Участники мировых сделок в сфере недвижимости незаметно пересматривают границы того, что представляет собой портфель недвижимости. Искусственный интеллект, изменение потоков капитала и возобновление стремления к масштабированию заставляют инвесторов переосмыслить способы привлечения, оценки и поддержания ценности в мире, где капитала больше не так много, а определенность — дефицитна.
Новое исследование PwC показывает, что институциональные инвесторы пересматривают как стратегию, так и структуру своих инвестиций, поскольку технологии, геополитика и фрагментация рынка меняют облик рынков реальных активов. В результате возникает более избирательный, основанный на данных подход к инвестициям в недвижимость, который все больше размывает границы между недвижимостью, инфраструктурой, энергетикой и цифровыми активами.
Капитал становится более разборчивым.
Постпандемическая эпоха изобилия капитала уступила место более дисциплинированной среде. Длительные высокие процентные ставки и геополитическая напряженность ограничили трансграничные инвестиции, выдвинув внутренний капитал – особенно в США – на передний план сделок.
По данным PwC, страховые компании, пенсионные фонды и платформы частного кредитования заполняют пробел, образовавшийся после ухода глобальных инвесторов. В то же время инвесторы перестраивают свои портфели, чтобы удовлетворить различные требования к доходности, ликвидности и диверсификации. Капитал, ранее предназначенный для традиционной недвижимости, все чаще перенаправляется в частное кредитование и инфраструктуру, где денежные потоки и срок погашения лучше соответствуют ожиданиям инвесторов.
Институциональные инвесторы также переосмысливают способы привлечения капитала. Регуляторные изменения вскоре могут позволить пенсионным планам с установленными взносами инвестировать в частные реальные активы, что потенциально откроет доступ к триллионам долларов новых поступлений. Снижение барьеров для входа также привлекает розничных инвесторов к инвестициям, связанным с недвижимостью, расширяя базу инвесторов и поддерживая возобновившуюся активность на рынке сделок.
То, удастся ли реальным активам вернуть себе большую долю в институциональных портфелях, будет зависеть от их способности демонстрировать устойчивый доход, защиту от инфляции и прозрачность — качества, которые сейчас проверяются более тщательно, чем когда-либо.
Искусственный интеллект переходит из разряда инструментов на периферию.
Искусственный интеллект становится определяющим конкурентным преимуществом в инвестировании в реальные активы. То, что начиналось как инструмент повышения эффективности при оценке активов, превратилось в стратегический инструмент для поиска, оценки и интеграции после приобретения.
Современные модели машинного обучения синтезируют огромные, ранее разрозненные наборы данных — поведение арендаторов, энергопотребление, ограничения зонирования, логистику цепочки поставок и даже рыночные настроения — для выявления недооцененных активов и скрытых рисков. Циклы комплексной проверки сокращаются, транзакционные издержки снижаются, а скорость закрытия сделки становится конкурентным преимуществом.
Возможно, еще более важной является роль ИИ в разрушении традиционных границ между классами активов. Центры обработки данных, научно-исследовательские центры, логистические платформы и жилые портфели все больше зависят от цифровой инфраструктуры и моделей гибкого использования. В результате инвесторы формируют портфели не столько по типу недвижимости, сколько по операционным возможностям и технологической устойчивости.
Этот сдвиг позволяет заключать межотраслевые платформенные сделки и создавать совместные предприятия, объединяющие недвижимость с энергетическими системами, инфраструктурой данных и логистическими сетями, что переосмысливает способы создания ценности в сфере строительства.
Масштабирование становится стратегией
На публичном рынке недвижимости происходит тихая, но устойчивая консолидация. Растущая волна сделок по переходу из государственной собственности в частную, кампании активистов и стратегические слияния отражают увеличивающийся разрыв между рыночной оценкой активов на публичном рынке и их стоимостью в частном секторе.
Недавние сделки по приватизации офисных и промышленных REIT-компаний, а также более широкая консолидация среди фирм, предоставляющих услуги в сфере недвижимости, подчеркивают давление, с которым сталкиваются более мелкие игроки. PwC отмечает, что масштаб стал решающим преимуществом: за последнее десятилетие REIT-компании, входящие в верхний квартиль по стоимости предприятия, превзошли REIT-компании из нижней половины примерно на семь процентных пунктов по общей доходности для акционеров. Более мелкие REIT-компании, напротив, показали отрицательную доходность за тот же период.
В этом секторе также наблюдается все большая концентрация капитала. На долю 10 крупнейших REIT-фондов приходится примерно 441 трлн рупий от общей стоимости предприятий, в то время как на нижнюю половину приходится всего 71 трлн рупий. Более мелкие фирмы сталкиваются со структурными недостатками, включая более высокие накладные расходы, более низкую рентабельность и более высокую задолженность по балансам — факторы, которые ограничивают их способность конкурировать за капитал.
«Ожидайте ускорения слияний и поглощений по мере концентрации капитала, выявления неэффективности с помощью ИИ и конвергенции платформ — реальные активы вступают в новую фазу, определяемую интеллектом, интеграцией и возможностями, обусловленными масштабом», — сказал Тим Боднер, руководитель глобального направления сделок с недвижимостью в PwC.
Учитывая, что на рынке по-прежнему торгуется около 180 публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости (REIT), PwC ожидает ускорения консолидации и приватизации, поскольку инвесторы отдают предпочтение масштабу, надежности корпоративного управления и более низким затратам на капитал.
Селективность возврата
В перспективе ожидается неравномерность активности на рынке сделок. В краткосрочной перспективе, вероятно, будет доминировать внутренний институциональный капитал, поскольку глобальные инвесторы сохраняют осторожность. Разрыв в ценообразовании между престижными активами и непрофильными объектами недвижимости усиливается, что вынуждает участников рынка структурировать сделки с большим упором на защиту от рисков, срок действия и операционную эффективность.
Давление, связанное с рефинансированием, нарастает, но кредитные рынки открываются выборочно. В результате структурированные решения по привлечению капитала, такие как привилегированные акции и мезонинное финансирование, становятся все более распространенными элементами условий сделок. Инвесторы, способные быстро реагировать и гибко структурировать сделки, находятся в наилучшем положении для извлечения выгоды из сложившихся ситуаций.
Конвергенция определяет следующий цикл
Поскольку отчетность об устойчивом развитии и раскрытие информации о выбросах углерода становятся неотъемлемой частью комплексной проверки, инструменты на основе искусственного интеллекта также меняют подход к оценке экологической эффективности. Энергоэффективность, потенциал декарбонизации и операционная устойчивость все чаще становятся поддающимися количественной оценке, превращая соответствие требованиям ESG из нормативного обязательства в измеримый источник инвестиционной прибыли.
Вывод PwC очевиден: следующий этап инвестирования в реальные активы будет определяться не столько географией или типом недвижимости, сколько данными, масштабом и интеграцией. В условиях избирательного подхода к капиталу и растущей сложности победителями станут те, кто сможет сочетать искусственный интеллект, дисциплинированное распределение капитала и платформенное мышление для извлечения выгоды из быстро сближающегося мира, основанного на архитектуре и строительстве.
English