По мере того как проверка инвестиции в домашний капитал (HEI) продукты ускорились, кредитно-рейтинговое агентство Рейтинги Fitch на этой неделе выпустили отчет объясняя свой подход к таким продуктам, компания вновь подчеркивает, что не оценивает их.
В то время как некоторые другие рейтинговые агентства предпочли предоставлять оценки для таких продуктов, Fitch продолжает избегать «предоставления рейтинговых критериев для секьюритизаций, обеспеченных активами HEI/HEA», говорится в отчете. В нем также упоминаются некоторые изменения, происходящие с точки зрения регуляторной позиции по этим продуктам на государственном уровне.
«Поставщики HEI/HEA утверждают, что эти инструменты не являются кредитами», — поясняется в отчете. «Однако некоторые штаты недавно приняли законы, регулирующие эти инструменты, и требуют, чтобы инициаторы HEI/HEA имели лицензии ипотечных кредиторов».
Критерии продукта
Fitch признало потенциальные потребительские преимущества этих продуктов. К ним относятся более низкие затраты по заимствованиям, отсутствие выплат основного долга и процентов, а также отсутствие начисления процентов в течение срока действия продукта. Но фирма также заявила, что с ними связаны уникальные риски, включая «ограниченную историю показателей, обусловленную ограниченным количеством секьюритизаций и эмитентов».
Fitch также заявило, что существует риск регулирования, особенно если продукты HEI будут реклассифицированы как «стандартный ипотечный кредит». Это может привести к согласие нарушения, особенно если поставщики этих продуктов не имеют необходимых лицензий в соответствии с правовыми и нормативными требованиями, которым должна следовать ипотечная отрасль.
Дополнительные риски включают «наслоение кредитного риска», вытекающее из слабых кредитных профилей клиентов, которые могли не быть учтены в андеррайтинг процесс, поясняется в отчете.
Появление отчета последовало за ускорением проверки ландшафта инвестиций в жилищный капитал. Часть этого связана с юридическими определениями и правилами, которые регулируют обратную ипотеку.
Недавние сравнения обратной ипотеки
В Вашингтон государство, а судебное дело разыгрывается в Апелляционный суд США девятого округа. В нем фигурируют истцы, которые утверждают, что эти продукты на самом деле являются обратной ипотекой, по крайней мере, в соответствии с законодательством штата.
Компания, защищающая себя в этом иске, Унисон, утверждает, что между его предложениями и обратной ипотекой есть несколько различий. На слушаниях он указал, что законодательный орган штата не включает продукты HEI в свои определения того, что составляет обратную ипотеку.
В январе Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) — на тот момент все еще находившийся под руководством Рохита Чопры — опубликовал «обзор проблемы», чтобы подчеркнуть потенциальные риски вузов для потребителей. Одним из таких рисков является то, что продукты работают вне сферы регулирования других продуктов, связанных с использованием собственного капитала, включая Федеральное жилищное управление (FHA)-спонсируемая ипотека с правом конвертации в ипотеку под залог жилья (HECM) программа.
Бюро также подало amicus brief в деле, касающемся компании по контракту на покупку жилья. Оно заняло позицию, что контракт на покупку жилья считается жилищной ипотекой, и подтвердило эту точку зрения сравнениями с обратной ипотекой.
«Многие домовладельцы ожидают, что, когда они ставят свой дом на кон в обмен на получение денег, они также получат определенную защиту. Но прямо сейчас некоторые компании, занимающиеся контрактами на покупку жилья, говорят, что им не нужно следовать этим законам», — заявило бюро, подробно описывая свою деятельность в рамках HEI. «CFPB подал краткое изложение в судебном деле, где одна компания, занимающаяся контрактами на покупку жилья, сказала именно это».
Кроме того, Орегон законодательный орган обсудил законопроект, который конкретно касался обратной ипотеки по названию. Но позже на слушаниях было установлено, что предполагаемая нормативная цель была отраслью инвестиций в жилищный капитал, а не бизнесом обратной ипотеки.
«Важно уметь различать обратный ипотечный кредит, который [обеспечен] FHA, кредит, который регулируется правилами HUD [и который] очень жестко регулируется. Соглашения о разделе акций [совершенно разные]», — сказал Дэвид Эллисон, инициатор обратного ипотечного кредитования из Портленда с Лонгбридж Финансовый которые дали показания об этой мере на слушаниях комитета в прошлом месяце.
Проверено временем HECM
Совсем недавно, Массачусетс Генеральный прокурор Андреа Джой Кэмпбелл подал иск против поставщика услуг вуза Hometap. Кэмпбелл, в частности, утверждает, что предложения Hometap представляют собой «незаконную обратную ипотеку, которая не соответствует государственным законам о защите прав потребителей».
Hometap опроверг обвинения в своем заявлении ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily (RMD) и продолжает свою юридическую защиту по этому вопросу.
«Мы использовали все возможные пути для конструктивного диалога с генеральным прокурором Массачусетса», — заявила компания. «К сожалению, эти усилия не были встречены взаимностью, и мы считаем, что они ведут необоснованный судебный процесс, основанный на беспочвенных претензиях».
Но некоторые участники отрасли обратной ипотеки уже давно считают, что такие продукты просто недостаточно проверены временем по сравнению с чем-то вроде кредитного продукта HECM. Они выразили схожие опасения с отчетом Fitch на этой неделе относительно общей долговечности продукта.
«Теперь у нас есть 30 лет тестирования продукта и пересмотра рынка, чтобы прийти к тому, что сегодня является исключительным и уникальным финансовым продуктом при правильном использовании», — Скотт Хармс из C2 Обратный сказал РМД в 2019 году.
«Мы видели, как методы конвертации акций приходили и уходили, потому что они не были проверены рынком или отточены рынком в долгосрочной перспективе. Длительная история оттачивания HECM — вот почему у нас сегодня такой жизнеспособный продукт».
English