В Уилмингтоне, Северная Каролина, на напряженном рынке жилья, где земли под застройку не хватает, а цены резко выросли, Джеффри и Бекки Мейнард из Наш дом — ваш дом ООО находят креативные способы сохранить свою миссию по обеспечению семей доступным жильем.
То, что начиналось десять лет назад как небольшое предприятие в сфере недвижимости, превратилось в одно из самых инновационных в регионе строительство для сдачи в аренду программы, поддерживаемые финансированием из Доминион Финанс.
Джеффри Мейнард основал свою компанию около 10 лет назад, начав со старых арендных домов, а затем перейдя на новые строительство на пустырях по всему округу Нью-Гановер.
«Я купил много старых домов, которые потом сдавались в аренду, на открытом рынке или студентам», — сказал он. «После того, как эти дома выросли в цене, а некоторые даже удвоились и утроились, я начал продавать эти старые дома и покупать пустующие участки».
«Мы владеем недвижимостью только в этом округе, поэтому у меня была возможность узнать, как именно здесь действуют все строительные нормы. Затем мы разработали только четыре так называемых продукта — более просторные дома с четырьмя и пятью спальнями, двумя или тремя ванными комнатами и максимальной шириной 22 фута».
Проектирование для семей и функций
Один из таких проектов — модель Pelican площадью 1944 квадратных фута с пятью спальнями и тремя ванными комнатами — стал краеугольным камнем подхода компании.
«На самом деле это дом с четырьмя спальнями», — объяснил Мейнард. «Мы переоборудовали гараж в спальню, потому что для доступного жилья и нуждающихся семей важнее иметь пятую спальню, причём на первом этаже. Многим нуждающимся семьям это необходимо по разным причинам — иногда по медицинским показаниям, иногда потому, что они принимают у себя мать или отца».
В каждом доме есть парковка вне улицы, и он соответствует всем местным требованиям и зонирование требования, что является приоритетом в городе, где более половины домов в центре города не имеют подъездных путей.
Максимизация стоимости земли
По мере поставки доступный Количество мест для застройки сократилось, и Мейнарду пришлось проявить творческий подход.
«Стало сложнее найти свободную землю там, где мне нужно, чтобы моя программа работала», — сказал он. «Мы хотим построить дома с четырьмя и пятью спальнями на участках стоимостью около 150 000 фунтов стерлингов, и сейчас это практически неслыханно».
Чтобы цифры работали, Мейнард часто ищет участки, на которых можно построить два объекта.
«Если я куплю участок за $100 000 и смогу построить два, то вернусь к своим $50 000 за дом в виде земельных денег», — сказал он. «Это и есть тот экономический критерий, который нам нужен — $50 000 за построенный дом в виде, как они это называют, «грязных денег».
Типичные затраты на строительство колеблются около $250,000 за единицу, эта цифра выросла из-за повышения цен на материалы, но остается приемлемой даже с учетом недавних тарифы, сказал Мейнард.
«Наши затраты на строительство выросли, но пока мы не видели такого роста, который бы означал, что это нецелесообразно», — сказал он. «У нас не было никаких проблем с цепочкой поставок после пандемии COVID, так что на нашем рынке это пока не актуально».
Изменения зонирования, новые возможности
Недавние изменения в зонировании в Уилмингтоне привели к вспомогательное жилое помещение (ADU) конструкция более жизнеспособна.
«В мае прошлого года все участки в городе Уилмингтон стали соответствовать требованиям программы ADU», — сказал Мейнард. «Раньше существовало ограничение по размеру, из-за чего большинство участков не могли претендовать на участие».
Это изменение позволило его команде разработать новые, отдельные модели ADU, которые дополняют основные дома.
«Я бы отсоединил ADU только потому, что, пристраивая ADU, вы фактически строите дуплекс», — пояснил он. «Есть много людей, которые могут себе представить, что у них будет собственный дом и отдельно стоящий коттедж рядом или позади, или что у них будут арендаторы».
При поиске земли под будущие проекты Мейнард уделяет особое внимание конкретным конфигурациям.
«Я ищу либо угловые, либо очень широкие участки, либо сквозные участки с выходом на улицу с обоих концов», — сказал он. «Это лучшие варианты для многоквартирных домов, потому что они позволяют парковать два дома за пределами улицы».
Влияние и будущий рост
На сегодняшний день Our House Your Home выполнил более 50 проектов аренда домов и в настоящее время обеспечивает стабильное жильем около 200 жителей, в том числе 150 детей.
«Мы принимаем 200 человек в 40 домах, которые мы построили и которыми до сих пор владеем», — сказал Мейнард. «Около 150 из них — несовершеннолетние, и большинство семей — матери-одиночки».
Заглядывая вперед, Мейнард планирует продолжать стабильно развивать программу, несмотря на рост земля и расходы на строительство.
Он сказал, что долгосрочная цель носит как практический, так и личный характер, и надеется сделать Our House Your Home традиционным семейным бизнесом.
«Мы хотим, чтобы он был достаточно большим, чтобы дети могли в него вложиться», — сказал Мейнард. «Мы хотим продолжать искать эти разрозненные участки, которые людям не нужны, которые узкие или не видны, — и если наш продукт им подойдёт, через шесть-восемь месяцев там появится семья».
«Трудно перестать помогать людям. Когда каждые несколько месяцев кто-то переезжает, это даёт нашей жилищной программе энергию, позволяя нам продолжать знакомиться с новыми людьми и удовлетворять спрос на жильё в нашем районе — и это здорово».
English