Споры по поводу возросшего использования крупными застройщиками ипотечных выкупов и потенциальных рисков для покупателей не новы.
Разжигая спор, недавний отчет Американский институт предпринимательства (AEI) утверждает, что выкуп ипотечных кредитов крупными застройщиками искусственно завышает цены на новое жильё, создавая тем самым риск для покупателей на вторичном рынке. Издания и отраслевые аналитики, ссылаясь на данные AEI, добавили, что эта практика может быть выгодна крупным застройщикам за счёт их клиентов-покупателей жилья.
Крупные строительные компании возражают, что выкуп ипотеки по ипотеке остаётся наиболее эффективным финансовым инструментом для покрытия растущего разрыва в доступности жилья, предоставляя домохозяйствам мост от роста арендной платы к приобретению собственного жилья. Они утверждают, что выкуп ипотеки позволяет заёмщикам быстрее накапливать капитал, что фактически является более выгодным вариантом для покупателей жилья, чем простое снижение цен.
Возникшие дебаты сосредоточены на том, стало ли широкое распространение практики выкупа ипотеки чистой выгодой или чистым негативом для покупателей и рынка жилья в целом.
Эта статья не ставит целью дать окончательный ответ на этот вопрос, поскольку только время покажет. Вместо этого она стремится разобраться, почему крупные застройщики всё чаще прибегают к выкупу ипотечных кредитов, и осветить некоторые противоречивые точки зрения, лежащие в основе этой дискуссии.
Подготовка к дискуссии
The 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой В 2022 году этот показатель едва превышал 3,0%, но в течение года резко вырос и достиг пика в более чем 7,0% в октябре 2022 года. К тому времени государственные застройщики уже начали использовать выкуп ипотеки и продолжали делать это агрессивно.
«Это поставило застройщиков в затруднительное положение, особенно крупных застройщиков новых жилых комплексов, у которых был большой запас. И поэтому они, что вполне естественно, начали использовать постоянные выкупы, чтобы распродать этот запас, а не снижать цены», — рассказал изданию HousingWire Эд Пинто, старший научный сотрудник и содиректор Жилищного центра AEI.
С 2022 года, поскольку все больше потенциальных покупателей жилья оказались вытесненными с рынка нового жилья из-за высоких цен, что еще больше усугубилось резким ростом ставок по ипотеке, застройщики стали прибегать к выкупу ипотеки, чтобы сделать свои дома более доступными, исходя из ежемесячной платежеспособности покупателя.
В то время их мотивацией отчасти была конкуренция. Количество предложений о продаже существующих домов резко сократилось ещё до пандемии COVID, а после неё так и не было реализовано, поскольку владельцы «закрепились» за исторически низкими процентными ставками. Это дало застройщикам уникальную возможность обслуживать покупателей жилья без конкуренции со стороны перекупщиков. Возможность предлагать ипотечные кредиты с выкупом первоначального взноса стала катализатором более высоких, чем ожидалось, темпов продаж с конца 2022 года по третий или четвёртый квартал 2024 года.
Начиная примерно с этого момента, многим застройщикам, переоценившим текущий спрос в 2024 и 2025 годах, пришлось сталкиваться с избытком готового жилья, особенно на Юге, для продажи которого обычно требуются дополнительные стимулы.
Стоит отметить, что, хотя, согласно отчётам, до 70% всех застройщиков, как государственных, так и частных, используют выкуп по сниженной ставке, этот инструмент более широко используется крупными застройщиками. Данные AEI показали, что по состоянию на июнь около 64% новых домов, проданных 21 крупнейшим застройщиком, использовали выкуп по постоянной ставке, по сравнению с примерно 13% среди более мелких застройщиков. Например, в прошлом квартале 73% покупателей жилья в Pulte получили выкуп по ипотеке.
Многие государственные застройщики предлагают покупателям ипотечные ставки всего 3,99%. Руководство Smith Douglas Homes сообщило, что недавно начало предлагать ставку 3,49% для некоторых домов, которые находились на рынке слишком долго. Для сравнения, средняя ставка FRM за 30 лет по состоянию на 26 ноября составляет 6,23%.
Эти сделки возможны благодаря тому, что крупные застройщики имеют больший доступ к капиталу и могут приобретать форвардные обязательства. Это соглашения, в рамках которых кредиторы соглашаются продавать ипотечные кредиты оптом по сниженным ставкам. По сути, это позволяет крупным застройщикам переуступать эти более дешевые кредиты покупателям жилья, что недоступно для мелких застройщиков и индивидуальных домовладельцев.
Хотя такие сделки сопряжены с расходами, постоянное снижение стоимости более выгодно для застройщиков, чем снижение цены. Согласно исследованию Пинто, снижение ставки по ипотеке покупателя на 100 базисных пунктов обойдется застройщику примерно в 3,2% от цены продажи. В то же время, тому же застройщику пришлось бы снизить цену продажи на 10%, чтобы получить тот же ежемесячный платёж по ипотеке.
Кроме того, постоянные выкупы, финансируемые застройщиками посредством оптовых форвардных обязательств, не учитываются в лимитах уступок продавца. По данным AEI, если бы эти расходы на выкуп были учтены, примерно 25% кредитов GSE и 66% кредитов FHA на новые дома, проданные крупными застройщиками, превысили бы лимит в 6% на уступки продавца. Это означает, что многие текущие программы постоянных выкупов были бы невозможны без этой лазейки.
В июльском отчёте Morgan Stanley подсчитано, что около 751 TP3T новых домов, обеспеченных Ginnie Mae, и 301 TP3T новых домов, обеспеченных Freddie Mac и Fannie Mae, включают выкуп недвижимости. В отчёте также утверждается, что покупатели, использующие ипотечные кредиты, обеспеченные Ginnie Mae, платят примерно на 121 TP3T больше из-за повышенного выкупа недвижимости.
Пинто поддержал эту точку зрения, обвинив 21 крупнейшего застройщика в искусственном завышении цен на новое жильё на 10-12%. В подтверждение этого заявления он привёл данные, показывающие, что цены на новое жильё у крупных застройщиков заметно выше, чем у конкурирующих домов у более мелких застройщиков и у существующих домовладельцев.
Недавно в заголовках газет появилось обвинение в том, что цены, предлагаемые крупнейшими застройщиками, могут быть искусственно завышены. Критики предупреждают, что, несмотря на более низкие ставки по ипотеке, это может представлять риск для покупателей.
Плоха ли эта сделка для покупателей?
Представляет ли эта тенденция риск для покупателей? Вопрос в том, кого вы спросите.
По мнению критиков, риск заключается в том, что владельцы жилья, покупающие его по потенциально завышенной цене, вскоре после заключения сделки могут оказаться в долгах, превышающих реальную стоимость своего жилья. Это может быть особенно заметно на некоторых южных и западных рынках, где много нового жилья, а цены либо стагнируют, либо падают.
Если бы дом появился на вторичном рынке всего через несколько лет, он мог бы быть продан дешевле. В таком случае покупатель рискует остаться без средств.
Большинство экономических прогнозов и прогнозов в сфере недвижимости предсказывают стабилизацию цен на жилье и их небольшой рост в 2026 году. Многие из этих прогнозов признают риски неопределенности.
В предыдущий разговор с Ежедневная газета строителя, Новая домашняя звезда Основатель Дэвид Райс предупредил, что застройщики могут «создать прецедент, который может иметь неприятные последствия, когда эти дома поступят на рынок вторичной продажи».
Однако покупатели, которые владеют недвижимостью дольше, особенно десять лет или дольше, не обязательно подвергаются большему риску. Это связано с тем, что стоимость недвижимости, даже если она может снизиться в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе, как правило, более выгодна для владельцев.
Джоэл Бернер, старший экономист Realtor.com, Он заявил, что повышенный выкуп ипотечных кредитов вполне может привести к росту цен на жилье. С его точки зрения, это может представлять риск для рынка. Однако он также отметил, что многим людям неважно, насколько снизятся ипотечные платежи, главное, чтобы они могли себе это позволить.
«Если я покупатель и, скажем, мой бюджет составляет 1 ТП4Т2500 в месяц, мне всё равно, сколько будет стоить моя недвижимость. Мне всё равно, какая у меня ставка по ипотеке. У меня есть 1 ТП4Т2500 в месяц, которые я могу платить. Если [застройщики] снизят эти ставки, базовая цена останется немного выше», — сказал он.
Данные Realtor.com показывают, что цены на новое жилье выросли всего на 0,2% в годовом исчислении и снизились на 4,0% по сравнению с пиковым значением 2022 года. Из-за большого количества выкупов ипотеки и стагнации цен на новое жилье средний размер ипотечного платежа для покупателей нового жилья теперь всего на $30 больше, чем для тех, кто покупает существующее жилье.
«Возможно, мы видим, что эти цены немного завышены, даже несмотря на то, что сейчас они снижаются, просто потому, что люди готовы сесть за стол переговоров. И если вы предлагаете мне низкую ставку, то я её приму, потому что мне всё равно, лишь бы это не повлияло на мой ежемесячный платёж», — сказал Бернер.
Крупные застройщики утверждают, что выкуп ипотеки — лучший инструмент для обеспечения доступности жилья
Пол Романовски, президент и генеральный директор DR Horton, утверждал во время последние доходы за четвертый квартал что выкуп ипотеки является более выгодной сделкой для покупателей, чем снижение цен.
«Думаю, для нашего покупателя всё равно дело в ежемесячном платёже. И самый привлекательный вариант ежемесячного платёжа, который мы можем ему предложить, — это более низкая ставка. И я думаю, что со временем это выгодно домовладельцу, поскольку он выплачивает большую часть основного долга», — сказал он.
Представители государственных застройщиков, с которыми связался HousingWire, отказались от комментариев для этой статьи. Однако крупные застройщики могут утверждать, что выкуп ипотеки поддерживает базовые цены продаж и сохраняет сопоставимую стоимость жилья в районе, одновременно повышая доступность жилья для покупателей.
Кен Гир, генеральный директор Leading Builders of America, организации, представляющей интересы многих крупных застройщиков, поддержал заявление Романовски о том, что выкуп ипотеки — это инструмент, позволяющий покупателям быстрее наращивать капитал. Он утверждал, что покупатели хотят быстро наращивать капитал, используя ипотечный платёж, который они могут себе позволить, и их не так сильно волнует цена покупки.
Он также утверждал, что частичные выкупы представляют собой более реалистичный путь к доступности, поскольку эквивалентное снижение цен нецелесообразно и приведет к значительному снижению операционной рентабельности застройщиков.
«Выкуп обеспечивает вам более низкий ежемесячный платеж, но вы не можете снизить цену настолько, чтобы она соответствовала этому более низкому платежу, и при этом получать прибыль», — сказал он, утверждая, что некоторые недавние анализы по этой теме искажены.
Gear также утверждал, что более низкие ставки по ипотеке имеют ещё одно преимущество: покупатели с более низкими ставками, как правило, дольше остаются в своих домах. Gear указал на эту тенденцию, чтобы опровергнуть аргументы о том, что для некоторых покупателей нового жилья существует повышенный риск в случае снижения цены на их недвижимость.
«Мы знаем из текущего эффекта блокировки, что люди с более низкими ставками, как правило, дольше остаются в своих домах, и они, как правило, представляют меньший риск. Поэтому я думаю, что более низкая ставка, особенно в условиях снижения ставок или цен, также является более низким политическим риском. Стоимость залога остаётся высокой, и покупатели, которые быстрее наращивают капитал, с большей вероятностью останутся в своих домах и не будут отчуждать заложенное имущество», — пояснил он.
Данные FHA по наблюдениям за соседями и сравнительным коэффициентам, опубликованные в сентябре, проанализировали процент кредитов от всех кредиторов, выдавших FHA 2000 или более кредитов за предыдущий двухлетний период, которые имели серьезные просрочки.
Уровень просроченной ипотеки среди 10 крупных кредиторов, связанных со строительством жилья, представленных в отчете, варьировался от 1,11% до 1,52%, в то время как средний показатель по стране составлял 2,37%. Это свидетельствует об относительно высоких показателях платежеспособности кредиторов, связанных со строительством жилья.
Итог
Покупатели на текущем рынке испытывают напряжение. Хотя низкая ставка по ипотеке кажется привлекательной, критики утверждают, что выкуп ипотеки — невыгодная сделка для покупателей, особенно в краткосрочной перспективе.
Крупные государственные застройщики возражают, что щедрые выкупы ипотечных кредитов являются проверенным способом удовлетворения желания людей приобрести собственное жилье, сохраняя при этом устойчивую норму прибыли.
Однако это даёт крупным государственным застройщикам преимущество, с которым не могут сравниться мелкие частные застройщики. Крупные застройщики продолжают увеличивать свою долю рынка год за годом. Если тенденция к увеличению доли выкупа ипотечных кредитов государственными застройщиками сохранится, частные застройщики могут оказаться в невыгодном положении в конкурентной борьбе.
English