Штат Монтана возможно, не является ключевым источником бизнеса для индустрии обратной ипотеки, но это не отменяет того факта, что проживающие там пожилые люди могут найти этот продукт полезным для достижения какой-то финансовой цели.
Это может быть проблемой, если они живут в необычном или уникально построенном доме или если они живут на обширном участке земли с небольшим количеством соседей. Это мнение двух специалистов по обратной ипотеке, которые сели обсудить бизнес там с ЖильеПроволока''s Reverse Mortgage Daily (RMD).
Курт Ларсон, ветеран индустрии обратной ипотеки. VIP-Ипотекаи Келли ДеВольф из Взаимная ипотека в ОмахеКаждый из них имеет корни в штате, причем оба мужчины ранее покинули Монтану, прежде чем вернуться.
Различные типы недвижимости
Ларсон вырос в Биг-Сэнди, небольшом городке к северу от Грейт-Фолс. Он присоединился к ипотечной индустрии в 1990 году и перешел на обратную ипотеку в 2002 году. На протяжении многих лет он жил в разных штатах, но вернулся в Монтану со своей семьей в 2020 году. В каждом населенном пункте есть свои проблемы с выдачей обратной ипотеки, и Монтана не является исключением. .
«В Монтане, в отличие от гораздо более населенных районов, таких как Финикс и Лос-Анджелес, никогда не было промышленного жилья», — объяснил Ларсон. «Еще в 30-х и 40-х годах в этих местах были подразделения с производственными цехами на 500 лотов, каждый площадью 7500 квадратных футов, с двумя моделями. В Монтане никогда не было для этого ни населения, ни рынка, ни рабочей силы. Здесь все изготавливается по индивидуальному заказу или промышленные домаили бревенчатые домики, построенные отдельными людьми».
Это приводит к некоторым проблемам в сфере обратной ипотеки, поскольку многие объекты недвижимости, на которые заемщики могут обращаться за кредитами, очень разные.
«У вас может быть дом на одну семью площадью 25 акров, что весьма необычно для других рынков», — сказал он. «Получение сопоставимых или оценки для этих свойств может быть проблемой. Здесь оценщики умеют определять схожие значения, но это может быть непросто. Есть бревенчатые дома, промышленные дома и дома из бруса, построенные по индивидуальному заказу, и все они различаются по стоимости».
Постоянные проблемы
ДеВольф, монтанец в пятом поколении, сказал, что оформить обратную ипотеку в штате для него сложнее, чем в других частях страны.
"В Калифорния«В основном вы имеете дело с частными домами, поэтому сравнить их довольно легко, и вы не столкнетесь со многими уникальными ситуациями», — сказал он. «Монтана — полная противоположность. Исторически сложилось так, что большинство домов в Монтане строились по индивидуальному заказу».
В населенных пунктах, таких как Бозман и Биллингс, может быть больше жилых домов, но это относительно недавнее явление, объяснил ДеВольф. Растущая проблема связана со строительством промышленного жилья.
«Многие люди покупают готовые дома, ставят их на фундамент, но никогда не лишают их права собственности», — сказал он. «Монтана автоматически объявляет их недвижимым имуществом, как только они закрепляются на постоянной основе, но правительство требует документов об отмене права собственности. Это может осложниться при смене владельца, особенно если предыдущий владелец умер».
Стоимость дома и огромная площадь
Стоимость дома также может сильно различаться. Монтана — популярное место для отдыха, поэтому суммы в долларах можно найти по всему спектру.
«Я живу в районе, где средняя цена дома составляет $2,4 миллиона — это курортная зона со многими дорогими объектами недвижимости», — сказал Ларсон. «Существует широкий спектр возможностей, и вам могут позвонить по поводу обратной ипотеки в городе с населением 700 человек, где им приходится ехать в радиусе 100 миль за льготами. Основная проблема заключается в разнообразии типов и стоимости недвижимости».
Площадь в акрах также является распространенной проблемой для DeWolf, особенно в тех случаях, когда правила штата могут противоречить Федеральное жилищное управление (FHA) правила.
«FHA имеет максимальную площадь в 50 акров, но правило «мини-ранчо» Монтаны вступает в силу для более крупных объектов, требуя ипотечного кредита вместо договора доверительного управления, который FHA не признает», - сказал он. «Вы также получаете много специальных домов на грунтовых дорогах с частными дорожными сервитутами и без зарегистрированного дорожного соглашения, что может создать проблемы».
Как и Ларсон, ДеВольф сталкивается с трудностями при поиске аналогов в сельских районах штата. На других объектах могут быть колодцы с высоким содержанием минералов, что требует проведения испытаний воды.
«Популярность Монтаны возросла, отчасти благодаря таким шоу, как «Йеллоустоун», что привело к появлению большего количества нестандартных и автономных домов», - объяснил он. «Эти объекты недвижимости представляют собой уникальные проблемы, но мой многолетний опыт в бизнесе помогает ориентироваться в этих поворотах».
Типы продуктов
Ларсон сказал, что, хотя стоимость дома может достигать нескольких миллионов долларов, он считает, что базового предложения Home Equity Conversion Mortgage (HECM) достаточно, особенно в условиях Лимит HECM 2024 г..
«В Монтане с населением около миллиона человек не наблюдается значительного роста ценностей сельского сообщества», - сказал он. «Однако популярные районы, такие как Бозман, Миссула и Уайтфиш, с их зонами отдыха, горнолыжными курортами, озерами и реками, привлекли множество людей».
По его словам, в то время как Ларсон изучает возможности разработки запатентованных продуктов, большая часть его бизнеса сосредоточена на продуктах HECM. Но Ларсон и ДеВольф видят большой потенциал в HECM for Purchase (H4P), объяснили они.
«Я определенно согласен, что это продукт, который должен иметь гораздо больше преимуществ», — сказал ДеВольф. «Я просто не понял, как создать импульс. Я знаю, как вызвать волнение, но не знаю, как заставить людей думать об этом.
«Сообщество недвижимости теперь видит больше молодых агентов, поскольку старшие уходят на пенсию. Молодые агенты великолепны — они предприимчивы и трудолюбивы, — но я не уверен, что они также ладят с клиентами постарше».
English