С ростом числа работников и заемщиков, работающих в сфере гиг-экономики, желающих использовать свои криптовалюта Активы в качестве обеспечения по кредиту, некачественные ипотечные кредиты и неагентские кредиты бьют рекорды, согласно данным Том Дэвис, руководитель отдела продаж в Ипотека Дипхейвен.
В интервью в Ассоциация ипотечных банкировНа ежегодной конференции в Лас-Вегасе Дэвис встретился с ЖильеПроволока чтобы подчеркнуть рекордные результаты компании за сентябрь и рассказать о том, как компания активно продвигает специализированные продукты, такие как некачественные кредиты, кредиты RTL и кредиты под залог второго имущества, чтобы оставаться конкурентоспособной.
Примечание редактора: это интервью было отредактировано для большей краткости и ясности.
Сара Волак: Том, перед тем, как мы сели, ты рассказал мне, что сентябрь стал рекордным месяцем для Deephaven. Не мог бы ты рассказать подробнее?
Том Дэвис: Мы только что завершили рекордный месяц, и этот месяц (октябрь) идёт к очередному рекорду. Я бы сказал, что движущей силой стали неагентские кредиты или не-QMИтак, если посмотреть только на неагентские оценки в начале года, прогнозировался диапазон от $60 млрд до $70 млрд в некачественном менеджменте. В этом году мы, вероятно, превысим $100 млрд, то есть на 50% больше, чем в начале года.
По оценкам, объём секьюритизации должен был составить около $50 млрд; мы уже достигли $58 млрд и, вероятно, достигнем $70 млрд. Так что рынок растёт. Есть множество инвесторов. Я бы сказал, что вторичные залоговые права также стали важной областью роста. Таким образом, с начала года объём вторичных залоговых прав, по состоянию на первую половину года, достиг примерно $125 млрд, включая закрытые вторичные залоговые права и традиционные HELOC.
RTL достигнет $35 млрд.; наша дочерняя компания, Якорные кредиты, делает RTL. Таким образом, только по этим трём продуктам мы видим рынок кредитов объёмом от $350 до $400 миллиардов, а если добавить ещё и более крупные суммы, то общий объём ипотечных кредитов составит около 20%.
СВ: Как кредитные специалисты могут воспользоваться этим?
ТД: Итак, если вы сегодня работаете кредитным специалистом, вам необходим доступ к этим продуктам, потому что без них вы окажетесь в невыгодном положении. Без этих продуктов сложно нанимать и удерживать талантливых специалистов. Реальность такова, что в США 18 миллионов самозанятых, которые управляют, скажем так, 31 миллионом предприятий. В США насчитывается 19 миллионов объектов инвестиционной недвижимости, на которые приходится 49,5 миллиона дверей.
Самозанятых больше, чем ветеранов. Поэтому все кредиторы, у которых есть программа для ветеранов, должны иметь решение для самозанятых. И у них должно быть решение для инвесторов. С начала года около 281–301 тыс. сделок купли-продажи приходится на сделки инвесторов — почти треть рынка. Поэтому, если вы кредитный специалист и у вас нет полного набора решений для инвесторов, вы, вероятно, не используете возможности рынка инвестиций по максимуму.
СВ: Вы упомянули, что вторые залоговые права стали важным фактором успеха Deephaven в этом году.
ТД: У нас есть полный набор вторых залогов — я рассматриваю вторые залоговые права как возможность для поколения, потому что капитал достигла исторического максимума — 1 трлн 4,35 млн трлн. Потребительский долг достиг исторического максимума, будь то кредитные карты, автокредиты, кредиты «купи сейчас, заплати позже» или студенческие кредиты.
Средний возраст домов в США составляет 40–50 лет, поэтому у нас стареющий жилой фонд. У всех владельцев домов, а это 85%, ставка ниже 5%. У многих из них ставки в два, три или четыре раза, верно? Они не могут позволить себе купить дом побольше из-за более высокой ставки по ипотеке в шесть раз, а также более высоких налогов и страховки.
Итак, люди живут в своих домах дольше, потому что не могут позволить себе покупку более дорогой недвижимости. Некоторые из них планируют остаться в них навсегда. Они ремонтируют свои дома в соответствии с текущими рыночными стандартами. Более 50% вторичных залогов — это сделки по реновации, когда люди берут деньги на ремонт своей недвижимости: кухни, возможно, ванных комнат, полов, крыши, бассейна, ADU и т.д. Другая проблема — консолидация долгов.
Люди также используют свой капитал для финансирования бизнеса и покупки новых инвестиционных объектов. Инвесторы, владеющие инвестиционной недвижимостью, если у них есть кредит по ней, ставка по которой низкая, и эта недвижимость приносит денежный поток, не собираются сейчас перекредитовываться из-за низкой ставки. Мы видим, что они снимают $100 000 наличными и покупают ещё два инвестиционных объекта.
СВ: Я предполагаю, что это объясняет накопление HELOC слишком?
ТД: Да, чтобы удовлетворить этот спрос, у нас есть несколько расширений продуктов, которые появятся уже в ноябре, в сегменте HELOC и в сегменте секундных лодок.
СВ: Помимо рекордно высокого уровня стоимости жилья и факторов инфляции и консолидации долга, что способствовало успешному сентябрю?
ТД: Я считаю, что ставки должны существенно снизиться, чтобы вторичные залоговые обязательства стали неактуальными. Под существенным я подразумеваю снижение примерно на 150 базисных пунктов, потому что тогда, возможно, имело бы смысл рефинансировать первый за счёт второго. Но это всё финансовое уравнение, и кредитный специалист должен помочь заёмщику принять решение, если он хочет рефинансировать кредит.
Это отличная возможность для кредитного специалиста поднять трубку и сказать: «Привет, мы выдали вам кредит четыре года назад, вы добились успеха со ставкой 2,5%». А затем можно добавить: «Кстати, поздравляю с вашим капиталом. У вас $150 000. Как жизнь? Вы планируете завести детей? Или у вас уже были дети? Или вы планируете отремонтировать свой дом? Вы не думали о ремонте?» Такие разговоры позволяют кредитному специалисту понять, каковы ваши финансовые цели, поздравить их с капиталом, низкой процентной ставкой, а затем начать действовать скорее как финансовый консультант.
Если кредитный инспектор не предлагает второй залог, знаете ли вы, кто его предлагает? Сервисная компания, которая выкупила первый залог. Таким образом, кредитный инспектор не только потерял заёмщика в сделке по второму залогу, но и когда придёт время рефинансировать выкуп, когда будет целесообразно консолидировать оба кредита, этот заёмщик перейдёт к сервисной компании.
СВ: Каким образом Deephaven предотвращает подобные потери?
ТД: Эта сфера будет продолжать расти. Мы уже прогнозируем, что в следующем году рынок не-QM достигнет объёма в 100–150 миллиардов долларов. Поэтому для тех, с кем мы работаем, мы являемся инвесторами и проводим много обучающих мероприятий. Мы много информируем. Мы также часто проводим презентации от имени наших клиентов для тех, кто к нам обращается.
Но для вторых залогов мы разрабатываем для наших клиентов маркетинговый план, в рамках которого мы предоставим им ресурс, включающий, возможно, 15 единиц залога. Таким образом, независимо от того, есть ли у них маркетинговая команда или нет, они смогут просто использовать наш контент в маркетинговых кампаниях для своих предыдущих клиентов. Ведь, хотя кредитный специалист может взять трубку (кстати, я настоятельно рекомендую это сделать), маркетинг тоже важен.
English