Кредитование коммерческой недвижимости в США резко возросло в третьем квартале

Кредитование резко восстанавливается по мере стабилизации ставок и сужения спредов

Кредитование коммерческой недвижимости в США ускорилось в третьем квартале 2025 года, поскольку более спокойные процентные ставки и сужение кредитных спредов помогли сократить ценовой разрыв, который сдерживал инвестиционную активность большую часть последних двух лет. Согласно новому исследованию CBRE, этот рост возвращает капитал в основные секторы недвижимости и оживляет поток сделок по всей стране.

Индекс динамики кредитования CBRE, который измеряет темпы закрытия кредитов, выдаваемых компанией, подскочил на 112% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 1,04 на конец квартала, что является самым высоким показателем с 2018 года. Компания объяснила этот скачок в основном увеличением постоянного финансирования на 36%, при этом в сентябре были зафиксированы одни из самых высоких объемов выдачи кредитов за последние годы.

Стоимость заимствований остаётся далеко от пиковых значений цикла, но спреды различаются по классам активов. Средние спреды по коммерческим ипотечным кредитам в третьем квартале незначительно расширились до 197 базисных пунктов, что на 4 базисных пункта больше, чем в предыдущем квартале, и на 14 базисных пунктов больше, чем годом ранее. Спреды по многоквартирным домам двигались в противоположном направлении, снизившись на 27 базисных пунктов в годовом исчислении до 141 базисного пункта на фоне усиления конкуренции между кредитными организациями. Показатели основаны на кредитах с фиксированной ставкой сроком от семи до десяти лет с соотношением суммы кредита к стоимости залога от 55% до 65%.

«Мы наблюдаем широкое восстановление инвестиционных продаж во всех основных классах активов, прежде всего в таких перспективных секторах, как многоквартирные дома и промышленные объекты», — заявил Джеймс Миллон, президент и соруководитель отдела рынков капитала США и Канады в CBRE. «Основной капитал начинает выборочно возвращаться, формируя цены на акции на ключевых рынках и создавая реальный импульс. Стабилизация стоимости финансирования — при наличии пятилетних казначейских облигаций в середине диапазона 3% — в сочетании с сужением спредов и переходом к структурам с плавающей процентной ставкой сокращают разрыв между спросом и предложением и стимулируют сделки».

Миллон добавил, что объёмы финансирования и продаж офисной недвижимости «выросли многократно, а не в процентах», поскольку инвесторы концентрируются на самых прочных зданиях на самых быстрорастущих рынках. Кредитование строительства также остаётся активным, особенно для проектов многоквартирных домов с полным циклом строительства и гипермасштабных центров обработки данных. Он ожидает, что эта тенденция сохранится и в 2026 году.

Альтернативные кредиторы снова заняли наибольшую долю в общем объеме неагентских кредитов CBRE в третьем квартале, заняв 371 TP3T по сравнению с 341 TP3T годом ранее. Основным драйвером роста стали заемные средства, увеличив объем выдачи кредитов на 681 TP3T по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Банки также значительно восстановили свои позиции, увеличив свою долю рынка с 181 TP3T до 311 TP3T годом ранее, поскольку объем их кредитования вырос до 1671 TP3T, что ознаменовало заметное возвращение на рынок после длительного спада. Кредиторы CMBS также продемонстрировали впечатляющий рост, увеличив свою долю с 51 TP3T до 171 TP3T, поскольку объем секьюритизированных выпусков увеличился более чем в пять раз. Доля компаний страхования жизни, напротив, резко сократилась с 431 TP3T в прошлом году до 161 TP3T.

Многочисленные индикаторы указывают на постепенное улучшение условий кредитования. Коэффициенты кредитования снизились на 20 базисных пунктов по сравнению со вторым кварталом, а средние ставки по ипотечным кредитам — на 28 базисных пунктов. Кредиторы также пошли на небольшое увеличение риска: средние коэффициенты LTV выросли до 63,8% с 63,3% в предыдущем квартале.

Кредитование многоквартирных домов агентскими организациями значительно выросло: объём выданных с государственной поддержкой кредитов достиг 144,3 млрд пенсов, что на 531 пенс на 3 т по сравнению со вторым кварталом и на 571 пенс на 3 т по сравнению с предыдущим годом. Индекс ценообразования агентств CBRE, отслеживающий фиксированные ставки по постоянным ипотечным кредитам сроком от семи до десяти лет, снизился до 5,61 пенс на 3 т, снизившись на 13 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и на 27 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.