Рынок жилья Флориды сталкивается с огромным риском, связанным с погодными явлениями и более серьезными климатическими проблемами. В штате самая длинная береговая линия в нижних 48 штатах, а ее средняя высота составляет всего лишь 100 футов. Эта низменная земля представляет собой первоклассную недвижимость: в прибрежных районах проживают 16,2 миллиона человек, которым грозит ущерб от тропических штормов, ураганов и наводнений. Неудивительно, что в штате также самые высокие средние затраты на страхование домовладельцев, и эта стоимость растет.
Но это не все плохие новости для Солнечного штата.
Джон Роджерс, директор по инновациям компании CoreLogic, обрисовал риски, а также позитивные изменения, которые он видит на рынке жилья Флориды, на мероприятии, организованном Национальная ассоциация редакторов недвижимости (НАРИ) на прошлой неделе. В своей презентации и в интервью HousingWire он изложил детальную картину жилищного строительства Флориды.
Риски
В штате, окруженном водой, нет недостатка в потенциальных опасностях. Риск особенно велик в этом году, когда Национальное управление океанических и атмосферных исследований (НОАА) прогнозирование активность ураганов в Атлантике превысила норму. Прогноз предусматривает 17-25 названных штормов и 8-13 ураганов, причем 4-7 из них будут классифицированы как сильные ураганы категории 3, 4 или 5. Это большая возможность для материального ущерба и одна из причин страхования домовладельцев во Флориде. имеет вышел из-под контроля.
Данные CoreLogic показывают, что на национальном уровне средняя страховая премия домовладельцев выросла на 35% в период с 2021 по 2023 год. Но во Флориде этот рост почти вдвое превысил средний показатель по стране (68%).
А в некоторых округах Флориды страховка должна покрыть больше, чем когда-либо. На диаграмме ниже вы можете увидеть округа с самым высоким риском физических потерь в результате будущих опасностей на основе Аналитика климатических рисков от CoreLogic.
На диаграмме показаны предполагаемые ежегодные потери в терминах физического риска к 2050 году в соответствии со сценарием сурового климатического риска RCP 8.5 компании CoreLogic. Из топ-10 округов с самыми высокими прогнозируемыми ежегодными потерями с точки зрения физического риска четыре находятся во Флориде, включая первое место, занимаемое округом Майами-Дейд. Там CoreLogic оценивает ожидаемые годовые потери с точки зрения физического риска в $988 миллионов в год — всего для одного округа.
Другие рынки жилья во Флориде сталкиваются с многочисленными опасностями, и эти опасности могут перекрываться или следовать друг за другом. Недавний Официальный документ CoreLogic определяет некоторые из этих рисков: «Лесные пожары, внутренние наводнения, грозы и зимние бури — это погодные опасности, связанные с ураганами — на них также влияют изменения энергетических потоков и моделей водного цикла. Эти опасности могут возникать во время сезона ураганов или возникать последовательно (ураган, затем лесной пожар), и одна опасность может способствовать возникновению другой. Чрезмерное количество осадков в течение сезона может способствовать росту растительности, которая затем может превратиться в запас топлива для лесных пожаров в засушливый сезон».
«Зеленые побеги»
Так какие же хорошие новости? Роджерс отметил несколько важных событий во Флориде, которые служат хорошим предзнаменованием для ее развития. Рынок жилья даже несмотря на свои проблемы.
Во-первых, в штате действуют одни из лучших в стране строительных норм и правил, которые помогают защитить собственность (и людей). Это одна из причин, по которой новые конструкции лучше справляются с ураганными ветрами, что является критически важной особенностью в штате, который подвергся значительному ущербу от ураганов 5-й категории, таких как Ураган Ян в 2022 году и ураган Ирма в 2017 году.
Во-вторых, страховые компании начинают вновь выходить на рынок Флориды после их исхода в прошлом году, когда 14 различных страховых компаний выйти из штата, что привело к переводу многих из этих полисов на государственное страхование последней инстанции, Страхование жилья для граждан. В январе Флорида одобрила шесть новых компаний по страхованию имущества выйти на рынок и утвердил еще один восемь компаний в апреле. Расширение возможностей выбора для домовладельцев должно частично смягчить растущие первоначальные затраты на страхование и предложить большее покрытие на случай, если что-то произойдет.
Кроме того, меры принимают руководители на уровне округов и штатов. Например, округ Бровард, который занял 7-е место в приведенном выше списке, может понести убытки в размере $330 миллионов к 2050 году, если не предпримет никаких мер. Поэтому округ Бровард обновил свои карты FEMA, чтобы расширить зону особой опасности наводнений на 15%, а это означает, что теперь 90 000 дополнительных объектов недвижимости должны будут иметь страхование от наводнений.
«Домовладельцы могут сказать — о нет, теперь у меня есть еще один счет», — сказал Роджерс. «Но в контексте ураган Ян вызвал $18 миллиардов незастрахованных убытков. Если бы у домовладельца было страховое покрытие FEMA [после Яна], он получил бы от 1TP4000 до $10000 за ремонт. Если бы у них была страховка от наводнения, они бы получили около $66 000. Это дает вам реальный шанс вернуться к нормальной жизни».
Еще одним положительным моментом для Флориды являются усилия по пресечению необоснованных судебных исков, в результате которых вытягиваются деньги, предназначенные для ремонта. «Законодательный орган Флориды только что издал новый законопроект о жилищной реформе чтобы убедиться, что финансирование страховых претензий домовладельцев идет на восстановление, а не на судебные разбирательства», — сказал Роджерс. «Во Флориде зарегистрировано 15% всех страховых претензий домовладельцев в США, но 71% всех исков против претензий, поэтому премии должны фактически снизиться».
Наконец, Роджерс отметил, что губернатор Флориды Рон ДеСанктис подписал в апреле законопроект, который предусматривает дополнительные $200 миллионов в улучшении смягчения последствий ураганов для домовладельцев, включая инспекции по смягчению последствий стихийных бедствий и соответствующие гранты для домовладельцев.
English