Это был странный сезон для рынка жилья, застрявшего где-то между постпандемическим истощением и предвыборной осторожностью. И все же, в тихих перетасовках финансовых рынков и шепотом политических поворотов в Вашингтоне появляются признаки того, что что-то может шевелиться под поверхностью.
Только на прошлой неделе, ипотека ставки неожиданно улучшились на целых 0.25%, вызванный самым слабым отчетом о занятости в частном секторе за последний год. Согласно АДП, только 37 000 новых рабочих мест были добавлены в мае, что составило всего лишь треть от прогнозов экономистов.
Трейдеры облигаций не замедлили с ответом. Казначейские облигации выросли. Доходность упала. Ипотечные ценные бумаги последовали их примеру, потянув ставки по ипотечным кредитам вниз.
Что это значит для покупатели жилья? Может быть, не все, но, возможно, больше, чем ничего.
Чтение между цифрами
Заголовки рисуют историю стагнации рабочих мест и замедления экономики. Но глубинные детали раскрывают нечто более тонкое. Большинство потерь рабочих мест произошло в малый бизнес, гостиничный бизнес и другие секторы услуг. Обычно это не те профили занятости, которые закрепляют рынки с высоким доходом и высокой стоимостью жизни, такие как округ Ориндж.
Покупатели в этом регионе, многие из которых финансируют дома стоимостью более $875,000, часто зарабатывают намного больше $250,000 ежегодно и, как правило, работают в технологии, финансы, юриспруденция или медицина. Эти секторы не были наиболее пострадавшими в отчете ADP. Другими словами, в то время как макроэкономические заголовки предполагают осторожность, микрореальность здесь может быть более стабильной, чем кажется.
И вот еще что: американцы делают рекордные взносы в свои 401(k)-ы. Новости LinkedIn, средняя ставка взноса выросла до 14.3% дохода, самый высокий из когда-либо зарегистрированных. Это не тенденция, которая обычно ассоциируется с широко распространенной финансовой нестабильностью.
Когда облигации мигают, ставки по ипотеке следуют за ними
На сегодняшнем рынке ипотека ставки не двигаются в вакууме. Они следуют за доходностью облигаций, в частности, 10-летних казначейских облигаций. И после разочаровывающих данных по труду на этой неделе доходность упала до 4.35%, это самый низкий показатель за последние недели.
Как Блумберг отмеченный:
«Рынки, вероятно, рассмотрят это через призму разочарования в реальном росте… Хотя это и является хорошей новостью для экономики США с точки зрения потенциального снижения ставок, улучшение, уже заложенное в ценах акций и кредитных спредов, может быть поставлено под сомнение».
Перевод: то, что плохо для роста рабочих мест, может, как это ни парадоксально, быть хорошо для покупателей ипотечных кредитов, по крайней мере, на данный момент.
Тем временем в Вашингтоне: Фанни, Фредди и изменение философии
Тихо разворачивается отдельный разговор, который может изменить будущее жилищного финансирования. Отчеты указывают на Администрация Трампа может не настаивать на полной приватизации Фанни Мэй и Фредди Мак, в конце концов. Вместо этого они могли бы исследовать публичное размещение при сохранении государственного надзора, стратегия, направленная скорее на получение денежных средств, чем на дерегулирование.
«Возможно, есть способ вывести эти компании на биржу и использовать их по назначению, то есть как активы американского народа», — сказал Уильям Пулте, директор FHFA, в недавнем Фокс Бизнес интервью.
Это существенное изменение по сравнению с более ранними амбициями по ограничению федерального участия. И это может иметь последствия для того, насколько доступной останется ипотека в ближайшие годы.
«Это резкое изменение фокуса», — сказал Джим Пэрротт, советник по жилищной политике при президенте Обаме. «План может заключаться в том, чтобы сохранить существенный контроль и генерировать доходы для других политических приоритетов».
Под контролем Фанни и Фредди $7.8 трлн в активахдаже небольшие изменения в их структуре могут повлиять на все: от цен на ипотеку до доверия инвесторов.
Дилемма покупателя: действовать сейчас или подождать и посмотреть?
Сегодняшний среднестатистический покупатель старше, финансово более обеспечен и более стратегичен. Академия Аполлона сообщает, что средний покупатель жилья сейчас 56 летМногие используют пролонгацию акций, значительные первоначальные взносы или даже изъятия пенсионных накоплений для финансирования покупок.
С Красноперый показывая повышенный аренда вакансий на 64% рынках и по мере стабилизации инфляционного давления аргументы в пользу покупки, а не только аренды, с каждой неделей становятся все более весомыми.
Но время всегда непредсказуемо. Следующий шаг ФРС Заседание FOMC установлен для 17–18 сентября 2025 г., и многие ожидают, что это принесет первый из два потенциальных снижения ставок в этом году. Если это произойдет, волна покупателей может вернуться на рынок, подняв цены и устранив сегодняшние более выгодные условия эскроу.
Это дно цикла ставок? Пока рано говорить. Но сейчас на рынке определенная тишина, которая ощущается как затишье перед чем-то.
Ставки по ипотеке больше не растут. Продавцы более открыты для уступок. Политические ветры меняются. И для покупателей с правильной финансовой базой это может быть один из тех моментов, который кажется тихим... пока это не так.
Настало ли время действовать сейчас — это вопрос, на который нельзя ответить универсально. Но становится все сложнее утверждать, что окно закрывается. По крайней мере, рынок перестал кричать «подождите».
И, возможно, просто возможно, оно начинает шептать: «почему бы не сейчас?»
Источники:
- Отчет ADP о занятости — май 2024 г.
- Bloomberg: ралли казначейства на фоне данных о занятости
- Календарь FOMC Федерального Резерва
- Новости LinkedIn: Взносы в 401(k) бьют рекорды
- NAR: Профиль покупателей и продавцов жилья
- Bloomberg: План Трампа для Fannie & Freddie
- Трекер рынка аренды Redfin
Куби Эрнандес — директор по технологиям и обучению в Испанской организации экспертов по ипотеке (HOME).
Эта колонка не обязательно отражает мнение редакции HousingWire и ее владельцев.
Чтобы связаться с редактором, ответственным за эту статью: zeb@hwmedia.com.
English