Спрос на жилье носит ярко выраженный сезонный характер, поэтому тот факт, что наши данные по ожидаемым контрактам в последнее время укрепляются, просто говорит о том, что более низкие ставки по ипотеке стабилизировали и укрепили спрос в последнее время.
Скорее всего, это займет ставки по ипотечным кредитам опуститься ниже 6% и оставаться там в течение длительного периода, чтобы получить реальный устойчивый рост спроса от рекордно низкого уровня продаж. Однако, учитывая проблемы с доступностью Рынок жильяприятно видеть изменение данных по жилью без падения ставок ниже 6%.
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные о ожидающих контрактах, чтобы показать спрос в реальном времени. Теперь, эта линия данных очень сезонная, как мы можем видеть на графике ниже, и мы все знаем, что ставки по ипотеке были направляясь к 8% год назад, поэтому нам нужно помнить о положительных годовых данных. Однако еженедельные данные по ожидаемым контрактам недавно укрепились, даже в период недавнего сезонного спада. Мне будет любопытно посмотреть, продолжится ли это, потому что из-за сезонных факторов этого не должно быть, но на данный момент мы здесь.
- 2024: 362,620
- 2023: 340,526
- 2022: 380,823
Данные заявки на покупку
Даже несмотря на то, что ставки по ипотеке на этой неделе немного выросли, победная серия последовательных положительных заявок на покупку продолжается с пятью неделями роста. У нас также был первый положительный годовой отпечаток с 2022 года. Опять же, низкий уровень, поскольку ставки приближались к 8% в прошлом году, и мы находимся на исторически низком уровне.
Вот как выглядели еженедельные данные по заявкам на покупку с ростом ставок, начиная со второй половины января:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
Хотя данные по заявкам на покупку не показывали большого спада по объемам в начале года, еженедельные данные были очень негативными. До конца января, когда ставки начали расти, у нас было около восьми недель положительной тенденции по заявкам на покупку, а затем растущие ставки резко обрушили данные на очень негативную кривую.
Вот как выглядят еженедельные данные по заявкам на покупку жилья с тех пор, как ставки по ипотеке начали снижаться в середине июня:
- 11 позитивных отпечатков
- 5 негативных отпечатков
- 5 недель подряд положительных результатов
- Первый положительный годовой отпечаток с 2022 года
В этом году объемы не сильно снизились и выросли, но сейчас мы видим разницу в данных.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Диапазон доходности 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Поскольку данные по началу строительства жилья превзошли прогнозы на тот день, ФРС объявила о снижении ставки и у нас был ряд лучших экономических данных, 10-летняя доходность начала расти и осталась в небольшом канале между 3.70%-3.80%, что означает, что ставки по ипотеке отскочили лишь немного от недавних минимумов. Поскольку мы почти приближаемся к прогнозируемым минимумам, мне действительно нужно увидеть более слабые экономические данные, лучшие спреды по ипотеке или более мягкую политику ФРС, чтобы опустить ставки по ипотеке ниже 5.75%.
Ипотечные спреды
История спредов по ипотеке была положительной в 2024 году, тогда как в 2023 году она была отрицательной. Мы увидели большой сдвиг, который помог, и у нас еще есть некоторый запас для возвращения к историческим нормам. Это может помочь снизить ставки по ипотеке до 5,75%. Если бы мы взяли худшие спреды 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотеке были бы 0.78% выше. В то же время, мы далеки от среднего по спредам, так как мы все еще 0.75% сегодня выше, чем минимальные уровни 2022 года на графике ниже.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Две недели назад была лучшая неделя роста запасов для меня в 2024 году, так как мы достигли моего модельного ряда без более высоких ставок по ипотеке; я дал ему поцелуй шеф-повара. Мы не смогли провернуть это на этой неделе, так как рост запасов замедлился до 5,768. Однако, независимо от того, что произойдет в течение следующих трех месяцев, для меня лучшим событием в 2024 году стало снижение количества активных листингов с уровней, которые мы наблюдали в 2020–2023 годах.
- Еженедельное изменение запасов (20 сентября - 27 сентября): Запасы выросли с 725,249 к 731,017
- Та же неделя в прошлом году (21 сентября - 28 сентября): Запасы выросли с 528,797 к 534,746
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов на 2024 год составит 731,017
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,188,505
Данные о новых объявлениях
Еще одним позитивным показателем в этом году является то, что количество новых объявлений выросло с самого низкого уровня за всю историю в 2023 году. Поскольку большинство продавцов являются покупателями, нам нужно, чтобы эта линия данных вернулась к диапазону трендов до COVID-19, чего не удавалось сделать со второй половины 2022 года. Однако, даже несмотря на то, что я ошибся примерно на 5000 в своем минимальном прогнозе по новым объявлениям в 2024 году в 80 000 во время сезонного пика, это все равно положительный год по сравнению с 2023 годом.
- 2024: 63,022
2023: 56,168 - 2022: 59,780
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная активность. Рост ставок по ипотеке в прошлом и этом году привел к росту уровня снижения цен, особенно с ростом запасов. Эта линия данных замедлилась по мере падения ставок. В моем прогнозе цен на 2024 год я был на мелководье для роста цен, поскольку у меня были реальные цены на жилье, упавшие в 2024 году, что означало только 2,3% номинального прироста цен на жилье в 2024 году.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я обсуждал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Данные по проценту снижения цен ниже уровней 2022 года и рискуют более ранней сезонной кривой ниже, чем в 2022 и 2023 годах. Это при большем количестве запасов, чем в оба года, что удивляет некоторых людей. Однако здесь мы видим, что более низкие ставки в последнее время замедляют данные по проценту снижения цен.
Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39%
- 2023: 38%
- 2022: 42%
Предстоящая неделя: неделя рабочих мест и выступления ФРС
Труд против инфляции: у нас есть тонна данных по труду, которые выходят с неделей рабочих мест. Кроме того, рынок облигаций показал, что он не хочет снижаться, если в этом нет необходимости, поэтому то, как рынок облигаций отреагирует на данные на этой неделе, будет очень интересно! Пауэлл и несколько президентов ФРС также выступят на этой неделе, так что добавьте это к рабочим местам, и нам лучше приготовиться к грохоту на этой неделе!
English