В 2024 году в США было продано на 31 процент меньше домов, чем в допандемическом 2019 году
Согласно недавнему отчету Redfin, только 25 из каждых 1000 домов в США сменили владельца за первые восемь месяцев 2024 года, что является самым низким показателем оборота жилья за 30 лет. Анализ Redfin, который был сосредоточен на обороте как на показателе доступности жилья, сравнил данные по различным метрополиям, типам домов и районам с 2012 по 2024 год. В этом году оборот стал самым низким по крайней мере с начала 1990-х годов. Хотя продажи домов тогда были такими же низкими, жилой фонд был меньше, а значит, оборот был выше.
В 2024 году было продано на 37,5% домов меньше, чем в 2021 году, когда всплеск покупок был вызван пандемией (40 из 1000 домов), и на 31% меньше, чем в 2019 году (36 из 1000 домов), последнем году до пандемии. Несколько факторов способствуют этому исторически низкому уровню оборота, в том числе:
Высокие ставки по ипотеке: более 75% домовладельцев США с ипотекой зафиксировали ставки ниже 5%, что намного ниже пика в 7,52% в апреле 2024 года. Это привело к «эффекту блокировки», когда домовладельцы не решаются продавать и покупать новый дом с более высокой ипотечной ставкой. Хотя ставки упали до низкого диапазона 6% в августе, это пока не привело к заметному росту продаж.
Рост цен и ограниченное предложение: Цены на жилье достигли рекордных высот в этом году, чему способствовал устойчивый спрос покупателей. Хотя количество домов на рынке увеличилось по сравнению с прошлым годом, оно остается значительно ниже допандемического уровня.
Экономическая и политическая неопределенность: Из-за опасений относительно потенциальной рецессии и предстоящих президентских выборов в США многие покупатели и продавцы заняли осторожный подход. Кроме того, новые правила, касающиеся комиссий агентов по недвижимости, усиливают нерешительность.
Старший экономист Redfin Элайджа де ла Кампа прокомментировал: «Ипотечные ставки упали более чем на процентный пункт с момента своего пика в 2024 году, но количество домов, переходящих из рук в руки, существенно не увеличилось. Многие листинги замерли из-за отсутствия спроса, особенно на дома, требующие дополнительных работ. Поскольку большинство домовладельцев заперты в низких ставках, ставки по ипотеке должны будут снизиться еще больше, чтобы многие задумались о продаже».
Кроме того, количество домов, выставленных на продажу, достигло самого низкого уровня как минимум с 2012 года. За первые восемь месяцев 2024 года на продажу было выставлено только 32 из каждых 1000 домов, что на 30% меньше, чем в 2019 году (46 объявлений на 1000 домов) и на 29% меньше, чем в 2021 году (45 объявлений на 1000 домов).
Пригородные и сельские дома переходят из рук в руки немного чаще, чем городские дома. Примерно 25 из каждых 1000 односемейных домов и кондоминиумов/таунхаусов в пригородных и сельских районах были проданы за первые восемь месяцев 2024 года, по сравнению с примерно 24 в городских районах. С 2019 года обороты для пригородных и сельских односемейных домов снизились на 32,9%, в то время как для кондоминиумов/таунхаусов — на 37,6%. В городских районах обороты односемейных домов снизились на 25,8%, а для кондоминиумов/таунхаусов — на 35,2%. Наибольшее снижение наблюдалось в кондоминиумах/таунхаусах из-за роста расходов на HOA и страхование на фоне увеличения запасов.
В некоторых городах, особенно в районе Солнечного пояса и в столичных районах около Нью-Йорка, зафиксированы самые высокие показатели текучести кадров. Финикс лидировал с 38 из 1000 проданных домов, за ним следовали Ньюарк, штат Нью-Джерси (37), Нэшвилл, штат Теннесси (36), и Тампа, штат Флорида (35). Эти города оставались активными во время пандемии благодаря доступному жилью и возможностям работы из дома. В таких удобных для поездок на работу метрополитенах, как Ньюарк и округ Нассау, штат Нью-Йорк, по-прежнему наблюдается более высокая текучесть кадров из-за привлекательности пригородной жизни недалеко от Нью-Йорка.
Во всех городских агломерациях наблюдалось снижение как минимум на 10% количества домов, сменивших владельца, по сравнению с 2019 годом, при этом наименьшее снижение наблюдалось в Сан-Хосе, штат Калифорния (-13,7%), за которым следуют Сан-Франциско (-18,1%) и Детройт (-14,6%).
С другой стороны, в Калифорнии было семь из 10 метрополий с самыми низкими показателями оборота, а Лос-Анджелес занял самое низкое место — всего 15 из каждых 1000 домов сменили владельца. Эта тенденция связана с налоговым законодательством штата, особенно с Предложением 13, которое стимулирует владельцев жилья оставаться на месте, ограничивая рост налога на недвижимость. Несмотря на более низкий оборот в Калифорнии, в районе залива в 2024 году по сравнению с 2023 годом наблюдался рост продаж домов: Сан-Хосе (+13,1%), Сан-Франциско (+3,5%) и Окленд (+1,6%) продемонстрировали рост.
В Остине зафиксировано самое значительное падение товарооборота с 2019 года: продажи упали с 59 из 1000 домов до 30 в 2024 году, снижение составило 49%.
English