Ставки по ипотеке снижаются с 14 января, вопреки ожиданиям, связанным с торговой войной и опасениями по поводу инфляции. Это снижение положительно повлияло на данные по заявкам на покупку, которые показывают положительные данные с начала года по мере приближения конца марта.
Поскольку мы предвидим, что может произойти с тарифы 2 апреля — что президент Трамп называет день освобождения — это поднимает важный вопрос о том, насколько дальше ставки по ипотечным кредитам может уменьшиться, в основном, если Федеральный резерв и другие организации вновь выражают обеспокоенность по поводу инфляции. Кроме того, стоит отметить, что эта неделя также привлечет внимание к данным, связанным с работой, а для меня это всегда труд, а не инфляция. Давайте углубимся в цифры.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидаю следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
Что произошло в пятницу со ставками по ипотеке? Данные по инфляции оказались немного выше, чем ожидалось, но мы наблюдали заметное снижение доходности 10-летних облигаций, цен на акции и ставок по ипотеке. Растущие опасения по поводу экономики становятся все более очевидными, поскольку некоторые показатели потребления оказались ниже ожидаемых. Кроме того, данные по потребительским настроениям падают с обрыва, поскольку заголовки о торговой войне и неразбериха в политике напугали людей растущими инфляционными ожиданиями и меньшей уверенностью в отношении занятости.
Некоторые оптимистично настроены относительно возможного восстановления во втором квартале, поскольку улучшение погодных условий и большая ясность в отношении торговых переговоров могут сыграть свою роль. Тем не менее, если экономические показатели еще больше ослабнут, а данные по труду ухудшатся, мой нижний предел прогноза на 2025 год остается в силе
Как мы обсуждали месяц назад, диапазон 4.15% - 4.18% для 10-летней доходности формируется в критическое препятствие, которое будет нелегко преодолеть. Заглядывая вперед, нам нужно следить за экономическими показателями, особенно за данными по труду. Ставки по ипотеке опустились до 6.64%, но не смогли пробиться ниже этого уровня в этом году.
Любые признаки слабости рынка труда привлекут внимание ФРС и рынков облигаций. На этой неделе у нас неделя рабочих мест и день освобождения, и мы приближаемся к повторному тестированию этого уровня. Если и было время закрыться ниже 4.18% и продолжить покупку облигаций, то на этой неделе есть переменные, которые позволят это сделать и снизить ставки по ипотеке.
Ипотечные спреды
Текущий рынок жилья выигрывает от позитивных улучшений в спредах по ипотеке, начиная с 2024 года. Обычно эти спреды находятся в диапазоне от 1,60% до 1,80%. Если бы мы все еще имели дело с пиковыми уровнями спредов по ипотеке от 2023 года, мы бы смотрели на ставки по ипотеке, которые на 0,77% выше, чем у нас сегодня. Отрадно видеть, как все изменилось!
И наоборот, если бы спреды были похожи на те, что мы обычно наблюдаем, наши текущие ставки по ипотеке могли бы быть снижены примерно на 0,73% до 0,83%. Только представьте — если бы эти спреды вернулись к норме, мы могли бы увидеть ставки по ипотеке около 6% сегодня.
В 2025 году я ожидаю умеренного снижения спредов по ипотеке, примерно с 0,27% до 0,41%, отталкиваясь от среднего значения 2,54%, которое мы наблюдали в 2024 году. В этом году мы несколько раз были близки к достижению этого прогноза, но пока не достигли его.
Данные заявки на покупку
В прошлом году, когда ставки по ипотеке выросли с 6,63% до примерно 7,50%, данные по заявкам на покупку в основном были отрицательными в течение 18 недель, имея 14 недель отрицательных еженедельных данных и только два положительных и два плоских отпечатка. У нас также был нулевой рост отпечатков в годовом исчислении.
2025 год был совсем другим. Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 5 положительных прочтений
- 3 отрицательных показания
- 3 плоских отпечатка
В целом, в 2025 году мы наблюдали положительный рост по сравнению с прошлым годом в большинстве еженедельных данных. На прошлой неделе, мы увидели 7% годовой рост. Низкая планка, установленная в 2024 году, дала нам возможность для годового роста; во второй половине 2025 года условия станут сложнее. Данные по заявкам на покупку охватывают период от 30 до 90 дней, но я бы не сказал, что спрос устойчивый, просто растет с низкой базы. Я подробно рассказывал об этом на последний эпизод принадлежащий Подкаст HousingWire Daily.
Еженедельный общий объем ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему количеству ожидаемых контрактов от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно требуется, чтобы ставки по ипотеке приблизились к 6%, чтобы получить реальный рост в данных о спросе на жилье, но недавно мы увидели некоторое оживление в еженедельных данных, при этом ставки все еще превышают 6,64%, как вы можете видеть на графике ниже.
Еженедельные ожидаемые контракты за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 357,799
- 2024: 367,520
- 2023: 335,017
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наступила весна, а вместе с ней и традиционный рост числа активных объявлений — это своевременная возможность для нашего ежегодного инвентарь boost. Отрадно видеть, что рынок жилья делает заметные шаги к более сбалансированному уровню активного запаса. Хотя мы еще не достигли уровня запаса, наблюдавшегося в 2019 году, прогресс, наблюдаемый до сих пор, заслуживает похвалы. Прошлая неделя ознаменовалась еще одним позитивным событием в запасе.
- Еженедельное изменение запасов (21 марта-28 марта): Запасы выросли с 668,155 к 675,558
- Та же неделя в прошлом году (22 марта-29 марта): Запасы выросли с 512,759 к 517,355
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2024 год составил 739,434
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 985,411
Данные о новых объявлениях
Хотя рост новых листингов снизился на прошлой неделе, этот год выглядит более ярким, чем 2023 и 2024. Оглядываясь назад, я изначально прогнозировал, что мы достигнем минимум 80 000 листингов в пиковые сезонные недели в 2024 году. Хотя я не дотянул 5 000, это говорит о том, что мы были не так уж далеки. После сложного начала этого года мы, наконец, добиваемся прогресса в достижении этой важной вехи в 80 000 листингов в пиковый сезонный период.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост данных о новых объявлениях, который мы наблюдаем сейчас, просто пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю.
Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 67,854
- 2024: 59,854
- 2023: 48,442
Процент снижения цены
В среднем за год около трети всех домов переживают снижение цен, что наглядно иллюстрирует естественные колебания на рынке жилья. С ростом уровня запасов и сохраняющимися высокими ставками по ипотеке процент домов, подвергающихся снижению цен, заметно увеличился по сравнению с периодами более низких ставок.
На оставшуюся часть 2025 года я уверенно проект скромное увеличение цены на жилье приблизительно 1,77%. Хотя это предполагает еще один год отрицательного реального роста цен на жилье, текущая доступность домов и повышенные ставки по ипотеке подтверждают этот прогноз. Значительный сдвиг ставок по ипотеке до примерно 6% может изменить эту траекторию. Мой прогноз на 2024 год в 2,33% оказался чрезмерно оптимистичным, поскольку более низкие ставки в 2024 году сделали мой прогноз слишком низким.
Более высокий процент снижения цен в этом году по сравнению с прошлым укрепляет мою уверенность в том, что мой консервативный прогноз роста цен на 2025 год обоснован. Снижение цен на прошлой неделе за последние несколько лет:
- 2025: 35%
- 2024: 32%
- 2023: 30%
Предстоящая неделя: торговая война и неделя занятости
Эта неделя может принести некоторые интересные события, особенно касающиеся президента Трампа, который может договориться о сделке по дальнейшей отсрочке тарифов. Кроме того, это неделя занятости, и мы можем увидеть некоторые сокращения в правительстве, отраженные в данных. Данные по заявкам на пособие по безработице пока не показали существенных трещин.
У нас есть несколько важных событий в экономической повестке дня, поэтому важно следить за тем, как рынок облигаций реагирует на эти изменения. Различные экономические отчеты и замечания президентов ФРС, а также Джея Пауэлла, будут опубликованы в пятницу. Так что готовьте попкорн, ребята — эта неделя может стать дикой поездкой, которая может помочь снизить ставки по ипотеке.
English