Заголовки, которые называют Кейп-Корал, Флорида«худший рынок жилья в Америке» и сравнение его с предшественниками финансового кризиса 2008 года вызвали обсуждения в недвижимость промышленность. Но местные эксперты и данные показывают, что реальность гораздо сложнее.
Хотя недавняя статья от Журнал "Уолл Стрит подчеркнули падение цен на жилье, пустые открытые дома и отток инвесторов, агенты, которые общались с ЖильеПроволока думаю, что город на юго-западе Флориды переживает естественную коррекцию рынка, а не обвал.
Рост в эпоху пандемии неустойчив
На мысе Корал произошел стремительный подъем цены на жилье во время COVID-19 пандемия — обусловлено удаленной работой, низким ставки по ипотечным кредитам и миграционная волна из северных штатов.
В соответствии с Красноперыймедианная цена продажи жилья в районе агломерации Кейп-Корал — Форт-Майерс выросла почти на 75% с начала 2020 года до середины 2022 года, достигнув пика в $441,000 в апреле 2022 года.
Этот всплеск сделал этот район одним из самых быстрорастущих рынки жилья в стране. Откат был не просто ожидаем — он был неизбежен.
«Да, у нас много запасов, и процентные ставки высокие», — сказал Йисбель Бера, агент из Кейп-Корала. Эксп Недвижимость-аффилированный Группа Королевства. «Теперь необходимо провести корректировку, потому что цены в период между 2020 и 2022 годами были нереальными и неустойчивыми для этого региона.
«Похоже, 2025 год станет для нас годом исправления».
Кристин Блассес, агент с Век 21 Продажа раязаявил, что Cape Coral продолжает сохранять устойчивый рост рынка.
«(2020–2022) — это нереалистичный базовый уровень», — сказала она. «Думаю, в качестве реалистичного базового уровня следует использовать, возможно, 2018 или 2019 год. Потому что, если посмотреть на графики, мы наблюдаем нормальный (ежегодный рост) в диапазоне от 51 до 81 месяца, что указывает на нормальный рынок. Но этот скачок в 2021 и 2022 годах был просто нереалистичным рынком, за которым никто не мог угнаться».
Сравнение запасов, снижение расходов на страхование
Данные предоставлены HousingWire Ассоциация риэлторов Королевского Палм-Коста (RPCRA) и MLS побережья Мексиканского залива Флориды По данным FGCMLS, по состоянию на июнь в Кейп-Корале на рынке недвижимости было 3046 объектов. Для сравнения, в октябре 2021 года на рынке находилось всего 773 объекта.
Карен Боррелли — президент RPCRA и FGCMLS, а также риелтор с Джон Р. Вуд Christie's International Real Estate — сказал, что новое строительство помогает снизить стоимость страхование домовладельцев ставки, которые вызвали опасения у покупателей.
«(Цены на жильё) очень быстро выросли во время пандемии, и сейчас они корректируются, но дело не в плохом состоянии рынка», — сказала она. «Кроме того, на рынке появилось много новых страховщиков, и люди получают более низкие расценки. Новостройки полностью соответствуют требованиям к затоплениям и всем остальным, в отличие от старых домов».
По данным RPCRA и FGCMLS, медианная цена продажи дома в Кейп-Корале в июне 2025 года составила $371,850, что выше показателя в $369,000 в октябре 2021 года. Эти цифры соответствуют соотношению цены продажи к цене предложения 100% и 97,7% соответственно.
В настоящее время запасы местных запасов составляют 7,3 месяца по сравнению с 1,3 месяца в октябре 2021 года.
«Это скорее рынок покупателя, но это, конечно, не говорит о кризисе», — сказал Блассес. «В октябре 2023 года у нас было 5,9 месяцев запасов. В феврале 2023 года — 3,85 месяцев. Таким образом, сбалансированный рынок — это четыре-шесть месяцев запасов, и сейчас мы немного превышаем этот показатель. Я не вижу никакого кризиса. Это просто баланс».
Бера заявил, что нынешние условия позволяют проводить гораздо более справедливые переговоры между покупателями и продавцами.
«Мне было жаль покупателей (в прошлые годы)», — сказала она. «Теперь я рада видеть некоторую доступность, ведь рынок теперь выгоден покупателю. Продавцы относятся с пониманием к переговорам и всему процессу в целом. То, что происходит сейчас, — это справедливая сделка для обеих сторон, и обе стороны находятся в хорошей форме для прогнозируемой стабилизации».
Сравнение с крахом 2008 года
Бера затронул тему сравнения современных тенденций рынка Кейп-Корала с периодом подготовки к Крах рынка жилья в 2008 году и последовавший за этим финансовый кризис. Оглядываясь назад, можно сказать, что Кейп-Корал воспринимался как предвестник более серьёзных проблем.
«То, что произошло в 2008 году, по моему мнению, мошенничество с ипотекой «В отрасли практически не было никакого регулирования. После 2008 года на рынке появилось множество законов и правил. Для нас Кейп-Корал не стал исключением из того, что происходило повсюду в 2008 году».
«После этого, с 2009 по 2019 год, рост здесь был невероятным, где-то 8% или 9% в год. Потом грянула пандемия, и у нас был низкий спрос, и торги войны. Это подняло цены до нереального уровня».
Блассес поддержал эти настроения.
«Сейчас действует множество правил, — сказала она. — Тогда многие проблемы 2008 года были вызваны рискованным кредитованием и спекулятивными покупками. Сейчас всего этого нет, поэтому я не думаю, что рынок 2008 года вообще будет таким».
Доступность, опасения по поводу стихийных бедствий
Рост страховых премий и ураган Риски представляют собой законные проблемы на побережье Флориды, и Кейп-Корал не является исключением.
Кроме того, на восприятие рынка продолжают влиять последствия урагана «Иан» 2022 года.
«После урагана «Иэн», ФЕМА «Обновили зону затопления», — сказал Бера. «Раньше были территории, которые не считались зоной затопления, но теперь они входят в неё. Иногда я слышу жалобы (от потенциальных покупателей), но после того, как зоны затопления были обновлены, их стало меньше».
« строительство нового дома помогает со страхованием, и появляется все больше программ, помогающих домовладельцам сделать свои дома более защищенными от ураганов».
Блассес заявил, что жизнь на берегу океана сопряжена с определенными опасностями, о которых покупатели полностью осведомлены и с которыми решают жить до переезда.
«Конечно, всегда есть риск (с стихийные бедствия), но это может быть актуально во многих районах страны», — сказала она. «Мы живём в раю, и доступ к набережной и заливу у нас ограничен только в Кейп-Корале.
«Это, конечно, подвергает людей некоторому риску, но знаете что? Это цена, которую приходится платить за жизнь в прекрасном городе на воде».
English