Билл Пулт сказал на этой неделе, что Федеральное агентство жилищного финансирования (ФХФА) может разрешить Фанни Мэй и Фредди Мак предлагать переносимые или переносимые ипотечные кредиты — часть продолжающихся дискуссий внутри администрации Трампа о путях решения проблемы доступности жилья.
«В Fannie и Freddie мы оцениваем, как безопасно и надежно оформить переносимую ипотеку», Пулте опубликовано в воскресенье ХВ среду он повторил: «Мы активно рассматриваем возможность переносимой ипотеки».
Комментарии появились через несколько дней после того, как президент Дональд Трамп опубликовал в социальных сетях изображение, намекающее на предложение о 50-летняя ипотека — идея, которая быстро подверглась критике из-за ее ограниченного влияния на доступность, учитывая значительно более высокую процентные расходы в течение срока кредита.
«Нереалистичный вариант»
Предполагаемые ипотечные кредиты — которые позволяют квалифицированным покупателям перенять условия текущего кредита продавца, включая остаток по нему и процентную ставку, — вызвали осторожный оптимизм у участников рынка. Однако переносимая ипотека, позволяющая заёмщикам перенести существующий кредит с одного объекта недвижимости на другой, вызывает более скептическое отношение.
«Хотя подробности ограничены, переносимость обычных ипотечных кредитов, вероятно, уменьшит происхождение и еще больше нагрузить и без того испытывающую трудности отрасль», — сказал Брендан Маккей, главный специалист по защите интересов в Коалиция действий брокера. «И хотя эта идея может показаться привлекательной, учитывая, насколько низкими были ставки ещё совсем недавно, существующие кредиты нельзя переписать, чтобы сделать их переносимыми, так что это не принесёт немедленного облегчения».
Рон Гэпп, партнер юридической фирмы Brody Gapp LLP, добавил, что, хотя в других странах, например в Канаде, ипотечные кредиты с возможностью переноса признаются, в США они встречаются крайне редко.
«Преимущество заключается в том, что заёмщик может сохранить первоначальные условия кредита, которые могут быть более выгодными, чем текущие рыночные условия», — сказал Гэпп. «Однако практически все жилищные кредиты, выдаваемые сегодня в Соединённых Штатах, не предусматривают возможности перевода кредита в соответствии с условиями договора. В результате перевод ипотечных кредитов на другие кредиты сегодня не является реалистичным вариантом для большинства заёмщиков, учитывая условия, на которые они согласились изначально, или те, которые предлагаются в настоящее время».
Боб Симпсон, генеральный директор Дневной ОМЛ, написал в недавнем ЖильеПроволока столбец что переносимые ипотечные кредиты не являются ни фантастикой, ни непроверенным опытом, добавив, что они распространены в таких странах, как Канада, Австралия и Великобритания
«Они требуют административной работы и координации, — писал Симпсон. — Одним росчерком пера триллионы долларов кредитов ниже 5% окажутся на рынке и станут доступны покупателям».
Кевин Перанио, главный кредитный директор в ПРМГ, добавил, что «это хорошо, если вы, как и мы, являетесь поставщиком услуг, потому что 75% продавцов совершают покупки». Между тем, 40% и более покупок приходится на тех, кто покупает жильё впервые, «так что всё ещё существует огромная сумма, которая не затронута», добавил он.
Одно из самых больших препятствий для введения переносимой ипотеки заключается в том, как структурированы кредиты: они обеспечены самой недвижимостью.
«Самое большое препятствие, которое я вижу в отношении переносимой ипотеки, — это то, как работают наши ипотечные кредиты: они привязаны к залоговому обеспечению фактической недвижимости», — сказал Мэтью ВанФоссен, генеральный директор Корпорация Absolute Home Mortgage.
«И как же можно снять и переоформить расписку на другую недвижимость? Я не верю, что существует какой-либо механизм или средство, которое было бы в силах директора сделать ипотеку полностью переносимой. У нас теперь есть такой механизм. Это называется погашением текущей ипотеки и подачей заявки на новую».
Экономика обслуживания
Предполагаемая ипотека не нова, но под нее подпадают только определенные типы кредитов.
Ипотечные кредиты, застрахованные Федеральное жилищное управление (FHA) и Департамент США по делам ветеранов (VA) обычно принимаются. Кредиты, обеспеченные Министерство сельского хозяйства США (USDA) и некоторые традиционные ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARMs) также может соответствовать требованиям при определенных условиях.
В этих случаях нет оценка Требуется, но покупатель должен пройти стандартную процедуру андеррайтинга, чтобы получить право на получение кредита. Комиссии, как правило, ниже, чем по новым кредитам, что может сделать продукт менее привлекательным для некоторых кредиторов и кредитных специалистов.
«Эта функция может быть особенно привлекательной на сегодняшнем рынке, когда продавцы могли зафиксировать низкие процентные ставки в эпоху COVID, что позволяет покупателям избегать более высоких текущих рыночных ставок», — сказал Гэпп.
Однако эксперты предупреждают, что для более широкого распространения ипотечных кредитов с возможностью их получения потребуется решить экономические проблемы для обслуживающих компаний. В настоящее время Федеральное управление жилищного строительства (FHA) ограничивает размер комиссии, которую обслуживающие компании могут взимать за обработку, андеррайтинг и закрытие кредита с возможностью их получения. повышен в 2024 году до $1,800 от предыдущего лимита $900. Однако некоторые утверждают, что новый лимит всё равно не покрывает фактические расходы.
«Лишь малая часть заявок фактически одобряется для принятия на себя обязательств», — сказал ВанФоссен. «Самым большим препятствием является стоимость производства — мы знаем, что она превышает 10 000 пенсов за каждый кредит. Нельзя пересмотреть условия, если вы не готовы переоформить файл за эту плату. Не в интересах обслуживающей организации допускать принятие на себя обязательств по этой ипотеке».
ВанФоссен также задался вопросом, станут ли обычные ипотечные кредиты приемлемыми через год, когда ставки могут быть снижены до 5,75% или ниже, насколько привлекательны эти предположения?
«Кроме того, существует ли другая структура комиссий? Отличаются ли оценки ипотеки с предполагаемым и невозможным залогом на вторичном рынке?» — спросил он.
Еще одна проблема возникает на рынках, где цены на жилье резко выросли, поскольку покупателям может потребоваться значительно больше авансовые платежи для покрытия разницы между текущим остатком по кредиту и текущей рыночной стоимостью.
English