2026 год уже на пороге, и в этом году я хочу максимально упростить обсуждение рынка жилья. Поскольку объем предложения вернулся к почти нормальному уровню, а темпы роста цен на жилье замедлились, мы вступаем в год, когда покупатели, продавцы и потенциальные покупатели находятся в гораздо более выгодном положении, чем на нездоровых рынках жилья в период с 2020 по начало 2022 года.
Проще говоря: данные по рынку жилья, как правило, улучшаются, когда ставки по ипотечным кредитам Показатели падают ниже 6,641 TP3T и движутся к 61 TP3T, а затем данные, как правило, теряют актуальность, когда ипотечные ставки превышают 6,641 TP3T — особенно когда ставки превышают 71 TP3T. Цены на жилье больше не растут бесконтрольно, и у нас достаточно предложения, поэтому, как и в последние несколько лет, пусть медленный танец доходности 10-летних облигаций указывает вам, куда движется рынок жилья в течение всего года.
Краткий обзор прогноза на 2025 год.
В 2025 году мой прогноз Предполагалось, что доходность 10-летних облигаций будет колебаться в диапазоне от 3,801 TP3T до 4,701 TP3T, а ипотечные ставки — от 5,751 TP3T до 7,251 TP3T. Фактические цифры оказались очень близки к этим значениям. Доходность 10-летних облигаций колебалась от 3,871 TP3T до 4,791 TP3T, если учесть ночные торги, а ипотечные ставки — от 6,131 TP3T до 7,261 TP3T.
Причина, по которой ипотечные ставки близки к годовым минимумам к концу года, заключается в ослаблении рынка труда и возвращении ипотечных спредов к почти нормальным уровням. Без этих двух факторов ипотечные ставки оставались бы высокими дольше.
Прогноз на 2026 год
Согласно моему прогнозу на 2026 год, доходность 10-летних облигаций будет колебаться в диапазоне от 3,801 TP3T до 4,601 TP3T, а ипотечные ставки — от 5,751 TP3T до 6,751 TP3T.
Мне сложно прогнозировать ипотечные ставки ниже 5,751 TP3T с учетом... Федеральный резерв Если бы спреды по ипотечным кредитам были нормальными, мы бы сегодня оказались именно там. Как я уже неоднократно говорил, мы десятилетиями наблюдаем медленную игру между доходностью 10-летних и ставкой по 30-летним ипотечным кредитам, и политика ФРС действительно влияет на 651-751 процентную ставку.
Если рынок облигаций действительно опасается рецессии — как это было в 2023 и 2024 годах — то доходность 10-летних облигаций может легко опуститься ниже 3,801 TP3T. В отличие от тех лет, в 2025 году доходность 10-летних облигаций не опустилась ниже 3,801 TP3T, даже при наличии Тарифы Годзиллы а также опасения, что это приведет к рецессии.
Что могло бы подтолкнуть процентные ставки к верхней границе моего прогнозного диапазона в 4,601 TP3T? Если бы улучшились данные по рынку труда. Если бы мы создали более 100 000 рабочих мест и уровень безработицы был бы ниже, доходность и процентные ставки были бы выше в 2025 году.
В 2026 году, в связи с политикой ФРС и лучшие спреды по ипотекеМне удалось снизить прогнозируемый диапазон ипотечных ставок на 2025 год на 0,501 TP3T. Однако, если экономический рост ускорится и улучшатся данные по рынку труда, ставки могут вырасти с текущего уровня.
Ипотечные спреды
Разница между процентными ставками по ипотечным кредитам всегда вызывала путаницу, поскольку многие просто не знают, что означает этот термин. Разница между доходностью 10-летней и 30-летней ипотеки — это разница между ставкой по 30-летней ипотеке. В 2023 году эта разница достигла 3,101 TP3T, а в последнее время её нормальный диапазон составлял от 1,601 TP3T до 1,801 TP3T. Прогноз на 2024 и 2025 годы предполагал улучшение разницы между процентными ставками, и, как видно на графике ниже, это улучшение действительно наблюдалось.
Прогноз по спредам на 2025 год предполагал улучшение на 0,271–0,411 трлн триллионов долларов США по сравнению со средним показателем в 2,541 трлн триллионов долларов США в 2024 году, и мы завершили год на уровне 2,051 трлн триллионов долларов США. Ожидается, что спреды по ипотечным кредитам вернутся к уровню 1,801 трлн триллионов долларов США в 2026 году, что обеспечит больший запас прочности для сохранения низких ставок в течение более длительного времени.
Продажи существующих домов
Я всегда призываю людей следить за нашими еженедельными публикациями. Трекер рынка жилья Статьи хорошо показывают изменения на рынке жилья, в том числе, как уровни процентных ставок влияют на кривую спроса, как положительно, так и отрицательно. Я уже некоторое время наблюдаю и говорю о том, что данные по рынку жилья, как правило, улучшаются, когда ипотечные ставки падают ниже 6,641 TP3T и приближаются к 61 TP3T.
Проще говоря, если ипотечные ставки останутся ниже 6,251 TP3T, то в 2026 году мы сможем продать дополнительно 237 000 существующих домов. Чем ниже ставки, тем больше будет продаж жилья. Конечно, это означает, что если ставки поднимутся выше 6,641 TP3T, продажи немного снизятся, как это происходило в последние годы.
Цены на жилье
В 2024 году мой прогноз роста цен на жилье составлял 2,331 тыс. трлн долларов, что оказалось неверным, поскольку снижение процентных ставок привело к росту цен на жилье в том году, и к концу 2024 года рост составил 41 тыс. трлн долларов. В качестве показателя ценообразования я всегда использую индекс цен S&P Cotality Case-Shiller. В 2025 году мой прогноз составлял 1,771 тыс. трлн долларов роста цен на жилье, и мы получим примерно такой результат. Мне всегда важнее показывать данные еженедельного мониторинга, привязанные к прогнозу, потому что большинство прогнозов никогда не бывают точными на 1001 тыс. трлн долларов, но действительно важен поток данных в течение года.
При этом, прогнозы на 2024 и 2025 годы предполагали снижение реальных цен на жилье, что является характерной чертой, наблюдаемой на протяжении всей истории на рынках с ограниченной доступностью жилья. За исключением периода 2007-2011 годов, с 1942 года у нас никогда не было года, когда номинальные цены падали бы на 11 триллионов рупий. В 1990 году цены снизились на 0,71 триллиона рупий, а в 1991 году — на 0,21 триллиона рупий. На 2026 год я ожидаю продолжения тенденции роста предложения, сохранения высоких процентных ставок и снижения цен на жилье на 0,621 триллиона рупий.
Я не полностью согласен с тем, что ипотечные ставки могут значительно снизиться в 2026 году, и, учитывая наклон наших данных по объему предложения, если ставки снова поднимутся до верхнего предела, цены могут снова снизиться.
Сейчас, когда ипотечные ставки приближаются к 61% от ставки по ипотеке, показатели цен улучшаются, как мы видели в конце 2025 года. Когда они превышают 6,64% от ставки по ипотеке, ситуация ухудшается. Все это очень позитивно, и лучший способ решения проблемы доступности жилья — это увеличение предложения. Каждый год, в течение которого заработная плата растет быстрее, чем цены на жилье, — это хороший год для Америки.
Моё эмпирическое правило всегда заключалось в том, что когда количество активных объектов на складе превышает 1,52 миллиона, и у нас есть запас более чем на 4 месяца, это уже не дефицит предложения; и то, и другое произошло в 2025 году. В рамках прогноза на выходные мы посмотрим, как цены, количество объектов на складе, новые объявления и процент снижения цен будут взаимодействовать друг с другом в новом году.
Фактор X: жилищная политика Трампа
Между предложениями заменять Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл критикует региональных управляющих ФРС. 50-летняя ипотека, переносимые ипотечные кредиты, IPO компаний Freddie и Fannie MaeВ связи с принятием национального плана действий в чрезвычайных ситуациях в жилищной сфере и освобождением от налога на прирост капитала до 1 миллиона долларов, в 2026 году потенциально могут быть предприняты самые значительные шаги в области жилищной политики действующим президентом за последнее время.
Тем не менее, в своей экономической работе я не воспринимаю всерьез никакие политические предложения, пока не увижу реальных изменений в законе или политике; только тогда я могу с этим разобраться. Кроме того, я считаю, что если Трамп изберет кого-то из своего окружения следующим председателем ФРС, и в результате рынок облигаций пойдет против него, то, думаю, этот человек, либо Кевин Уорш, либо Кевин Хассетт, уйдет в отставку, поскольку у Трампа не так много времени, чтобы разбираться с истерикой рынка облигаций. Я обсуждал это на... сегодняшняя серия принадлежащий Подкаст HousingWire Daily.
Лучший совет — следите за нашим прогнозом на выходные и слушайте подкаст, чтобы понять, что на самом деле происходит на рынке жилья, а не то, что может произойти. Рассуждения о политико-экономических последствиях бесполезны, пока что-то не случится.
Заключение
В первые несколько месяцев года мы многое узнаем о рынке жилья в 2026 году, и наши Жилищный экономический саммит 10 февраля – отличное время. Надеемся, что к 2026 году наши данные по новым объявлениям вернутся к норме, составив от 80 000 до 100 000 объявлений в неделю в пиковые сезонные месяцы. Такого не наблюдалось уже много лет. Во время жилищного пузыря количество новых объявлений колебалось от 250 000 до 400 000 в неделю. Пока мы не видим проблемных продавцов на рынке; если это когда-нибудь произойдет, мы первыми это зафиксируем в этой цепочке данных.
Будет интересно посмотреть, как отреагируют запасы, если процентные ставки останутся низкими дольше в 2026 году. Спрос немного улучшится, когда ставки приблизятся к 61 TP3T, но это не приведет к резкому росту цен, учитывая, что активные запасы сейчас выше минимумов, которые мы наблюдали в начале 2022 года.
Если мы повысим процентные ставки, темпы роста рынка жилья замедлятся, и цены на недвижимость в некоторых регионах США будут более отрицательными, чем в других. Мне будет интересно посмотреть, как будет расти предложение жилья в 2026 году. Когда в 2025 году ипотечные ставки приблизились к 61 трлн долларов, темпы роста предложения упали с 331 трлн долларов до 13 061 трлн долларов в годовом исчислении. Поэтому мне будет интересно посмотреть, как продавцы жилья отреагируют на ставки, близкие к 61 трлн долларов в начале года.
Как всегда в моей работе, прогноз бесполезен без модели отслеживания изменений каждую неделю или месяц, которая объясняет, куда всё движется, потому что, если последние три года что-то и показали, так это то, что ситуация на рынке жилья может быстро меняться, и наши данные первыми это подхватят. Моя задача — объяснить, как всё это работает, и еженедельный трекер возобновится 10 января. С Новым годом!
Логан Мохташами выступит с основным докладом на Саммите по экономике жилищного сектора, организованном HousingWire 10 февраля. Более подробная информация доступна по ссылке. здесь.
English