Идеи по реформированию программы ипотечного кредитования с обратным выкупом, гарантируемой государством, и механизмов ее выпуска на вторичном рынке включают в себя следующее: горячая тема для разговора для профессионалов отрасли в конце 2025 года. И Новые советники по просмотру На прошлой неделе к обсуждению присоединились многочисленные комментарии, присланные в редакцию. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) и Федеральное жилищное управление (ФГА).
3 декабря компания опубликовала обширный пост в блоге, в котором отметила, что с 2009 года делится своими соображениями о потенциальных улучшениях и инновациях в программах ипотечного кредитования с обратным выкупом (HECM) и ипотечных ценных бумаг, обеспеченных HECM (HMBS).
Эти комментарии прозвучали в ответ на октябрьское заявление Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). запрос информации (RFI) по программам. Хотя некоторые обратная связь По данным департамента, поставка уже состоялась в начале этой недели. продлили срок Приём заявок до 5 января 2026 года.
Дискуссия также совпадает с ростом числа обратных ипотечных кредитов, выпускаемых частными компаниями, которые, по оценкам New View, в настоящее время составляют около... 40% рыночной активности.
Новый вид адресован по каждому из 21 вопроса, заданных в запросе информации. Организация считает, что некоторые из предложенных реформ могут быть приняты немедленно, в то время как на другие может потребоваться год или больше.
«Для того чтобы программа HECM/HMBS оставалась актуальной, HUD (включая FHA и Джинни Мэй«(Компания) должна провести ряд новых реформ, иначе ее программа ипотечного кредитования с обратным выкупом, гарантированная федеральным правительством, останется лишь любопытным дополнением к ипотечной индустрии», — говорится в сообщении.
«Чрезмерные» страховые взносы по ипотеке
Аналогично недавним комментариям Национальная ассоциация кредиторов обратной ипотеки (NRMLA) Компания New View Advisors отметила, что размер первоначальной страховой премии по ипотеке (MIP) в рамках программы HECM является областью, нуждающейся в изменениях.
В New View высказали мнение, что первоначальный взнос по программе ипотечного кредитования (MIP), равный 2% от стоимости дома или текущему лимиту кредита, в зависимости от того, что меньше, является «чрезмерным» и делает программы HECM «дорогостоящим продуктом».
В нем отмечалось, что заемщик, стоимость жилья которого превышает Лимит кредитования на 2026 год Заемщик, владеющий домом стоимостью 1 249 125 бат, заплатит около 1 25 000 бат в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, в то время как заемщик, владеющий домом стоимостью 1 249 000 бат, заплатит 1 25 000 бат.
«Для многих заемщиков это существенное препятствие, которое, несомненно, способствует низкому объему выдачи кредитов под залог недвижимости (HECM), а также сложившейся репутации высокозатратного кредитования».
Аргумент компании New View в пользу более низкой первоначальной премии также связан с состоянием Фонда взаимного ипотечного страхования (MMI) Федерального жилищного управления (FHA). По закону фонд обязан поддерживать капитальные резервы в размере 2%, но... отчет Опубликованные в конце прошлого года данные показали, что этот показатель превысил 11%.
В New View добавили, что финансовая оценка HECM снижает риски для FHA и делает ненужной более высокую первоначальную страховую премию. Они указали на данные FHA, показывающие, что ежегодные страховые взносы в размере 0,51 TP3T достаточно покрывают убытки, связанные с программой HECM. И они призвали HUD снизить первоначальный взнос вдвое, до 11 TP3T от стоимости дома или меньше, при этом основывая размер взноса на первоначальном лимите основного долга, установленном при закрытии сделки, а не на максимальной сумме страхового возмещения.
Кредитная линия слишком рискованна?
В ответ на вопрос HUD о «возникающих рисках или затратах» для фонда MMI или компании Ginnie Mae, New View Advisors заявила, что вариант кредитной линии (LOC) — который представляет собой подавляющее большинство В отношении выдачи кредитов HECM — это включает в себя «крайне недобросовестную практику кредитования».
Компания написала, что кредитная линия может расти по процентной ставке плюс ежемесячная ставка MIP, что позволяет осуществлять «неконтролируемый, автоматический рост суммы, которую домовладелец может занять без рефинансирования или переоценки».
В нем критиковали эту функцию за то, что она противоречит принципам кредитования под залог недвижимости.HELOC), которые не обеспечивают автоматического роста и могут быть фактически заморожены для снижения рисков для кредитора в таких случаях, как снижение стоимости жилья.
Компания New View предложила отменить функцию увеличения кредитной линии и ограничить сроки погашения таких займов пятью-десятью годами. Она также предложила отказаться от условий HECM, сроков погашения и модифицированных опций. Кроме того, она предложила снизить первоначальный лимит основного долга в обмен на пропорционально более низкую первоначальную страховую премию и функцию закрытого кредита.
Больше никаких консультаций.
Каждый заемщик HECM должен получить консультирование от поставщика, одобренного HUD. Но компания New View считает, что если бы «головокружительное множество вариантов продукции» было упрощено, как она предлагает, это требование можно было бы отменить.
Компания заявила, что множество доступных вариантов «только вводят заемщика в заблуждение», что нанесло ущерб репутации продукта и годами сдерживало объемы продаж. Она также предположила, что консультации «придают HECM негативный оттенок», отметив при этом, что более сложные финансовые продукты, такие как аннуитеты, страхование и т.д., могут быть менее привлекательными. ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой Требований к прохождению консультаций нет.
«Мы считаем, что за прошедшие десятилетия роль консультантов существенно снизилась, превратившись скорее в формальную процедуру, чем в серьезную меру предосторожности», — написала компания.
«Во время дискуссии на Ежегодная конференция NRMLA В октябре один из выступающих рассказал о трудностях, с которыми столкнулся его дед, пытаясь изучить и понять HECM (Higher Entry Credit Credit). Объяснить этот продукт непросто, и добавление дополнительных функций, даже если они отвечают интересам заемщика, вместо того чтобы внести ясность, часто становится источником путаницы.
English