Розничная торговля

Сара Борхерсен-Кето

sborchersen-keto@nareit.com

Изображение

Сара Борхерсен-Кето — главный редактор Nareit, автор многочисленных статей для веб-сайта Nareit, отмеченного наградами журнала REIT: Real Estate Investment Today и веб-сайта Nareit.

Майкл Глимчер выводит свою компанию на рынок элитных торговых центров.

Майкл Глимчер выводит свою компанию на рынок элитных торговых центров.

Хотя Майкл Глимчер сейчас возглавляет один из ведущих в стране инвестиционных фондов недвижимости в сфере розничной торговли, Glimcher Realty Trust (NYSE: GRT) из Колумбуса, штат Огайо, он шутит, что во многом он всё ещё на том же месте, с которого начинал: руководит отделом аренды. «Кто мы без розничных продавцов?» — спрашивает Глимчер, который, по его словам, любит проводить время с арендаторами Glimcher Realty, чтобы понять их видение.

В этом году компания Glimcher Realty отмечает 20-ю годовщину своего первичного публичного размещения акций, и журнал REIT побеседовал с председателем правления и генеральным директором компании, обсудив широкий круг вопросов, в том числе то, как фирма прошла путь от зарождения в общественных центрах и на небольших рынках до нынешней ориентации на элитные торговые центры по всей стране.

REIT: Каково ваше идеальное видение компании и какова ваша стратегия для его достижения?

Майкл Глимчер: Мы хотели бы, чтобы в рамках нашего класса активов мы демонстрировали наивысшие результаты и демонстрировали операционные результаты, соответствующие или превосходящие ведущие компании сектора. Мы считаем, что первым шагом в этом направлении является рост продаж на квадратный фут, чего мы активно добиваемся. Заполняемость наших площадей составляет 95%. В этом году мы добились значительного роста чистой операционной прибыли и высоких спредов по аренде.

Мы много говорим о качестве, и это качество активов, качество наших балансов и качество нашей команды.

Наша цель — создать портфель, способный обеспечивать стабильные операционные результаты, как в 2013 году, но при этом актуальный и развивающийся со временем. Что интересно в сравнении с другими компаниями в этом секторе, так это то, что мы эволюционировали в портфель, ориентированный на торговые центры и открытые площадки, а также на смешанное использование. Мы действительно выросли с небольшого рынка на более крупный и хотим продолжать эту эволюцию. Мы модернизировали портфель — нам очень нравится работать с верхней частью клиентской базы. Это не новая стратегия, это постоянная стратегия.

Мы много говорим о качестве, и это касается качества активов, качества наших балансов и качества нашей команды. И мы постоянно стремимся быть завтра лучше, чем сегодня.

REIT: Как бы вы описали основные показатели в секторе и каковы ваши прогнозы на 2014 год?

Глимчер: Сейчас мы собираемся построить очень прочную базу. Наши спреды по повторной аренде за год составили около 15%, и новых площадей появляется очень мало. Пожалуй, самое главное, что ритейлеры в нашем портфеле зарабатывают, а стоимость аренды у нас ниже 10,5%. Таким образом, у нас есть большой потенциал для изменения арендной платы как в условиях роста продаж, так и даже в условиях стагнации.

REIT: В какой степени Интернет влияет на вашу бизнес-модель?

Глимчер: Вероятно, лучший способ взглянуть на это — принять Интернет и осознать, что он существует и что для некоторых категорий это лучшая система доставки.

Идея в том, как привлечь людей и как сделать ваш торговый центр или вашу собственность не просто торговым центром, а местом, куда люди приходят просто потусоваться. Мы стараемся добавить много того, что невозможно сделать онлайн. Я по-прежнему считаю, что социальный опыт пребывания в объекте, интерактивный опыт никуда не денутся. Но я считаю, что нам нужно работать лучше. Мы потратили много денег на физическое здание и в этом году провели две масштабные реконструкции в нашем портфолио Outlet Collection. На любом рынке, на котором мы работаем, мы должны быть номером один или два по уровню обслуживания, иначе мы не победим.

REIT: Насколько масштабную продажу активов вы планируете осуществить?

Глимчер: Я бы сказал, что мы, вероятно, никогда не остановимся, потому что всегда будет нижний квартиль. Мы считаем, что важно иметь по-настоящему гибкую портфельную структуру и активно инвестировать в верхнюю половину, искать новые возможности роста за счёт внешних источников, а также отсеивать компании из нижней части. Это непрерывный процесс.

Отчасти наши показатели значительно улучшились благодаря органическому росту, а отчасти благодаря перетасовке состава участников. Мы всегда заинтересованы в продаже наших наименее прибыльных активов и либо вложении капитала в наиболее перспективные, либо в поиске новых активов для пополнения портфеля. Думаю, если бы мы обсуждали этот вопрос через пять лет, я бы, наверное, сказал то же самое.

REIT: Насколько сложно продать некоторые из этих низкоуровневых активов?

Глимчер: Думаю, мы проделали большую работу, исключив из портфеля более сложные активы. Дело не в том, что объекты в нижней половине списка — плохие активы, они таковыми являются. Просто наша компания стремится к росту в среднем на 3–5%, а некоторые из ваших более скромных объектов демонстрируют рост всего на 1–2%.

REIT: На чем вы сосредоточитесь в следующем году: на реконструкции или на новых проектах?

Глимчер: Я бы сказал, что всё сбалансировано, но нет лучшего применения нашему капиталу, чем реконструкция.

Я уже упоминал нашу коллекцию Outlet, и мы считаем, что действительно перевернули представление о аутлет-шопинге. В каждый из наших объектов инвестировано около 1 млн трлн 400 млн трлн 3 ...

Будь то аутлет или полноценный магазин, мы считаем важным постоянно совершенствоваться и предлагать более качественный опыт. Мы активно инвестируем в подобные проекты, но в начале года мы также приобрели University Park Village (центр под открытым небом в Форт-Уэрте, штат Техас). У нас есть и другие активы, которые находятся в процессе приобретения, поэтому, думаю, мы сбалансируем наши инвестиции: примерно половина будет реинвестирована в основной бизнес, а другая половина, вероятно, будет инвестирована во внешние активы.

REIT: Видите ли вы возможности расширения портфеля торговых точек?

Глимчер: Сейчас это всего два объекта, поэтому мы хотели бы их расширить. Но мы считаем, что если мы не сможем сделать что-то действительно значимое, что-то, что хоть немного отличается от того, что делается сейчас, мы, вероятно, не будем этим заниматься. Площадь этих объектов составляет от 1 до 1,5 миллиона квадратных футов — они огорожены и отличаются высочайшим качеством. Нам нравится этот подход к аутлет-бизнесу.

REIT: Ранее в этом году вы объявили о планах строительства элитного жилого комплекса в районе Скоттсдейл-Квартер в Аризоне. Это единичный проект или зарождается новая тенденция?

Глимчер: Нам нравится идея, что там будут жить люди, нам нравится идея плотности застройки, и нам нравится идея круглосуточной работы. Там есть офисы, магазины, и мы хотели бы добавить гостиничные объекты. Я думаю, это отличная лаборатория для нас. Насколько наши объекты могут подражать городам, настолько мы и хотим этого, и некоторые возможности для этого подходят больше, чем другие. В некоторых районах процветает рынок офисной недвижимости, в некоторых — многоквартирного строительства, в некоторых — и то, и другое, а в некоторых — нет.

Везде, где мы можем повысить плотность, мы будем её повышать, и я думаю, что эта тенденция проявится в отношении самых лучших активов. Всё больше людей захотят находиться в центре внимания, и обычно это лучшие торговые центры, поскольку именно розничная торговля — это движущая сила развития смешанного использования. Мы также рады, что другие инвестируют в наши проекты, поэтому, если вы привлекаете сторонние организации, которые реализуют какие-либо из этих дополнительных функций, они вкладывают сотни миллионов долларов в ваш объект и повышают его ценность.

REIT: Как вы оцениваете ситуацию на рынках капитала в 2014 году?

Глимчер: У нас действительно нет крупных долговых обязательств с большими сроками погашения, с которыми нам придётся иметь дело. Несмотря на то, что ставки немного изменились, они, вероятно, на 150–200 базисных пунктов ниже среднего значения за 50 лет. Мы вполне довольны доступом к капиталу и уровнем ставок.

REIT: На что вы обращаете внимание при выборе арендаторов торговых площадей?

Глимчер: Мы смотрим на ритейлеров с самыми высокими продажами на квадратный фут, а это значит, что покупатели голосуют за них, и именно с такими объектами мы хотим сотрудничать и развивать отношения. Мы — компания, ориентированная на арендаторов, и стараемся развивать отношения с наиболее эффективными арендаторами. Lululemon, Apple, Sephora, J. Crew — именно с ними мы хотим сотрудничать, потому что именно в этих магазинах хочется совершать покупки.

Когда вы смотрите на ритейлера, вы хотите быть в авангарде его роста, а не в хвосте.

Мы стараемся иметь небольшое влияние на множество ритейлеров, а не на одного, и, думаю, со временем мы поняли, что хорошо иметь широкие связи с кем-то, но в конечном итоге все увязают в грязи. Мы рассматриваем это как большой паевой инвестиционный фонд, имеющий влияние на множество разных ритейлеров, и не все добьются успеха и не все добьются успеха. Цель — поймать восходящую звезду, прежде чем она погаснет. Когда смотришь на ритейлера, нужно быть в авангарде его роста, а не в хвосте. Мы много времени уделяем тому, чтобы понять, правильно ли мы выбираем время. Один из наших ритейлеров, Restoration Hardware, действительно преобразился. Мы открыли с ними магазин площадью 20 000 квадратных футов, и на момент заключения сделки у них не было ни одного открытого магазина нового формата. Но мы верили в их начинания и вышли на рынок первыми, и это был один из их первых трёх магазинов крупного формата.

REIT: Какие тенденции вы наблюдаете в этом секторе рынка, учитывая, что арендаторы, связанные с продуктами питания, теперь составляют все большую долю вашего общего портфеля?

Глимчер: Рестораны становятся меньше. Они становились гигантскими, но, думаю, людям нравятся небольшие, уютные, органические и местные рестораны. Поэтому мы работаем меньше с сетевыми ресторанами и больше с региональными. Это значительно увеличивает объём работы — нам гораздо проще заключить 10 сделок с одной компанией. Но если мы найдём три региональные компании и заключим с каждой из них по три-четыре сделки, и они будут более аутентичны нашему рынку, мы считаем, что это, вероятно, будет лучше.

REIT: И наконец, с какой самой большой проблемой вам пришлось столкнуться на посту генерального директора?

Глимчер: Вступление в рецессию, пожалуй, стало самым серьёзным испытанием в моей жизни, и случилось это сразу после моего вступления в должность. Это было не совсем то, на что я надеялся в своё первое время, но я научился концентрироваться на всём, что находится под нашим контролем. Я научился сохранять позитивный настрой и использовать наши сильные стороны. Мы продолжаем работать над укреплением баланса, модернизацией наших активов и подбором подходящих специалистов, способных управлять компанией как в благоприятной, так и в неблагоприятной ситуации. Мы надеемся на благоприятную ситуацию, но, безусловно, готовы к худшему.