Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARM) часто привлекают больше внимания, когда процентные ставки растут, но не стоит обманывать себя: их фактическое присутствие на рынке жилья США остается скромным.
Так как Твит Zero Hedge Сообщение о том, что кредиты с ARM теперь составляют 41% ипотечных кредитов, выданных американскими банками, стало вирусным в воскресенье вечером, и ипотечное сообщество было в смятении. Ведущий аналитик HousingWire Логан Мохташами прокомментировал эти слухи. этот эпизод подкаста HousingWire Daily в понедельник.
«Этот твит вызвал настоящую бурю», — сказал Мохташами.
Реальность? «Если посмотреть на данные по заявкам на покупку жилья, то всякий раз, когда ставки растут, проценты с ARM действительно растут, но они никогда не превышают 10%, хотя в 2002–2005 годах этот показатель рос. Но задолженность, объёмы роста ипотеки настолько низки, что если использовать показатель на душу населения, то это действительно мало», — сказал он. «На самом деле, математически невозможно сделать так, чтобы 41% всех ипотечных кредитов в Америке были кредитами с ARM».
Данные подтверждают его слова. Федеральный резервный банк Сент-Луиса белая книга Опубликованные 7 августа данные подтвердили, что более 90% ипотечных кредитов в США представляют собой кредиты с фиксированной ставкой, в отличие от таких стран, как Швеция и Канада, где доминируют ипотечные кредиты с фиксированной ставкой или краткосрочные продукты.
«Zero Hedge демонстрирует неизменно негативный прогноз — это просто кошмар», — сказал Мохташами. «Я практически уверен, что 41% ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой (ARM) относится к многоквартирному кредитованию. Однако, как и во многих апокалиптических историях, они упустили эту деталь — вероятно, потому, что фокусировка только на одноквартирном жилищном кредитовании не была бы столь сенсационной».
Другой отчет, на этот раз от Федерального резервного банка Далласа, отмечается, что «большинство ипотечных кредитов на жилье в США имеют 30-летний срок с фиксированной ставкой, что является уникальной особенностью рынка жилищного финансирования США».
Однако ARM набирают популярность
Тем не менее, ARM набирают популярность. Согласно Ассоциация ипотечных банкиров (MBA), количество приложений ARM выросло на 85% в годовом исчислении неделя, заканчивающаяся 22 августа, но это все еще составляет только 8,4% от всех заявок.
Более низкие ставки ARM привлекательны, поскольку средний РУКА На этой неделе ставка составила 6,19%, что ниже фиксированной ставки по 30-летней ипотеке в 6,86%. По таким кредитам обычно фиксируется более низкая ставка на первоначальный период, например, на пять лет при ставке 5/1 ARM, а затем корректируется на основе рыночного индекса, что означает, что платежи могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени.
Кроме того, Мохташами отметил, что современные кредиты с фиксированной процентной ставкой (ARM) сильно отличаются от кредитов, привязанных к экзотическим структурам кредитования во времена жилищного пузыря. Кроме того, теперь заёмщикам необходимо соответствовать требованиям скорректированной ставки, а не только более низкой первоначальной ставки, поэтому сегодняшние кредиты с фиксированной процентной ставкой (ARM) менее рискованны, чем раньше.
«В период с 2022 по 2005 год можно было видеть рост процентных ставок ARM, однако реальная проблема заключалась в том, что процентные ставки ARM соответствовали экзотическим структурам кредитной задолженности, а руководящие принципы были очень неудовлетворительными».
Мохташами ожидает, что, поскольку краткосрочные ставки постепенно снижаются, а долгосрочные остаются высокими, рост ARM продолжится, но в рамках гораздо меньшей доли общего рынка, чем можно было бы предположить, исходя из слухов.
English