Ветеран отрасли Билл Даллас, председатель Даллас Кэпитал и бывший президент Финансы Америкиа, говорит он, вспомогательные жилые помещения (ADU) все еще сталкиваются с серьезными препятствиями, прежде чем они смогут стать надежным решением того, что он называет «крупнейшей социальной проблемой страны»: доступное жилье.
«Одна из проблем заключается в том, что законы настолько сложны и разнообразны, что не только законы отдельных штатов, но и федеральные, государственные и местные законы, которые должны быть согласованы», Даллас сказал в интервью HousingWire. «Я думаю, что ADU нужно рассматривать так: Фанни Мэй и Фредди Мак и Джинни Мэй были созданы для покупателей домов, занимающих их собственные площади, и назначение домов для одной семьи существенно изменилось».
Его комментарии прозвучали в то время, как законодатели в округе Колумбия стремятся сделать ADU более доступными. В июле конгрессмены Сэм Ликкардо (демократ от Калифорнии) и Эндрю Гарбарино (республиканец от Нью-Йорка) представили Закон о снабжении (SUPPLY Act).HR 4568), двухпартийный законопроект, который поможет домовладельцам финансировать дополнительные жилые помещения (ADU), также известные как коттеджи на заднем дворе, квартиры для бабушек или апартаменты для родственников.
Если это станет законом, предложенный Законопроект позволит домовладельцам получить доступ к федерально поддерживаемым ипотечным кредитам с правом второго залога для финансирования строительства ADU, которое в противном случае финансировалось бы за счет кредитов под залог жилья или сбережений.
Несколько жилищных организаций, таких как Национальная ассоциация домостроителей и Ассоциация ипотечных банкиров, поддержали законопроект, утверждая, что он откроет возможности для домовладельцев и потенциальных домовладельцев для создания благосостояния и равенства поколений. Этот шаг также поможет решить проблему жилищного кризиса в стране.
Тем не менее, лидеры отрасли предупреждают, что одной лишь федеральной поддержки будет недостаточно. Проблемы, связанные с оценкой, андеррайтингом и возможностями застройщиков, остаются препятствиями для масштабирования ADU в широкое доступное решение.
Кривой мяч для GSE
По словам Далласа, оценка и создание ADU — это два нюанса, которые могут различаться, увеличивая общий «риск» продукта.
«Если позволить всем на планете строить ADU, все будут строить их по-разному, верно? Это проблема оценки. Кроме того, Fannie и Freddie находятся в подвешенном состоянии, поэтому они не собираются делать ничего, что усугубило бы их текущие проблемы… у нас нет устоявшегося рынка ипотеки, обеспеченной ADU. Проверка агентств находится в подвешенном состоянии», — сказал он.
Даллас утверждает, что ADU — это, по сути, ловушка для GSE. «Если задуматься о сути проблемы, Fannie Mae и Freddie Mac построены на базе односемейных домов, занимаемых владельцами, для одного заёмщика и предназначенных для одного вида использования. Поэтому, когда вы добавляете недвижимость, занимаемую владельцем, и фактически превращаете её в объект, приносящий доход, вы подрываете всю практику работы агентств».
Четко определенный тип кредита
Скотт Бейли, соучредитель и со-генеральный директор БекуоллКомпания, которая занимается проектированием, производством и установкой ADU, утверждает, что этот потенциальный закон является шагом на пути к созданию политики ADU, которая поможет устранить риски и проблемы андеррайтинга, часто связанные с этим продуктом.
Например, Бейли утверждает, что если заемщик захочет построить ADU у себя во дворе, банк, скорее всего, выдаст ему только HELOC, который основан на уже имеющемся капитале дома, а не на будущей стоимости, которую может добавить ADU.
У банков нет единого подхода к оценке и андеррайтингу нового использования (самого ADU), поэтому финансирование ограничено. По словам Бейли, федеральная система оценки ADU придаст кредиторам уверенности в более широком финансировании.
«Есть много вещей, которые трудно андеррайтерить, [но] если бы кто-то вроде HUD создал стандарт того, как это осуществляется, оценивается или структурируется, который затем бы гарантировал или обеспечивал, или какой бы механизм это ни использовал, то вы бы стимулировали частных кредиторов войти в эту сферу», — сказал Бейли.
Кроме того, Бейли говорит, что для ADU необходим чётко определённый тип кредита. «Но проблема в том, что сейчас кредит второго уровня предполагает фиксированный риск, так что это одна из других проблем. Возможно, придётся разбить кредит на две части: по сути, это будет промежуточный кредит на строительство, но затем гораздо более выгодное и недорогое постоянное финансирование, которое будет стимулировать банки к его предоставлению».
Федеральное финансирование должно соответствовать потребностям современного покупателя
Даллас отметил, что использование и строительство многоквартирных домов в густонаселённых районах обусловлено меняющейся культурой проживания нескольких поколений и постоянно меняющимся составом потребителей. В результате федеральным финансовым гигантам приходится идти навстречу современным покупателям и инвесторам.
«Все в выигрыше, верно? Выигрывают домовладельцы, инвесторы, арендаторы, рабочие, окружающая среда. Мы можем использовать существующее жильё и можем помочь решить эту проблему. Есть зелёные инициативы, а есть и социальные, которые помогают решить очень сложную проблему», — сказал он.
Бейли отмечает, что более серьёзной проблемой является барьер для входа на рынок для мелких застройщиков, особенно в условиях растущей популярности ADU в условиях дефицита жилья. Например, по словам Бейли, в Сакраменто 75% новых домов строятся крупными государственными компаниями.
Если бы Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) или кредиторы создали масштабируемые финансовые продукты для небольших застройщиков, занимающихся точечной застройкой, это снизило бы барьеры, позволило бы им расти и перераспределить большую часть жилищного строительства местным застройщикам, которые инвестируют в свои сообщества. «Когда вы меньше, вы можете быть более гибкими, вы можете лучше реагировать на местную динамику. Вы знаете, рядом с кем строите», — сказал Бейли.
English