в Август обновление ставок, я объяснил, почему более 99% ипотечных кредитов под залог жилья (HECMs) — это кредиты с переменной процентной ставкой и их преимущества по сравнению с аналогом с фиксированной ставкой. Некоторые из этих преимуществ улучшаются со временем, например, органический рост кредитной линии. Так имеет ли смысл подавать заявку сразу, даже если ставки могут снизиться в будущем?
Согласно общепринятому мнению, домовладельцы должны воздержаться от получения обратной ипотеки до тех пор, пока она им не понадобится или пока процентные ставки не снизятся. Новичкам это может показаться правильным выбором. В конце концов, более старший возраст и более низкие процентные ставки обычно приводят к более высоким основным лимитам. Однако затраты, как правило, перевешивают преимущества ожидания.
Затраты и риски ожидания
Использование обратной ипотеки в качестве «последнее средство» как правило, не является оптимальным. Опубликованные исследования в журнале Journal of Financial Planning это продемонстрировали. Обратная ипотека, полученная как можно раньше, создает большую эффективность выход на пенсию. Они обладают потенциалом увеличения денежного потока и ликвидности, снижения налоговых обязательств и, в некоторых случаях, увеличения чистой стоимости активов.
Хотя мы не можем подробно останавливаться на преимуществах финансового планирования, рассмотрим следующие основные затраты и риски ожидания:
- Потерянный совокупный рост LOC
Время на стороне домовладельцев, которые получают обратную ипотеку как можно раньше. Неиспользованный основной долг будет расти в пользу заемщика по текущим процентным ставкам плюс 0,50%. - Упущенные возможности денежного потока
Денежный поток немедленно улучшается при погашении традиционной ипотеки с помощью обратной ипотеки, поскольку обратная ипотека не требует ежемесячных выплат основного долга и процентов. - Регуляторный риск
Правила и рекомендации по обратной ипотеке периодически меняться. Хотя некоторые изменения могут быть полезными, другие создали дополнительные проблемы. - Риск квалификации
Нет никакой гарантии, что вы сможете получить обратную ипотеку, когда это необходимо. Многие домовладельцы убедились на собственном горьком опыте: лучше иметь LOC и не нуждаться в нем, чем нуждаться в нем и не иметь его. - Риск оценки
Для некоторых рынков ожидание может снизить основные лимиты, если стоимость недвижимости снизится. Получение обратной ипотеки на раннем этапе фиксирует сегодняшнюю стоимость для расчета начальных основных лимитов.
Обновление за сентябрь 2024 г.
Среднее значение 10-летней казначейской облигации с постоянным сроком погашения (CMT) за неделю — используемое для расчета ожидаемых ставок HECM — снизилось на 48 базисных пунктов с начала августа. Новое среднее значение (3,77%) добавляется к марже кредитора, и полученная ожидаемая ставка действительна для новых заявок HECM с 10 по 16 сентября.
Это самые низкие показатели индекса, которые мы наблюдали с июня 2023 года. Также обратите внимание, что мы увидели сужение спреда между 10-летними и 1-летними средними значениями CMT (-0,45%).
Графика Дэна Халтквиста. Эта статья не обязательно отражает мнение ЖильеПроволока's Обратная ипотека ежедневно и его владельцы.
Чтобы связаться с автором этой истории: Дэном Халтквистом по адресу dan@understandingreverse.com
Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: Крис Клоу по адресу chris@hwmedia.com
English