Семья умершего заемщика по обратной ипотеке в Коннектикут, который пытался возобновить дело, связанное с лишение права выкупа дома их родственницы после ее смерти, получили отказ в ходатайстве о возобновлении дела после того, как судья установил, что были соблюдены стандартные процедуры.
Об этом свидетельствуют судебные документы, с которыми ознакомились ЖильеПроволокаReverse Mortgage Daily (RMD). Впервые об этом случае сообщил Mortgage Professional America.
Подробности дела
Лишение права выкупа может быть острой темой само по себе. Но добавление обратной ипотеки к разговору — темы, которая и так чувствительна для многих — может обострить споры.
После смерти заемщика по обратной ипотеке обращение взыскания на имущество как процесс погашения задолженности по кредиту является относительно распространенным методом распоряжения. Это особенно касается кредита, выданного умершему заемщику, у которого, как было установлено, нет наследников.
Но в случае, когда они вовлечены, наследникам, находящимся в положении завещателя, обычно предоставляются определенные возможности для погашения долга. К ним относятся продажа дома, акт вместо принудительного взыскания или просто выплата остатка, если у них есть ресурсы для этого.
Но в случае с Коннектикутом наследники умершей заемщицы, которая взяла ипотеку под залог жилья (HECM) кредит в 2015 году перед смертью в декабре 2020 года — утверждал, что инициирование кредитором принудительного взыскания, процесс, который начался в октябре 2021 года, не получил надлежащего уведомления. За три дня до начала запланированной продажи принудительного взыскания наследники подали заявление об экстренной отсрочке.
Но судья установил, что кредитор — Управление ипотечными активами (МАМ), правопреемник первоначального кредитора Решения по обратной ипотеке — предпринял попытки связаться с сыном заемщика.
В противном случае на сайте маршала штата Коннектикут было размещено онлайн-уведомление о конфискации имущества. MAM также попыталась вручить уведомление сыну заемщика как через офис секретаря штата Коннектикут, так и заказным письмом.
Но наследники, которые намеревались оспорить продажу — дети сына заемщика — заявили, что их отец умер в 2021 году. Они считали, что его смерть наступила до начала процедуры обращения взыскания, хотя позже было установлено, что он умер вскоре после этого. Они также заявили, что получили уведомление о принудительном обращении взыскания только за пять дней до запланированной продажи.
Однако в конечном итоге судья встал на сторону MAM. Суд пришел к выводу, что «наследники не смогли доказать, что на момент вынесения решения существовала хорошая защита», добавив, что некоторые элементы, которые наследники привели позже, не были включены в их первоначальные ходатайства, направленные на остановку продажи.
Судья постановил, что наследники не выполнили конкретные юридические требования, предусмотренные законодательством штата Коннектикут, для получения желаемого результата.
«Семейное решение»
Связь между процессом обращения взыскания на заложенное имущество и окончанием обратной ипотеки была важной частью показаний Питера Белла, бывшего генерального директора Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA), когда он появился в качестве свидетеля на слушания в конгрессном комитете в 2019 году.
«Критики и некоторые защитники прав потребителей выражают уверенность в том, что кредиторы на самом деле хотят лишить заложенное имущество права выкупа», Белл сказал. «Это заблуждение; кредиторы занимаются выдачей кредитов, а не владением недвижимостью.
«Часто изъятие заложенного имущества является обычным способом прекращения обратной ипотечной сделки. Когда заемщик умирает, а остаток по кредиту превышает стоимость дома, у наследников мало стимулов предпринимать какие-либо другие действия».
В других случаях, добавил он, кредитор не может найти ближайшего родственника, действуя при этом в рамках Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) сроки реализации имущества.
Вот почему специалисты по обратной ипотеке часто выступают за включение членов семьи и других доверенных консультантов в процесс подачи заявки и оформления кредита.
В 2020 году должностное лицо с Бюро по улучшению деловой практики предположил, что обратная ипотека должно быть «семейным решением». Обязательное консультирование является частью любого кредита, выданного в соответствии с Федеральное жилищное управлениеПрограмма HECM.
English