На прошлой неделе ожидаемые продажи дома снизилось до 68 000 односемейных контрактов — ожидаемое затишье в связи с пасхальными праздниками, которое знаменует собой первый еженедельный показатель ниже 2024 года за шесть недель.
Покупатели остаются ставка по ипотеке-чувствительный, конечно. Апрель тариф-подпитываемый всплеск Казначейство США доходность привела к росту стоимости заимствований, но она немного снижается, и типичный ипотека оплата примерно на 4% дешевле по сравнению с прошлым годом. Учитывая немного более спокойный рынок, мы ожидаем, что ожидаемый рост продаж возобновится с отчетом на следующей неделе.
Со стороны предложения, инвентарь снова поднялся и готов превзойти максимумы 2020 года. Новый списки также снизились из-за праздников, но остаются на пути к тому, чтобы превзойти прошлогодние показатели. Цены на жилье по сути, выровнены. Короче говоря, апрельская пауза в праздничных покупках выглядит временной. В мае должна возобновиться очень скромная тенденция роста, поскольку более широкий рынок продолжает медленное движение к норме на фоне растущего предложения и стабильных цен.
Для получения дополнительной информации и понимания рынка жилья присоединяйтесь к нам на AltosResearch.com.
Еженедельные ожидаемые продажи домов
Всего 68 000 односемейный дома были заключены на прошлой неделе, что включало пасхальные каникулы. Так что этот спад продаж был ожидаем, конечно.
Из-за поздних пасхальных праздников в этом году и более ранней, чем обычно, Пасхи в прошлом году впервые за шесть недель еженедельные незавершенные продажи домов оказались ниже уровня 2024 года. Продажи домов наконец-то вышли на тренд с небольшим ростом.
Главный вопрос — что будет дальше. Потенциал покупатели жилья очень чувствительны к изменениям ставок по ипотеке. После объявления тарифов в начале апреля рынок облигаций был на диком скаку. Был первоначальный большой скачок как в 10-летних казначейских облигациях, так и в спреде между 10-летней и 30-летней ставкой по ипотеке, что подтолкнуло расходы по займам вверх.
Однако на прошлой неделе ставки по ипотеке снова начали снижаться, поскольку администрация Трампа отступает от самых разрушительных частей тарифной политики. Фактически, ставки по ипотеке сейчас ниже, чем в прошлом году. Типичный ипотечный платеж сейчас на 4% дешевле, чем если бы вы покупали в конце апреля прошлого года.
На следующей неделе мы должны увидеть, как еженедельные продажи домов значительно возрастут. Я ожидаю начала продаж 78 000 односемейных домов, что вернет нас к прошлогодним темпам. В прошлом году из-за резкого роста ставок по ипотеке в то время еженедельные продажи домов достигли пика в первую неделю мая.
Обычно продажи домов не достигают сезонного пика до июня или июля. Вы можете увидеть прошлогодний пик на синей линии здесь. На данный момент я ожидаю, что продажи домов в мае возобновятся до 2024 года. Затем через пять недель наступит спад в День поминовения, а следующий спад в праздничных продажах — 4 июля.
Вывод из еженедельных ожидаемых продаж домов заключается в том, что праздничный спад является временным, и в настоящее время мы ожидаем, что продажи домов в мае снова будут выше, чем в прошлом году. Продажи прошлого года были очень низкими. Если мы опустимся ниже этого, это будет очень медвежьим индикатором рынка.
яинвентарь
Между тем, что касается предложения, то имеющийся запас нераспроданных односемейных домов вырос более чем на 1% за неделю и составил 729 000.
Это на 31% больше домов на рынке сейчас, чем в прошлом году в это же время. Опять же, поскольку в прошлом году продажи домов остановились, запасы росли довольно быстро. Пока что в 2025 году запасы росли более быстрыми темпами, чем в прошлом году. Посмотрим, изменится ли это сейчас. На этой неделе наблюдалось небольшое сжатие до 31%, но это также включает праздник.
На этой диаграмме каждая линия — это год. На следующей неделе фиолетовая линия 2025 пересечет 2020 год. У нас на рынке больше непроданных домов, чем когда-либо за последние семь лет. Зеленая линия здесь — это 2018 год. Ставки по ипотеке росли в 2018 году, поэтому запасы также выросли в течение этого года.
Кривая роста запасов довольно ясна. Если мы останемся на той же траектории без резкого изменения спроса, улучшающегося в этом году, то мы должны ожидать, что закончим 2025 год с большим количеством домов на рынке, чем когда-либо с момента пандемия.
Нновые списки
На этой неделе было 70 000 новых объявлений о продаже односемейных домов — на 10% меньше, чем неделю назад из-за пасхальных праздников. Но что интересно, это в основном то же самое число, что и на той же неделе в прошлом году, которая не была праздничной. В прошлом году Пасха была в конце марта. Теперь продавцов становится больше каждую неделю. Я полностью ожидаю, что эта тенденция продолжится.
Все еще есть новые листинги, которые принимают предложения и немедленно переходят в контракт. Мы называем это немедленными продажами, но их всего 13 000. Скорость немедленных продаж снижается и является хорошим индикатором органического уровня спроса. Если есть покупатели жилья, которые покупают, они хватаются за лучшие объекты как можно скорее.
Аналогично, когда спрос ослабевает, немедленные продажи быстро падают. Покупатели ждут. И, что примечательно, в прошлом году в это время процент немедленных продаж быстро упал, когда ставки по ипотеке подскочили. Этот показатель также снова падает прямо сейчас, в апреле, с недавним скачком ставок по ипотеке.
Итак, это означает, что в отчете на следующей неделе мы увидим, что количество новых объявлений подскочит почти до 80 000. Сейчас у нас больше продавцов каждую неделю, чем когда-либо в эпоху после пандемии. Все еще немного меньше продавцов каждую неделю, чем в старые времена, например, в 2017, 2018 и 2019 годах.
В целом рынок в целом по стране вернулся к норме.
На этом графике фиолетовая линия 2025 года немного опустилась на этой неделе. Не придавайте слишком большого значения празднику. На следующей неделе она подскочит до старых уровней. Я ожидаю 80 000 новых нераспроданных объявлений на следующей неделе. Если она превысит это значение, например, 84 000, это будет заметным движением.
Тенденция, конечно, не та же самая в масштабах страны. Минимальный показатель для поставок на дом составляет Коннектикут, мой ориентир для всех северных рынков, где запасы остаются очень ограниченными.
Это единственный штат, где активный запас нераспроданных домов все еще меньше, чем год назад. Но в Коннектикуте каждую неделю появляется на 3% больше новых объявлений, чем в прошлом году. Так что есть небольшой рост предложения. В Флорида, с другой стороны, каждую неделю появляется на 12% больше новых непроданных объявлений, чем год назад. Кондоминиумы во Флориде еще медленнее.
Цены на жилье
Давайте на этой неделе взглянем на цены на жилье немного иначе, чем в последнее время.
Это долгосрочный взгляд на медианную цену всего активного инвентаря, которая сейчас составляет чуть более $453,000. Мне нравится этот взгляд на активный рынок, потому что он говорит нам, что если вы сегодня выйдете на рынок, то это то, что вы можете купить. Медианная цена продажи составляет чуть менее $400,000, но дома, доступные для покупки, стоят дороже.
Эта диаграмма рассказывает действительно важную историю о рынке жилья. Первое, что вы замечаете, это то, что после резкого роста цен на жилье во время пандемии, цены на жилье в целом не менялись в течение трех лет. Нет никаких признаков того, что цены на жилье вырастут и в этом году. Так что подумайте, что это значит для доступность. Цены на жилье выросли на 35% всего за три года, но не двигались вообще в течение трех лет после этого. Так что то, что было 13% в год роста цен на жилье, теперь составляет менее 6%.
Между тем, доходы выросли, поэтому дома стали доступнее в последнее время. У меня есть серия о доступности жилья, которая выходит на ЖильеПроволока начиная с этой недели. Следите за этим, если вас интересует динамика этого рынка и что будет дальше с доступностью жилья в Америке.
На данный момент можно сделать вывод о том, что цены на жилье по-прежнему лишь немного выше прошлогодних, независимо от того, смотрите ли вы на цену предложения, которая составляет $453,000 и не намного выше, чем год назад, или если вы посмотрите на еженедельные ожидаемые продажи дома где медианная цена составляет $399,999 на этой неделе и лишь немного выше прошлого года в это время. Нет никаких сигналов в данных, которые говорят, что цены на жилье будут пробиваться выше. Поэтому я ожидаю четвертый год в этой модели, которую мы здесь видим.
Снижение цен
Процент домов на рынке со сниженными ценами немного вырос на этой неделе, на 40 базисных пунктов до 35.9%. Движение на 40 базисных пунктов в апреле не является катастрофическим, но это определенно не свидетельствует об ускорении спроса.
Напоминаем, что эта статистика говорит нам, что дома на рынке, которые сейчас не получают ожидаемых предложений, имеют возможность снизить свою цену. В прошлом году в этот момент снижение цен начало набирать обороты. Как я уже указывал выше, продажи домов резко упали в мае 2024 года из-за резкого роста ставок по ипотеке в то время.
Вы можете увидеть этот сдвиг спроса здесь, на синей линии с 2024 года. Видите эту точку перегиба? В то время ставки по ипотеке подскочили до 7,5%, покупатели остановились, а еженедельный показатель ожидаемых продаж жилья достиг пика в апреле и упал в мае, что необычно.
Поскольку эти продажи застопорились, продавцы домов снизить цены, чтобы попытаться стимулировать спрос.
Вывод из снижения цен по мере приближения мая заключается в том, что наши сравнения с 2024 годом становятся намного проще. При нынешних темпах мы должны увидеть, что заголовки продаж не покажут большого прироста, но заголовки будут говорить о таких вещах, как рост продаж домов в апреле и мае. Так что в течение следующих нескольких месяцев ожидайте, что эти заголовки будут звучать немного оптимистично для потенциальных покупателей и продавцов.
Заголовки будут говорить о росте. Конечно, если только на наших рынках не случится что-то безумное и текущие тенденции быстро не изменятся. Это реальный риск, но такой, который мы не в состоянии предсказать. Нам просто нужно держать пальцы скрещенными, чтобы немного нормализоваться.
English