Хотя США Рынок жилья возможно, замедлился во втором квартале года, инвесторы не убрали ногу с педали газа.
Согласно отчету, опубликованному в четверг, количество покупок жилья инвесторами выросло на 3,4% в годовом исчислении во втором квартале 2024 года, что является самым большим ростом со второго квартала 2022 года. Красноперый.
Для сравнения, общий объем покупок жилья в США за тот же период сократился на 1,9%, что Redfin объясняет повышением ставки по ипотечным кредитам и цены на жилье. Хотя инвесторы по-прежнему чувствительны к изменениям ставок по ипотеке, они менее чувствительны, чем покупатели-потребители, поскольку 69% инвесторов платят наличными.
Исследование основано на анализе записей о покупке жилья на уровне округов в 39 самых густонаселенных городских агломерациях США с 2000 года. Redfin заявила, что определяет инвестора как «любое учреждение или бизнес, который приобретает жилую недвижимость, то есть этот отчет охватывает как институциональных, так и частных инвесторов».
В общей сложности инвесторы приобрели $43 млрд. дома во втором квартале, увеличившись на 13,71тр3тр в годовом исчислении, что также стало самым большим приростом за два года.
Redfin обнаружил, что инвесторы приобрели 16,8% (примерно один из шести) домов, проданных во втором квартале 2024 года, по сравнению с 16% годом ранее. Это самая высокая доля во втором квартале за всю историю, не считая 2022 года (20,8%).
Redfin заявила, что данные за второй квартал 2024 года показывают, что активность инвесторов стабилизируется после более чем двукратного роста во время бума покупки жилья, вызванного пандемией в 2021 году. Затем она упала почти на 50% в 2023 году из-за снижения арендная плата и стоимости жилья на некоторых рынках.
Хотя спрос на аренду остается высоким, цены на аренду растут медленно из-за большого количества новых квартир, появляющихся на рынке, что создает конкуренцию для арендаторов. Но Начало строительства многоквартирных домов замедлилось, что является хорошей новостью для арендодателей, желающих повысить арендную плату.
Redfin объясняет этот рост тем, что инвесторы быстрее выходят из игры, чем покупатели-потребители.
«Одной из причин, по которой инвесторы в недвижимость выходят из спячки, является желание воспользоваться высоким спросом со стороны арендаторов», — заявил в своем заявлении старший экономист Redfin Шехарьяр Бохари.
«Высокие цены на жилье и ставки по ипотеке сделали владение жильем недоступным для многих американцев, что подпитывает спрос на аренду. Инвесторы, многие из которых могут позволить себе платить наличными, чтобы избежать удара высоких ставок по ипотеке, наживаются на этом спросе».
Кроме того, брокерская компания отметила, что рост активности инвесторов обусловлен покупками односемейных домов, которые выросли на 6,7% в год во втором квартале 2024 года. Напротив, покупки инвесторами многоквартирных домов (от двух до четырех квартир), кондоминиумов и кооперативов, а также таунхаусов сократились на 5%, 3,3% и 1,9% соответственно.
В общей сложности, односемейные дома составили 69,4% всех покупок инвесторов во втором квартале 2023 года, самая высокая доля с середины 2022 года. На кондоминиумы и кооперативы пришлось 19,4%, за ними следуют таунхаусы (6,5%) и многоквартирные дома (4,7%).
Redfin отметила, что инвесторы обычно отдают предпочтение односемейным объектам недвижимости, поскольку в этом сегменте рынка наблюдается относительно высокий рост арендной платы и более низкая текучесть кадров среди арендаторов.
Подтверждением этих данных является недавний отчет Ассоциация ипотечных банкиров (MBA), который обнаружил, что многосемейное кредитование сократилось на 49% до $246 млрд в 2023 году.
«Многоквартирное кредитование сократилось примерно вдвое в 2023 году, поскольку объемы сделок купли-продажи сократились, и гораздо меньше владельцев недвижимости стремились рефинансировать свои кредиты», — говорится в заявлении Джейми Вудвелл, руководителя отдела исследований коммерческой недвижимости MBA.
Что касается окупаемости инвестиций (ROI), Redfin сообщил, что типичный дом, проданный инвестором в июне, был продан за 58% больше, чем инвестор купил его, что ниже 62,1% годом ранее, но все еще выше допандемических уровней. Только 5% домов, проданных инвесторами, понесли убытки, что ниже 5,8% во втором квартале 2023 года и ниже допандемических уровней.
Это можно, по крайней мере, частично объяснить тем фактом, что инвесторы приобрели 24,1% недорогих домов, проданных во втором квартале 2024 года, по сравнению с 22,7% годом ранее. Для сравнения, 14,7% дорогих домов и 12,1% домов средней ценовой категории, проданных, были приобретены инвесторами.
Недорогие объекты недвижимости — которые Redfin описывает как те, которые оцениваются в нижней трети местного рынка — составили 45,2% всех покупок домов инвесторами во втором квартале. Доли дорогих и средних домов составили 30,9% и 23,9% соответственно.
Среди отдельных проанализированных рынков Сан-Хосе и Лас-Вегас показали самый большой годовой прирост покупок жилья инвесторами (+27%). Три других калифорнийских метрополии — Сакраменто (+18,9%), Лос-Анджелес (+17,9%) и Сан-Франциско (+17,8%) — замкнули пятерку лидеров.
В районе метро Сан-Хосе также наблюдался самый большой общий рост покупок домов во втором квартале 2024 года, на 15,2% больше, чем в предыдущем году, в то время как в районе метро Сан-Франциско был зафиксирован самый большой годовой рост рентабельности инвестиций инвесторов в недвижимость, проданную в июне. Типичный дом в Сан-Франциско, проданный инвестором, ушел на $685 500 дороже первоначальной цены покупки, что на 50,7% больше, чем годом ранее.
«В Сан-Хосе много иностранных инвесторов, которые покупают недвижимость, не глядя, и много спекулянтов, которые скупают ветхие дома, красят их помадой и продают с прибылью», — сказал в отчете Крейг Пеллегрини, агент Redfin Premier в Сан-Хосе.
«Я также вижу, как родители покупают вторые дома, которые они планируют сдавать в аренду на некоторое время, а затем передать своим детям, некоторые из которых только что закончили колледж и не могут позволить себе купить их сами. Есть много людей с технологическими деньгами, которые купили дома здесь в начале 2000-х, накопили кучу капитала и теперь занимаются подработкой в качестве инвесторов в недвижимость. Но есть также люди, которые снимают жилье в таких районах, как Маунтин-Вью и Лос-Альтос, а затем покупают инвестиционную недвижимость в Сан-Хосе — где цены на жилье ниже — чтобы накопить капитал».
На другом конце спектра объемы покупки жилья инвесторами снизились больше всего в годовом исчислении в Форт-Лодердейле, Флорида (-15,9%); Провиденсе, Род-Айленд (-12,4%); Нью-Брансуике, Нью-Джерси (-11,9%); Майами (-11,3%); и Чикаго (-11,1%).
«Хотя арендная плата здесь высокая, страхование Ставки и налоги на недвижимость также высоки, из-за чего инвесторам сложно понять эти цифры», — сказал в отчете Боб Бенсон, агент Redfin Premier в Форт-Лодердейле.
Наибольшие доли покупок жилья инвесторами во втором квартале 2024 года наблюдались на рынках Майами (28,5%), Сан-Диего (23,7%), Анахайма, Калифорния (23,3%), Лас-Вегаса (22,3%) и Лос-Анджелеса (22,2%). Напротив, наименьшие доли наблюдались в Провиденсе, Род-Айленд (8,5%), Вашингтоне, округ Колумбия (8,7%), Уоррене, Мичигане (9,2%), округе Монтгомери, Пенсильвания (9,5%) и Сиэтле (9,7%).
English