Последние цифры из ФХФА's Национальная база данных ипотечных кредитов Расскажите об огромном объёме собственного капитала американских домохозяйств, а также о том, что ставки по ипотеке у большинства американцев составляют 5% или ниже. Это два самых существенных отличия текущего состояния рынка жилья от ситуации, предшествовавшей краху пузыря на рынке недвижимости.
Разница в стоимости жилья и кредитном качестве тогда и сейчас помогает объяснить, почему инвентарь жилья Уровень продаж резко вырос с 2005 по 2008 год, и поэтому мы не смогли вернуться к нормальному уровню запасов с 2022 по 2025 год, который, по данным NAR, составит от 2 до 2,5 миллионов активных объявлений. Общее количество активных объявлений NAR в настоящее время составляет 1,53 миллиона.
Давайте посмотрим, как сегодня позиционируются домовладельцы.
Кредиты с фиксированной ставкой
Одним из важных аспектов рынка жилья в период до 2008 года стало резкое увеличение доли экзотических кредитных продуктов, в первую очередь ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой (ARM), на долю которых приходилось более 30% кредитов, выданных в то время. Для сравнения, более 90% кредитов, выданных в США после 2010 года, были долгосрочными кредитами с фиксированной процентной ставкой. В настоящее время 40% домовладельцев вообще не имеют ипотечных кредитов, а из тех, у кого они есть, 70,4% имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой в размере 5% или менее.
Вот почему многие домовладельцы в Америке имеют отличные ФИКО баллы; их долгосрочные расходы по кредитам остаются неизменными, хотя их заработная плата растет.
У американцев огромный собственный капитал
Одним из отличительных признаков краха пузыря на рынке недвижимости стало значительное количество случаев лишения права выкупа заложенного имущества в Америке. С таким количеством проблемных домовладельцев и невыплаченных ипотечных кредитов это был самый крупный спад в истории американской экономики. Сравните это с огромным объёмом ипотечного кредитования, которым американцы владеют сегодня.
В преддверии жилищного кризиса 2008 года соотношение суммы кредита к стоимости залога достигало 85%. В настоящее время соотношение суммы кредита к стоимости залога составляет 44,2%.
Ещё одна тема, которая не получила широкого освещения, — это то, что процент первоначального взноса снижался с 2001 по 2008 год, а в последние несколько лет он растёт до рекордных значений в XXI веке. У домовладельцев изначально есть хороший медианный размер первоначального взноса, в отличие от минимальных значений в XXI веке в 2008 году.
Заключение
Не нужно быть экономистом, чтобы понять приведённые выше данные. Это не повторение жилищного кризиса 2008 года; на самом деле, всё наоборот. В период с 2005 по 2008 год количество случаев лишения права выкупа заложенного имущества и банкротств росло, что привело к Великой финансовой рецессии, как показано на графике ниже.
English