Еженедельно ожидаемые продажи дома разочаровала последняя неделя апреля, когда число участников было на 10% меньше, чем за ту же неделю в 2024 году.
Если говорить конкретно, односемейный дом Продажи были на 8% меньше, чем на той же неделе в прошлом году, а продажи квартир были на 19% меньше. В общенациональном масштабе еженедельные незавершенные продажи домов показали лишь небольшой отскок после пасхальных каникул по сравнению с двумя неделями ранее.
Дело не только в количестве транзакций. Цены На прошлой неделе тоже выглядели мягкими. Медианная цена еженедельных ожидаемых продаж оказалась ниже той же недели в прошлом году.
Это первый отрицательный годовой показатель за почти два года. Это одна неделя отрицательных цен на жилье по всей стране.
Одна неделя — это не тенденция, на следующей неделе может произойти скачок, но примечательно, что это первое отрицательное значение после того, как годовые темпы изменения цен на жилье замедлялись в течение всего года.
В течение недели, ставки по ипотечным кредитам немного снизился, поэтому типичный ипотечный платеж для покупателя жилья теперь почти на 6% дешевле, чем для покупателей год назад. Средняя 30-летняя фиксированная ставка ипотеки по-прежнему составляет почти 7%, поэтому для потенциальных покупателей, которые выжидают, очень мало стимулов.
Между тем, на этой неделе на северо-востоке резко выросло количество нераспроданных новых объектов недвижимости.
Коннектикут, Нью-Йорк, Массачусетс, Нью-Джерси, и Пенсильвания все имели значительный подъем в новых листингах после пасхальных каникул. Эти штаты находятся там, где инвентарь и еженедельные новые листинги остались очень ограниченными. В некоторых случаях доступный инвентарь непроданных домов все еще едва превышает пандемия кризисные уровни дефицита.
Так что небольшой рост объема продаж в этих штатах приветствуется. Оставайтесь с нами, чтобы увидеть, продолжится ли эта тенденция.
Еженедельные ожидаемые продажи домов
Мы отслеживаем каждый дом, который принимает предложение и вступает в контракт каждую неделю по всей стране. Обычно для закрытия продажи домов требуется от 30 до 40 дней контракта. Не каждый дом с контрактом будет закрыт, но это число является очень хорошим показателем продаж домов в мае, которые будут в заголовках через пару месяцев.
И… продажи жилья в конце апреля явно замедлились.
На этой неделе мы насчитали всего 71 000 новых контрактов на односемейные дома. Это на 4,6% больше, чем на предыдущей неделе, которая включала пасхальные каникулы. Но это на 8,7% меньше, чем на той же неделе в 2024 году.
На этой диаграмме вы можете видеть, что фиолетовая линия этого года на пару недель опустилась ниже 2024. Две недели назад были поздние пасхальные каникулы, так что это неудивительно. Но эта неделя не отскочила так сильно, как я ожидал.
Я думаю, что на следующей неделе продажи домов будут немного лучше, чем в 2024 году. Прошлый год в это время был тяжелым. Ставки по ипотеке подскочили до 7,5%. Начиная со следующей недели, сравнения по годам станут очень простыми. Кроме того, мы еще не достигли сезонного пика покупательской активности. С учетом поздней Пасхи этот пик, вероятно, придется на конец мая 2025 года. Таким образом, мы должны увидеть несколько недель увеличения количества транзакций до праздника Дня памяти, когда рынок снова приостановится.
Выводы по продажам жилья: апрель начался с роста продаж жилья по сравнению с 2024 годом, но закончился спадами.
В мае ожидается в основном больше продаж домов, чем в прошлом году. Если на следующей неделе мы увидим только 72 000 еженедельных продаж домов, это будет медвежьим сигналом — и можете быть уверены, я выделю это в следующий понедельник. Оставайтесь с нами.
Цены на жилье
Как я уже упоминал, мягкие данные пришли не только по объему транзакций, но и по ценам. Медианная цена новых ожидаемых продаж домов на этой неделе составила $395,000.
За неделю этот показатель снизился на 1%, а цены на жилье на этой неделе были ниже, чем на той же неделе в 2024 году.
В течение последних нескольких лет продажи домов были низкими, но цены на жилье все еще росли из года в год. продолжал подниматься даже несмотря на то, что за последние несколько лет спрос снизился до очень низкого уровня.
Почему цены на дома продолжали расти? Что ж, предложение домов для покупки все еще было довольно ограниченным. Каждую неделю появлялось очень мало новых объявлений, и по-прежнему были ограничены уровни нераспроданного инвентаря по всей стране.
Теперь, после трех лет роста запасов, мы наконец-то вышли из этой ситуации. нехватка — но спрос не восстановился. Таким образом, сейчас мы находимся в точке, где рост предложения достаточно велик, чтобы повлиять на цены.
Этот график еженедельных цен на ожидаемые продажи домов очень полезен. Вы можете видеть, как даже в условиях медленных продаж синяя линия цен 2024 года оставалась высокой по сравнению с 2023 годом. Цены поднялись.
И снова, в этом году фиолетовая линия на 2025 год каждую неделю в течение всего года была немного выше прошлогодней. Но это последнее показание, в конце апреля, опустилось ниже прошлогоднего. В прошлом году медианная цена односемейных домов, недавно выставленных на продажу, составляла $399,000. В этом году она составляет $395,000.
Как я уже говорил, одна неделя — это не тенденция. Цены, вероятно, немного подскочат на следующей неделе, но любые отрицательные годовые показатели цен на жилье очень необычны. Вы можете видеть зеленую линию с 2022 года, когда рынок резко нажал на тормоза — цены в том году тоже снизились. Так что одна неделя — это не тенденция, но в этих показателях нет ничего позитивного.
Мы также можем получать сигналы с опережающими индикаторами будущих продаж. Медианная цена листинга и цена новых листингов выросли за неделю и опережают прошлогодние показатели примерно на 2–3%.
Эта комбинация говорит нам, что мы стремимся к нулевому процентному изменению цен на жилье в среднем по стране. Главное, за чем я слежу в ценах на жилье, — это любой большой шок. Например, ставки по ипотеке резко выросли с тариф объявления месяц назад, и если это произойдет снова, цены на жилье будут очень нестабильными.
Инвентарь
Продажи жилья снизились, поэтому на этой неделе запасы выросли на 2% — существенный рост после пасхальных праздников.
Хотя их все еще не так много продавцы каждую неделю в большинстве регионов страны низкие продажи приводят к накоплению нераспроданных запасов.
Как я уже говорил, предложение домов на рынке наконец-то достаточно велико, чтобы повлиять на цены. Фактически, сейчас на рынке больше домов, чем когда-либо с момента начала пандемии.
Мы знаем, что запасы выросли по всему Солнечному поясу, но я сейчас слежу за Северо-Востоком, чтобы увидеть, не догоняет ли эта часть страны, наконец, некоторое предложение. Плюс, у нас еще целое лето роста запасов впереди. Так что эта история не закончена.
Посмотрите на фиолетовую линию здесь для кривой запасов 2025 года. На рынке по всей стране осталось нераспроданных 744 000 односемейных домов. Это на 33% больше, чем в прошлом году. Это больше, чем пик 2024 года, который пришелся только на октябрь. Это больше, чем в апреле 2020 года, когда из-за бума спроса на пандемию запасы начали стремительно падать каждый месяц.
С этой точки зрения очень легко увидеть, как мы закончим 2025 год с окончанием пандемического дефицита, с которым мы сталкивались в течение пяти лет. Время для новой эры и новых предположений о рынке жилья.
Новые объявления
Было 78 000 новых списки нераспроданные односемейные дома по всей стране на прошлой неделе. Это на 10% больше, чем год назад. Так что запасы растут. Это был отскок на 12% после пасхальных праздников.
Но на самом деле новых объявлений оказалось меньше, чем я ожидал. Я искал 80 000 односемейных домов, которые будут выставлены на продажу, а мы вышли на 78 000. Я снова поищу 80 000 в данных на следующей неделе. Думаю, мы впервые увидим этот порог в 80 000 в данных на следующей неделе.
Новые листинги подскочили на 12%, но продажи подскочили только на 5%. И новые листинги могут продолжить ускоряться. Одна вещь, на которую следует обратить внимание в данных о новых листингах, это то, накладывают ли медленные продажи также потолок на новые листинги. Если я не покупаю дом, я не продаю свой текущий.
Итак, если новые листинги достигнут предела и откатятся к уровням последних нескольких лет, это медвежий сигнал. Это не будет здорово для жилья.
На этом графике фиолетовая линия еженедельных новых листингов этого года приближалась к старым нормальным уровням в верхней части графика. Конец апреля не достиг 80 000, и вы можете видеть, что фиолетовая линия проседает к набору около нижней части графика. Посмотрим на следующей неделе, получим ли мы какой-то рост.
В дополнение к объему продаж, сейчас происходит значительно меньше немедленных продаж, чем в последние годы. Только 15 000 новых листингов были заключены сразу после выхода на рынок в конце апреля.
В общем, в это время было всего на 1% или около того больше продавцов, чем в прошлом году. Это может быть сигналом того, что и покупатели, и продавцы ознобятся. Опять же, если так будет продолжаться, это будет нездоровым признаком для рынка жилья.
Снижение цен
Давайте закончим сегодняшнее рассмотрение опережающих индикаторов. По мере того, как запасы росли и транзакции разочарованы, неудивительно, что в конце апреля мы также зафиксировали небольшой всплеск снижения цен.
Процент домов на рынке со сниженными ценами вырос на 60 базисных пунктов до 36,5% рынка. Вы можете видеть, что линия 2025 года здесь остается повышенной по сравнению с любым недавним годом. Это показывает нам значительно более слабое давление на цены на жилье, чем мы имели с 2022 года.
Снижение цен может изменить курс, когда спрос начнет расти. Если бы ставки по ипотеке упали, как в сентябре прошлого года, мы бы увидели, как покупатели выходят из тени, делают предложения по домам, и мы бы увидели, как рост спроса сглаживает эту кривую — как на синей линии 2024 года в конце прошлого года. Сейчас нет никаких признаков того, что это произойдет. Это еще один способ узнать, что предложение непроданных домов достаточно велико, чтобы повлиять на цены.
Вывод по снижению цен в том, что это просто еще один пункт данных, который подкрепляет сегодняшнее сообщение. Продажи домов разочаровали в конце апреля. Продажи упали, и цены упали. Потребители ждут улучшения условий — и этого не произошло.
Это все данные, на которые у нас есть время. Этот рынок быстро меняется. Если вам нужно быть в курсе событий, я настоятельно рекомендую вам присоединиться к нам на ЖильеПроволока и Альтос Исследования.
English