«Выходи замуж за дом, встречайся с тарифом» — это фраза, которая была популяризирована В постпандемическую эпоху роста ипотечных ставок. Кредиторы призвали заёмщиков сосредоточиться на поиске дома, который им по душе, и беспокоиться о процентной ставке в будущем.
Заёмщики, привыкшие к ставкам, колеблющимся около 3%, не осознавали, сколько времени займёт «знакомство со ставкой». Это привело к тому, что многие оказались в непреднамеренных долгосрочных отношениях со своими ставка по ипотеке.
Перенесёмся на три года вперёд. Многие домовладельцы не только не смогли рефинансировать, но их ежемесячные платежи увеличились из-за рост налогов на имущество и расходы на страхование.
Вдобавок ко всему, большинство ставки 2-1 истекли, и заемщикам пришлось либо столкнуться с финансовыми трудностями, либо рассмотреть другие варианты, например, взять ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (РУКА) или приобретение скидочных баллов.
Прогнозы ставок не оправдались
Марк Уортингтон, управляющий филиалом в Бенде, штат Орегон, Ипотека Черчилля, утверждает, что кредитные инспекторы вводили клиентов в заблуждение, полагая, что могут «предсказать» процентные ставки, что заставляло их выходить за рамки бюджета.
«Я провожу множество аналогий с покупкой дома. Но если вам приходится убеждать себя, что человек, с которым вы встречаетесь, отличный, а потом вы думаете: „Да, но…“, то это не тот человек, с которым стоит встречаться долго, верно?» — сказал Уортингтон, предлагая другую точку зрения на эту фразу. «И всё же мы бы не стали строить отношения, исходя из сценария „Да, но“. Но люди покупали дома, возможно, некоторые из-за этого слогана и уверенности в том, что цены вырастут».
«Я не думаю, что нам стоит рассчитывать на то, что ставки в какой-то конкретный момент будут на определённом уровне, потому что это слишком сложно предсказать», — добавил он. «То есть, два года назад… Фанни Мэй Прогнозировалось, что к концу 2022 или 2023 года ставки будут на уровне 5,5%. Но это не так — мы всё ещё на уровне 6,5 или выше».
По его словам, организаторы кредитов не проводили достаточную разъяснительную работу со своими заемщиками относительно соотношения долга к доходу, в результате чего многие из них оказались в нищете.
«У большинства кредитов типичное соотношение долга к доходу составляет примерно 45%. … А если кто-то покупает дом, и единственный платёж, который у него есть, — это стоимость дома, и он доходит до суммы 45%, то он не оставляет себе никаких льгот на покупку новой машины», — сказал он. «Он не оставляет себе льгот на то, чтобы заниматься чем-то другим, кроме оплаты дома».
Уортингтон добавил, что это привело к неустойчивым выплатам.
«Это определённо вредит людям. Это определённо съедает их сбережения», — говорит Мелисса Кон, региональный вице-президент Уильям Равейс Ипотека. «Это не то место, где бы мы хотели оказаться сейчас, но, к сожалению, в силу разных обстоятельств мы оказались там, где находимся».
Кон утверждает, что решения ограничены и далеки от совершенства.
«Вы можете спросить: если люди рефинансируют ипотеку, можно ли взять плавающую ставку и получить что-то лучшее? Можно ли взять кредит с фиксированной ставкой, выплачиваемый только процентами, и получить что-то лучшее при ежемесячном платеже?» — сказала она. «Но никто не может волшебным образом изменить ставки, и нет ни одного банка, который предлагал бы ставку за рефинансирование значительно ниже, чем у других».
Кон признается, что когда-то в разговорах с клиентами она постоянно бросалась фразой «выходи замуж за дом, встречайся с процентами».
«Были времена, когда казалось, что падение ставок действительно неизбежно. Но оглядываясь назад, COVID-19, это хороший урок о том, что никогда не говори никогда, и что всегда нужно готовить своего покупателя», — сказала она.
«Мне звонил только один клиент, у которого возникли проблемы с ежемесячным платежом. И это был человек, который воспользовался одним из этих вариантов кредита [с минимальным набором документов], чтобы получить одобрение, не полагаясь на свой налогооблагаемый доход, или, вероятно, потратил больше, чем следовало».
Уортингтон и Кон сошлись во мнении, что для того, чтобы ставки достигли предыдущих минимумов, должно произойти крупное геополитическое событие или еще одна пандемия.
«Мы думали, что ставки снизятся несколько месяцев назад, пока президент Трамп объявил о своих новых тарифах и объявил о своем новом законопроекте о расходах», — пояснил Кон. «ФРС снизили бы ставки Если бы ни одно из этих условий не произошло так, как произошло. Но я считаю, что, когда вы берёте ипотеку, нужно понимать, что существует риск, что ставка не снизится».
Заемщики в опасности
Уортингтон опасается, что невозможность рефинансирования приведет к двум печальным последствиям: покупатели будут вынуждены продать свои дома или не смогут вносить платежи.
«Они рискуют попасть под финансовую и кредитную угрозу. Потому что, к сожалению, если посмотреть на доступность жилья, сейчас... один из самых низких уровней «Это уже в истории», — сказал он.
«А если посмотреть на наши расходы, то 25 лет назад у нас не было мобильных телефонов, которые мы меняли каждый год. У нас не было интернета и всех этих стриминговых сервисов, за которые мы платили. У нас не было приложений. Эти привычки сформировались, честно говоря, под влиянием нашей экономики. Думаю, будет тяжело», — добавил Уортингтон.
Эмили Гарднер, главный кредитный директор Ипотека Атлантического залива Группа, говорит, что некоторые из ее клиентов проявили творческий подход к своему финансовому положению.
«Некоторые люди, возможно, не увидели снижения процентной ставки, но многие люди воспользовались этим увеличение капитала и улучшить свое финансовое положение за счет консолидации долга», — сказала она.
Так, например, выкуп акций стал популярным, что побудило Гарднер и ее команду предлагать его в качестве опции клиентам.
«Мы провели множество выкупов акций по схеме 2/1», — сказала она. «Но один из вопросов, который мы тщательно прорабатываем, — это вопрос окончательного платежа. Каким будет этот последний платеж? Вас это устраивает? И есть ли финансовый план, который позволит в течение этих двух лет отложить часть этих сбережений в качестве резерва?»
Гарднер говорит, что она дала указание своей команде избегать мантры «встречайся с той ценой».
«Мы не хотели использовать пустые слова, потому что невозможно гарантировать, как изменятся процентные ставки», — сказала она. «Я думаю, если вам нравится дом, вы можете позволить себе оплату — и это приемлемо с финансовой точки зрения клиента, — это и есть предмет разговора, а не гарантия снижения ставки в будущем».
English