют Бейкерсфилд, Калифорния (0), Провиденс, Род-Айленд (0), Эль-Пасо, Техас (1), Батон-Руж, Лос-Анджелес (1), Кливленд (1), Фресно, Калифорния (1), Детройт (1), Дейтон, Огайо (1) и Новый Орлеан (1).
После пандемии строительство многоквартирных домов замедлилось в большинстве районов, но есть 25 метрополитенов, где количество разрешений увеличилось
В большинстве городских агломераций после пандемии наблюдалось сокращение количества разрешений на строительство многоквартирных домов, при этом Остин показал самый большой спад, несмотря на то, что он по-прежнему остается вторым по величине выдателем разрешений в стране. Как упоминалось выше, в этом году строители в столице Техаса получили 21 разрешение на 10 000 человек, но это меньше, чем в среднем 40 в 2021–2023 годах. В Джексонвилле произошло второе по величине падение (5 разрешений на 10 тысяч человек в 2024 году против 23 разрешений на 10 тысяч человек в 2021-2023 годах). Далее следовали Колорадо-Спрингс, Колорадо (7 против 24), Бойсе, Айдахо (4 против 17) и Роли, Северная Каролина (9 против 21).
Популярность многих из вышеупомянутых рынков жилья выросла во время пандемии, но с тех пор ее рост замедлился, отчасти из-за того, что многие люди оказались обесценены.
На другом конце спектра 25 метрополитенов разрешают больше, чем во время пандемии. В этом году строители в Гринсборо получили 20 разрешений на строительство многоквартирных домов на каждые 10 000 человек по сравнению с в среднем всего лишь четырьмя в 2021-2023 годах — это самый большой рост среди метрополитенов, проанализированных Redfin. Замыкают пятерку лидеров Кейп-Корал (27 против 16), Омаха (17 против 10), Колумбус (12 против 7) и Тампа (14 против 9). Полные данные на уровне города можно найти в отчете, ссылка на который приведена в нижней части этого пресс-релиза.
Арендная плата падает во многих метрополитенах, строительство которых бурно развивалось во время пандемии
Медианная запрашиваемая арендная плата снизилась по сравнению с прошлым годом в 16 из 33 метрополитенов, по которым Redfin располагает данными о ценах на аренду. Во многих из этих метрополитенов арендная плата падает из-за разрастания многоквартирного строительства, а это означает, что владельцы зданий конкурируют за арендаторов. В 16 метрополитенах, где арендная плата падает, в 2021-2023 годах разрешено строительство в среднем 14 многоквартирных домов на 10 тысяч человек. Для сравнения, в метрополитенах, где арендная плата растет, разрешено в среднем всего семь единиц жилья на 10 000 человек.
При рассмотрении текущих тенденций цен на аренду имеет смысл проанализировать разрешения в 2021–2023 годах (а не в 2024 году), поскольку это те объекты, которые уже появились на рынке, а значит, у них было время повлиять на арендную плату.
В Джексонвилле медианная сумма запрашиваемой арендной платы в мае упала на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – это самое большое падение среди метрополитенов, по которым Redfin располагает данными об аренде. Джексонвилл был одним из лидеров по количеству разрешений в стране в 2021–2023 годах: в среднем на 10 000 человек приходилось 23 многоквартирных дома. Похожая история наблюдается в Остине, который был лидером по разрешению в стране во время пандемии и где в мае запрашиваемая арендная плата упала на 7% – третье по величине снижение среди метрополитенов, по которым Redfin располагает данными о ценах на аренду.
English