Мы видели дно в ставки по ипотечным кредитам на 2024 год после сумасшедших американских горок в этом году? Мой прогноз на 2024 год имел диапазон ставок по ипотеке 7.25%-5.75%. Чтобы достичь нижней границы этого диапазона, нам нужно было увидеть две вещи: смягчение рынка труда и улучшение спредов по ипотеке. Это двойной удар, и это то, что произошло.
Однако, сейчас еще сентябрь, и у нас есть три месяца! Может ли мой прогноз самого низкого диапазона быть неверным? Да, вот как и почему.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Диапазон доходности 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
То, как ставки попадают в нижний предел прогнозируемого диапазона, имеет решающее значение. Есть две переменные: данные по труду становятся мягче, это главная, а вторая — спреды становятся лучше. Опять же, двойной удар более низкой доходности и спредов. Речь идет не о большем Снижение ставки ФРС, потому что рынок уже учел в ценах много снижений ставок ФРС, но пока не учел в ценах рецессию. Люди задаются вопросом, почему ставки выросли после большего, чем ожидалось, снижения ставок ФРС, как показано на графике ниже. Я говорил об этом в этот подкаст HousingWire Daily.
С доходностью 10-летних облигаций на уровне 3,74% по состоянию на пятницу у нас есть некоторое пространство, чтобы достичь самого дна прогноза 2024 года до конца года. Однако для этого нужно, чтобы данные по труду и экономике стали намного слабее. Это первая переменная — вторая — спреды.
Ипотечные спреды
История спредов по ипотеке была положительной в 2024 году, тогда как в 2023 году она была отрицательной. Мы увидели большой сдвиг, который помог, и у нас еще есть некоторый запас для возвращения к историческим нормам. Это может помочь снизить ставки по ипотеке до 5,75%. Если бы мы взяли худшие спреды 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотеке были бы 0.68% выше. В то же время, мы далеки от среднего по спредам, так как мы все еще 0.85% сегодня выше, чем минимальные уровни 2022 года на графике ниже.
Данные заявки на покупку
Заявки на покупку снова показали положительную неделю, сделав победную серию из четырех недель подряд — самой длинной в году. На прошлой неделе заявки на покупку выросли на 5% еженедельно и упали на 0,4% в годовом исчислении. Небольшое снижение в годовом исчислении является самым незначительным снижением с 2022 года. Однако помните, что в прошлом году в это время ставки по ипотеке направлялись к 8%, поэтому годовые сравнения будет легко превзойти. Тем не менее, у нас были существенные изменения в данных за последние 15 недель.
Вот как выглядели еженедельные данные по заявкам на покупку с ростом ставок, начиная со второй половины января:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
Как вы можете видеть, этот год должен был стать крайне негативным с учетом еженедельных данных по заявкам. До конца января, когда ставки начали расти, у нас было около восьми недель положительной тенденции в отношении заявок на покупку, а затем растущие ставки резко переместили данные в очень негативную кривую.
Вот как выглядят еженедельные данные по заявкам на покупку жилья с тех пор, как ставки по ипотеке начали снижаться в середине июня:
- 10 позитивных отпечатков
- 5 негативных отпечатков
Снижение и увеличение объемов в этом году не было значительным, но сейчас мы ясно видим разницу в данных.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Для меня лучшая история о жилье в этом году — это рост запасов. В отличие от некоторых сумасшедших в интернете, я никогда не беспокоился о крахе огромного пузыря на рынке жилья, но с лета 2020 года я больше беспокоюсь о том, что цены на жилье выйдут из-под контроля. С ростом запасов, который мы наблюдаем, и укреплением спроса, это лучшее, на что мы могли надеяться в 2024 году.
На прошлой неделе мы добавили 11 589 домов в эффективной средней модели запасов, но с лучшим спросом и более низкими ставками по ипотеке. Это сладкое пятно для жилья.
- Еженедельное изменение запасов (13 сентября - 20 сентября): Запасы выросли с 713,660 к 725,249
- Та же неделя в прошлом году (14 сентября - 21 сентября): Запасы выросли с 519,458 к 528,797
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов на 2024 год составит 725,249
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,198,819
Данные о новых объявлениях
Еще одна позитивная линия данных в этом году заключается в том, что данные о новых листингах выросли с самых низких уровней, когда-либо зафиксированных в истории, в 2023 году. Поскольку большинство продавцов являются покупателями, эти данные должны вернуться к норме, прежде чем мы увидим реальный, долгосрочный рост продаж. Однако я не оправдал свой прогноз на 2024 год, по крайней мере, 80 000 новых листингов в неделю в этом году в сезонные пиковые месяцы, примерно на 5 000. Из позитивного момента: на прошлой неделе мы увидели хороший рост!
- 2024: 70,157
- 2023: 59,194
- 2022: 63,853
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная активность. Рост ставок по ипотеке в прошлом и этом году привел к росту уровня снижения цен, особенно с ростом запасов. Эта линия данных замедлилась по мере падения ставок. В моем прогнозе цен на 2024 год я был на мелководье для роста цен, и я был бы слишком низок, если бы ставки по ипотеке не выросли ранее в этом году, что замедлило бы спрос на ипотеку.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я обсуждал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Данные по проценту снижения цен ниже уровней 2022 года и рискуют более ранней сезонной кривой ниже, чем в 2022 и 2023 годах. Это также с большим запасом, чем в оба года. *Но помните, у нас были растущие ставки осенью 2023 года, в направлении 8%, а в 2022 году продажи также упали.
Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39.9%
- 2023: 37%
- 2022: 41%
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования Еженедельные данные о контрактах, ожидающих рассмотрения, чтобы показать спрос в реальном времени. Мы видим сезонный спад в строке данных, но имеем некоторый рост в годовом исчислении. Спрос недавно немного укрепился с более низкими ставками по ипотеке. Я бы не стал сравнивать его в годовом исчислении, потому что прошлогодние ставки приближались к 8% прямо сейчас, но спрос немного оживился.
- 2024: 360,090
- 2023: 344,409
- 2022: 390,935
Предстоящая неделя: выступления ФРС, цены на жилье, продажи нового жилья и инфляция расходов на личное потребление
На этой неделе в понедельник выступят три президента ФРС, так что следите за реакцией рынка. У нас также есть данные по ценам на жилье, которые должны показать снижение цен в годовом исчислении, о чем я говорю уже несколько месяцев. Помните, что Case-Shiller и другие отстают от нашей работы на несколько месяцев. На этой неделе также выйдут данные по продажам новых домов, я ожидаю несколько более низких пересмотров чудовищного бита, который был у нас в прошлом месяце. У нас также есть предпочтительный индекс инфляции ФРС, данные по инфляции PCE, но, как мы все теперь знаем, труд важнее инфляции, поэтому следите за заявками на пособие по безработице.
English