В своем социальном посте в субботу президент Трамп выдвинул идею 50-летняя ипотека для повышения доступности жилья, но эта идея была встречена в интернете прохладно. Одна из причин заключается в том, что столь длительное продление срока кредита в конечном итоге приводит к значительному увеличению процентов за весь срок кредита, при этом экономя всего несколько сотен долларов на ежемесячном платеже.
Вам также следует учитывать более высокую ставку по ипотеке, чем та, которую вы получаете по фиксированному кредиту сроком на 30 лет.
В воскресенье, ФХФА Директор Билл Пулте ответил на негативную реакцию следующим образом: этот пост: «Мы вас слышим. Мы сосредоточены на том, чтобы воплотить американскую мечту для МОЛОДЁЖИ, а это возможно только при условии экономически обоснованного приобретения жилья. 50-летняя ипотека — это всего лишь потенциальное оружие в ШИРОКОМ арсенале решений, которые мы разрабатываем прямо сейчас. СЛЕДИТЕ ЗА НОВОСТЯМИ!»
Какова процентная ставка по 50-летнему кредиту?
Итак, во сколько обойдется покупателям жилья ипотека сроком на 50 лет? Чтобы ответить на этот вопрос, нам нужно учесть ставку по ипотеке и проценты, выплачиваемые в течение срока кредита, и сравнить это с выгодой от более низкого ежемесячного платежа.
Ведущий аналитик HousingWire Логан Мохташами обрисовал, как может выглядеть ставка по 50-летнему кредиту.
«Традиционно, чем дольше срок амортизации, тем выше ставка по ипотеке», — сказал Мохташами. «Если сравнить разницу между 20-летней и 30-летней ипотекой, то в лучшем случае ставка по 50-летнему кредиту с государственной поддержкой, скорее всего, будет на 0,421–0,571 TP3T выше, чем по 30-летней фиксированной ипотеке».
«Используя 30-летнюю фиксированную ставку ипотечного кредита на момент закрытия в пятницу 6.32%, ставки по ипотеке на 50 лет могут составить от 6,741 до 6,891 пенсов за пенсию. Возможно, они будут и выше, но это в лучшем случае, как я вижу», — сказал Мохташами.
Если взять 6,32% за 30 лет и использовать 6,80% за 50 лет, то вот выплаты в соответствии с Фанни Мэй калькулятор ипотечного кредита, в разных ценовых категориях. Здесь мы рассчитываем только основной долг и проценты, поскольку остальные ежемесячные платежи — налоги и страховка — слишком сильно различаются в зависимости от региона, чтобы дать ценное среднее значение.
Ниже представлен еще один вид разницы в процентных платежах в течение срока кредита между двумя сроками кредитования.
Проблемы регулирования могут привести к повышению тарифов
Разница в процентных ставках может быть гораздо более существенной в зависимости от того, как структурирована 50-летняя ипотека для рынка. После Великого финансового кризиса Конгресс принял Закон Додда-Фрэнка о защите прав потребителей на Уолл-стрит в котором оговаривались виды ипотечных кредитов, которые Fannie Mae и Freddie Mac могли бы выкупить на вторичном рынке.
«50-летняя ипотека не будет прямым нарушением закона Додда-Фрэнка, но она не будет считаться Квалифицированная ипотека (QM) в соответствии с правилами Закона о платежеспособности (ATR)», — сказал Джеймс Броди, управляющий партнер Brody Gapp LLP. «Действующие правила ограничивают срок кредитования QM 30 годами, поэтому любой кредит, превышающий этот срок, не соответствует стандарту».
На практике это означает, что 50-летний кредит может быть выдан только в виде ипотеки без купли-продажи (QM), которая не имеет юридической защиты, обеспечиваемой QM, и, как правило, имеет более высокие процентные ставки. Если правила ATR не будут изменены и не включат 50-летний срок, кредиторы не смогут продавать эти кредиты государственным организациям (GSE) (Fannie Mae и Freddie Mac), что серьёзно ограничит ликвидность продукта.
«Короче говоря, хотя 50-летняя ипотека и не является противозаконной, она имеет очень ограниченную возможность продажи на вторичном рынке в рамках действующего закона Додда-Фрэнка», — сказал Броди.
English