По данным нового отчета Redfin, рынок жилья США в сентябре 2025 года потерял обороты, поскольку возросшие процентные ставки по займам и растущие запасы привели к тому, что конкуренция продавцов достигла самого слабого уровня за последние шесть лет.
Всего 25,31 TP3T домов, проданных в прошлом месяце, были проданы по цене, превышающей их окончательную цену, что ниже показателя годом ранее в 28,51 TP3T и является самым низким показателем за сентябрь с 2019 года. Другие показатели рыночной напряженности также снизились, что свидетельствует о постепенном переходе власти к покупателям.
Среднее соотношение цены продажи к цене предложения снизилось до 98,6% с 99,1% годом ранее, то есть типичный дом продавался на 1,4% ниже запрашиваемой цены. При этом только 32,8% домов, на которые был заключен контракт, были проданы в течение двух недель после выхода на рынок, что также является самым низким показателем в сентябре за шесть лет.
Дома также остаются на рынке дольше. Обычно недвижимость, находившаяся на рынке в сентябре, оставалась на рынке 50 дней — самый медленный темп продаж в этом месяце с 2016 года.
Покупатели держат карты в руках
Охлаждение рынка обусловлено сочетанием давления, связанного с доступностью жилья, и осторожных настроений. Ипотечные ставки, страховые взносы и налоги на недвижимость остаются значительно выше, чем во время пандемии, что ограничивает покупательную способность. Тем временем, запасы выросли настолько, что многие потенциальные покупатели могут не торопиться с покупкой.
«Сейчас продавцов жилья примерно на 36,7% больше, чем покупателей — почти рекордный разрыв», — сказал Редфин. «Это даёт покупателям больше возможностей для переговоров и просьб об уступках».
«У покупателей жилья чрезвычайно высокие ожидания», — говорит Розе Шварц, агент Redfin Premier в Хьюстоне. «Некоторые вспоминают, как им предварительно одобрили ипотеку по ставке 3% и дом за $450 000. Теперь они могут позволить себе только $325 000, но всё ещё хотят тот же дом. Продавцы не могут быть слишком придирчивы к цене — если цена не самая низкая на рынке, им даже не покажут».
Цены на жилье растут
Несмотря на ослабление конкуренции, цены немного выросли. Медианная цена продажи домов в США выросла на 1,71 TP3T в годовом исчислении до 1 TP4T435 545 в сентябре — это самый большой рост за шесть месяцев и самый высокий показатель за сентябрь за всю историю наблюдений.
Рост цен произошел после того, как рост запасов в начале года замедлил рост цен. Количество активных предложений снизилось на 0,61 TP3T с августа до 1,96 млн с поправкой на сезонность, но все еще на 81 TP3T больше, чем годом ранее. Некоторые продавцы предпочитают сдавать недвижимость в аренду, а не снижать запрашиваемые цены.
Продажи растут на фоне снижения ставок по ипотеке
Продажи на вторичном рынке жилья выросли на 0,41 трлн 3 т в месячном исчислении и на 4,51 трлн 3 т в годовом исчислении, достигнув 4,25 млн в годовом исчислении с учётом сезонных колебаний, что является самым высоким показателем с января. Общий объём продаж жилья вырос на 0,71 трлн 3 т в месячном исчислении и на 3,41 трлн 3 т в годовом исчислении — это самый высокий показатель с октября 2022 года.
Небольшой рост продаж, вероятно, отражает постепенное снижение ставок по ипотеке, которые в сентябре составили в среднем 6,351 TP3T, что является самым низким показателем за год. Тем не менее, ожидаемые продажи (более актуальный показатель покупательского спроса) снизились на 11 TP3T по сравнению с августом и на 2,41 TP3T по сравнению с прошлым годом, что является самым резким годовым падением с февраля.
«Низкие ставки отвлекли некоторых покупателей от рынка, — говорится в отчете, — но многие все еще ждут дальнейшего снижения, прежде чем вступить в игру».
Распределение рынка по регионам
Средний Запад лидировал по росту цен в стране. Медианная цена продажи выросла на 9,1% в Милуоки, на 7,9% в Детройте и на 7,4% в Кливленде. В то же время, в техасских мегаполисах наблюдалось снижение: Даллас (-2,7%), Остин (-2,3%) и Хьюстон (-1,5%).
Наибольший рост ожидаемых продаж наблюдался в Сан-Франциско (17,1%), Риверсайде, Калифорния (11,6%), и Уэст-Палм-Бич, Флорида (11%). Наибольшее падение зафиксировано в Хьюстоне (-11,7%), Денвере (-8,4%) и Сан-Антонио (-6,3%).
В Сан-Франциско дома продавались в среднем на 4,21 TP3T выше рыночной цены — это самая высокая надбавка в стране. Напротив, самые большие скидки были зафиксированы в таких мегаполисах Флориды, как Уэст-Палм-Бич (94,81 TP3T), Майами (95,21 TP3T) и Форт-Лодердейл (95,41 TP3T).
Дольше всего дома продавались в Южной Флориде. В Форт-Лодердейле медианный срок продажи дома по контракту составлял 97 дней, что на 26 дней дольше, чем годом ранее. Только в трёх мегаполисах — Канзас-Сити, Сан-Франциско и Чикаго — период продаж был короче.
Перспективы
Данные рисуют картину переходного периода на рынке жилья: цены укрепляются после нескольких месяцев снижения, но динамика продаж сдерживается из-за проблем с доступностью жилья и неуверенности в завтрашнем дне. Экономисты утверждают, что если ставки по ипотеке продолжат медленное снижение, баланс сил может снова измениться к 2026 году, но пока преимущество у покупателей.
English