И снова последний квартальный отчет Федерального резервного банка Нью-Йорка Отчет о задолженности и кредите домохозяйств подтверждает историю, о которой я говорю уже давно: владельцы жилья в Америке находятся в прочном финансовом положении, в то время как тем, кто цепляется за историю жилищного кризиса 2008 года, по-прежнему требуется доза мрачной терапии.
Два закона, которые заслуживают похвалы за высокие показатели, – это закон 2005 года закон о реформе банкротства и 2010 Правило квалифицированной ипотекиЭти законы открыли новую реальность для экономики США, способствуя появлению лучший финансовый средний класс мир когда-либо видел. Давайте посмотрим на данные.
Наложенные Взыскания
Одна из моих ошибок в отношении кредитной истории заключалась в том, что я искренне полагал, что к настоящему моменту мы уже вернулись к уровню изъятия жилья, существовавшему до пандемии COVID-19. К счастью, этого не произошло. Некоторые могут возразить, что задержки в процессе изъятия жилья способствовали такому результату. Тем не менее, я бы больше сосредоточился на кредитном качестве домовладельцев, отсутствии рецессии и значительном размере собственного капитала в их домах.
Мы пережили много рецессий со времен Второй мировой войны, но у нас была только одна кризис потери права выкупа. Поэтому будьте осторожны с тем, кого вы слушаете в Интернете по этой теме, поскольку люди обсуждают конфискацию имущества в качестве залога уже много лет, особенно после жилищного кризиса 2008 года.
Как видно на графике ниже, рынок жилищного кредитования начал падать в 2005 году и ухудшился в 2006, 2007 и 2008 годах, когда началась рецессия, связанная с потерей рабочих мест. Сейчас ситуация на рынке жилищного кредитования существенно изменилась.
Существенное отличие от ситуации на рынке недвижимости 2007–2011 годов заключается в том, что нынешние домовладельцы уже располагают значительным капиталом. Процент первоначального взноса сегодня находится на пике XXI века, хотя во время краха пузыря на рынке недвижимости более 23% домов в Америке оказались под угрозой. Теперь это вообще не проблема.
Кроме того, соотношение кредита к стоимости залога составляло около 85% в годы краха пузыря на рынке недвижимости; сейчас оно составляет 44,2%. Да, вы меня правильно поняли: 44,2%. Значение LTV было в районе середины 50-х, прежде чем оно достигло уровня, который мы наблюдали в годы краха рынка недвижимости. У нас было много продавцы проблемных домов В то время ситуация изменилась. На самом деле, мы не наблюдали столь позитивных данных по кредитованию жилья среди большинства домовладельцев с 1950-х годов.
Оценка FICO
В данных, опубликованных Федеральным резервным банком Нью-Йорка, мы можем увидеть обновленную информацию ФИКО Данные о рейтингах домовладельцев в США. Должен сказать, что ничто не выглядит лучше, чем представленная ниже диаграмма. Большинство домовладельцев в этой базе данных имеют рейтинг FICO 720 и выше, и этот показатель сохраняется на протяжении последних 15 лет!
Положительным моментом рынка жилья США является приток домовладельцев в один из лучших финансовых инструментов в истории: 30-летнюю ипотеку с фиксированным сроком. Многие до сих пор не до конца осознают, насколько это невероятный финансовый продукт, поскольку он фиксирует стоимость вашего долга на 30 лет, в то время как ваша заработная плата, как правило, растёт. В других странах нет аналогичного 30-летнего ипотечного продукта, из-за чего их домовладельцы на бумаге выглядят менее привлекательными, чем наши.
Даже несмотря на то, что в следующем году мы можем увидеть больше людей со ставками по ипотеке выше 6% по сравнению с теми, у кого ставки ниже 3%, настоящая прелесть 30-летнего фиксированного кредита заключается в его фиксированной стоимости долга на фоне роста заработной платы.
Заключение
В целом рынок жилищного кредитования не испытывает существенного напряжения, несмотря на продолжающуюся шумиху вокруг ФАС Кредиты. Большая часть кредитов в настоящее время находится ниже уровня стресса, наблюдавшегося в начале века, не говоря уже о периоде великого финансового кризиса.
Если исключить дома категории 40% в США, на которые вообще нет ипотеки, то окажется, что большинство домовладельцев с ипотекой имеют 30-летний кредит с фиксированной ставкой. Такие домовладельцы, как правило, имеют значительный капитал и надёжные долгосрочные платежи, что нечасто подчёркивается теми, кто ежегодно предсказывает крах рынка жилья.
English