Что говорят нам последние данные по ипотеке о продажах жилья в 2026 году

Средняя процентная ставка по всем непогашенным ипотечным кредитам в США сейчас составляет 4,3%. Вы можете удивиться, узнав, что к концу года средняя ставка будет выше, чем в первом квартале 2020 года. до пандемический бум. Для средний Американские ипотечные заемщики, невероятные доходы от ипотечного «золотого дна» пандемии по сути испарились. 

Конечно, среднее изменение скрывает раздвоенность рынка: «имущих» и «неимущих». Держателей ипотечных кредитов со ставками выше 6% столько же, сколько и держателей ипотечных кредитов со ставками ниже 3% — примерно 20% всех ипотечных кредитов приходится на каждую группу. 

После трех лет высоких процентных ставок ситуация на рынке ипотечного кредитования в США изменилась, и это влияет на то, как нам следует рассматривать Рынок жилья в 2026 году. Вот некоторые из наиболее интересных разработок, которые сейчас происходят.

1. Держатели ипотечных кредитов с высокой процентной ставкой ведут себя иначе, чем держатели ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой.

Владельцы домов, которые имеют более высокий ставка по ипотеке менее склонны копить недвижимость. Более высокие ставки означают меньшую прибыльность инвестиций. Это означает более высокие расходы на содержание, и, следовательно, более высокая вероятность повторной продажи дома.

Это также означает, что домовладельцы, потерявшие работу, с большей вероятностью будут вынуждены продать свою недвижимость, иначе им грозит просрочка платежа и даже лишение права выкупа. сверхнизкий В течение многих лет. Сейчас около 10 миллионов американцев имеют дорогие ипотечные кредиты, тогда как три года назад их было практически ноль. У таких заёмщиков гораздо больше шансов столкнуться с проблемами из-за возросших платежей. Следует ожидать увеличения темпов продаж проблемной недвижимости в 2026 году. 

Все эти характеристики подразумевают более высокий оборот и больше продаж жилья. С каждым днём всё меньше американцев, «запертых» в сверхдешевых ипотечных платежах. 2025 год завершится с чуть большим количеством продаж жилья, чем 2024, а в 2026 году ожидается ещё один рост, даже если рыночные ставки по ипотеке останутся на уровне 6,5%. 

2. Мы очень быстро выплачиваем ипотеку.

Соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости для всех непогашенных ипотечных кредитов в США сейчас составляет всего 44,2%. Это означает, что средний американский домовладелец, имеющий ипотеку, имеет в своем доме капитал в размере 55,8%. Кроме того, примерно 40% всех домовладельцев в США владеют жильем без каких-либо обязательств и не имеют ипотеки. Это огромное богатство. 

Рост капитала происходит не только за счет роста цены на жильеВо многих частях страны цены на жильё ниже, чем год назад. В целом, цены на жильё выросли всего на 1,21 процентный пункт (TP3T) по сравнению с октябрем 2024 года. Мы увеличиваем капитал не только за счёт роста цен на жильё, но и за счёт погашения кредитов. Самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в 2021 году уже достигли или перешли критической точки, когда ежемесячные платежи по ипотеке идут больше на погашение основного долга, чем на выплату процентов. Миллионы американцев приобрели или рефинансировали ипотеку в этот период. Для них прирост капитала происходит очень быстро. 

Это богатство имеет несколько потенциальных последствий в 2026 году: больше людей, возможно, захотят использовать акции для получения наличных. Если процентные ставки снизятся, а безработица вырастет, мы можем увидеть новый всплеск собственный капитал Заимствования. Это богатство домовладельцев может способствовать экономическому росту на фоне замедления других факторов. Это также означает, что общий уровень изъятия жилья, хотя и немного вырастет в 2026 году, не достигнет кризисных масштабов. Наконец, в условиях падения цен на жильё продавцы, обладающие долей собственного капитала, могут отказаться от участия в рынке, сдерживая предложение.

3. У нас есть новый взгляд на «запирание»

Мы все знакомы с концепцией «фиксации ипотечной ставки». Для домовладельцев, имеющих ипотечные кредиты с ультранизкими процентными ставками, переезд может быть крайне невыгодным, когда текущие рыночные ставки значительно выше. Обмен ипотеки с 3% на ипотеку с 6,5% — это разница в тысячи долларов в месяц. Мы застряли на низких платежах. 

Один из способов измерить степень блокировки — это оценить разницу между средней ставкой по непогашенным ипотечным кредитам и текущей рыночной ставкой по новым ипотечным кредитам. Чем больше разница, тем сложнее переходить к следующей ставке. 

За три года средняя ставка по всем непогашенным ипотечным кредитам в США выросла с 3,8% до 4,3%. К следующему месяцу среднестатистический американец будет иметь ту же ставку по ипотеке (в среднем 4,4%), что и в первом квартале 2020 года, до начала пандемии. Поскольку всё больше людей имеют более высокие ставки по ипотеке, мало кто привязан к дешёвой ипотеке.

Чем дольше мы будем держать ставки по ипотеке на уровне 6-х, тем выше будет расти средняя ставка по непогашенной задолженности. Разница между ставкой по непогашенной задолженности и текущей рыночной ставкой сокращается с каждым днём. С каждым днём всё меньше людей остаются в заложниках. 

Этот анимированный график также показывает, почему заморозка ипотечных ставок — это не результат пандемии. Это результат всего десятилетия 2010-х годов. Пока рыночная ставка ниже уровня задолженности, заморозка ускоряется. Когда рыночная ставка выше уровня задолженности, заморозка ослабевает. Уже три года подряд заморозка снижается. 

В этом ирония феномена фиксации ипотечных ставок. Лекарство — не снижение ставок, а повышение. 

Рынок жилья США находится в глубокой рецессии уже три года. Тем временем, американские домовладельцы находятся в периоде невероятного финансового благополучия. Со временем эти явления постепенно выравниваются. Людей с дорогой ипотекой становится всё больше, и их поведение будет сильно отличаться от поведения счастливчиков с ультра-дешёвой ипотекой, полученной в период пандемии. Это подразумевает рост продаж жилья в 2026 году.