Кризис доступности жилья в Америке затрагивает всех без исключения. Нигде это не проявляется так болезненно, как в сельских районах страны, которые молчаливо сталкиваются с углубляющимся разрывом в доступности жилья. Финансовые трудности, характерные именно для сельских районов, стремящихся к строительству доступного жилья, усугубляют растущий дисбаланс.
А новое исследование Redfin Отмечается, что цены на жилье в сельской местности росли быстрее, чем в городах и пригородах, с начала пандемии. Теперь покупателям жилья в сельской местности необходимо зарабатывать 1 триллион 4000 000 рупий, чтобы позволить себе типичный дом, что более чем вдвое превышает 1 триллион 4000 000 рупий, необходимых до пандемии.
Медианная цена продажи жилья в сельской местности выросла на 611 тыс. трлн долларов по сравнению с периодом до пандемии, тогда как в городах она выросла на 461 тыс. трлн долларов, а в пригородах — на 491 тыс. трлн долларов. За тот же период медианный доход домохозяйств в сельской местности увеличился всего на 331 тыс. трлн долларов, тогда как в пригородах — на 371 тыс. трлн долларов, а в городах — на 391 тыс. трлн долларов.
Это наводит на несколько вопросов. Как мы можем повысить качество? доступное жилье в сельской местностиКакие потенциальные решения существуют для увеличения числа собственников жилья?
На прошлой неделе состоялась встреча экспертов в рамках Национальной жилищной конференции, посвященная вопросам доступного жилья, для обсуждения этих проблем. Один из главных выводов заключался в том, что финансирование доступного жилья в сельской местности может представлять собой особую проблему.
Помимо нехватки капитала, существуют также ограничения в сфере трудовых ресурсов, а сельская экономика зачастую более нестабильна.
Основываясь на дискуссиях, состоявшихся на прошлой неделе в рамках панели NHC по доступному жилью в сельской местности, данный анализ описывает основные препятствия в финансировании и рассматривает потенциальные способы расширения возможностей приобретения жилья в собственность в сельских общинах.
В сельской местности рыночная динамика и экономика отличаются от городских районов.
Когда Тайсон Фудс Объявленное в прошлом месяце решение о закрытии мясоперерабатывающего завода в Лексингтоне, штат Небраска, стало сенсацией в СМИ по всей стране, и это не случайно.
На этом заводе работает около 3200 человек в городе с населением чуть более 10 000 человек. Если завод закроется, экономика всего города будет уничтожена в одночасье.
Хотя большинство небольших городов не так сильно зависят от одной компании, как Лексингтон, сельские районы гораздо чаще зависят только от одной отрасли или работодателя, чем крупные мегаполисы. Это может усложнить инвестирование в небольшие города.
«Необходимо хорошо знать местный рынок, и мы полагаемся на наших спонсоров-застройщиков и контакты в местных органах власти, чтобы получить необходимую информацию», — сказал Мэтт Рейлейн, президент и генеральный директор компании. Национальный фонд акционерного капитала (NEF), некоммерческая организация, занимающаяся управлением доступными инвестициями в недвижимость.
Поиск источников рабочей силы в некоторых сельских районах также может представлять собой проблему, особенно в условиях общенационального масштаба. нехватка строительной рабочей силыВ небольших городах просто меньше вариантов на выбор.
«Порой бывает сложно точно определить отдельных лиц или организации, которые будут заниматься строительством этих объектов», — сказал Рейлейн.
Для застройщиков, стремящихся к развитию жилищного строительства в сельской местности, особенно доступного жилья, крайне важно сотрудничать с организацией, имеющей связи и знания на местном уровне.
«Необходимы организации, способные добраться до конкретного региона и привнести туда свой опыт. Именно поэтому мы уделяем большое внимание тому, что называем наращиванием потенциала наших заемщиков. Люди обращаются к нам с желанием построить или сохранить доступное жилье в сельской местности, и мы почти всегда поручаем нашему кредитному фонду сначала передать их сотрудникам, занимающимся обучением и технической помощью, для выполнения определенной работы на месте, потому что мы хотим, чтобы они добились успеха», — сказал Дэвид Липсетц, президент и генеральный директор компании. Совет по оказанию помощи в обеспечении жильем.
Финансирование доступного жилья в сельской местности представляет собой сложную задачу.
Привлечение инвестиций в доступное жилье в сельской местности может быть сложной задачей, отчасти потому, что кредиторы часто стремятся к крупным сделкам. Также существуют проблемы с Законом о реинвестировании в сообщества (Community Reinvestment Act, CRA), который призван стимулировать банки к кредитованию всех сообществ, включая районы с низким и средним уровнем дохода, но традиционно уделяет меньше внимания сельским районам.
«На этом рынке капитала крупные вкладчики стремятся вкладывать значительные средства. И независимо от того, руководствуются ли они соображениями соблюдения Закона о реинвестировании в сообщества или экономическими мотивами, анализ примерно один и тот же. Они хотят быть максимально эффективными, а это неизбежно означает вкладывать большие суммы», — сказал Рейлейн.
Рейлейн привел два примера, когда NEF адаптировалась к этой ситуации. Один из них произошел в округе Грант, штат Вашингтон, где NEF в партнерстве с католической благотворительной организацией рекапитализировала три объекта недвижимости, финансируемых за счет налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). В общей сложности эти три объекта насчитывают 95 квартир, но каждый из них относительно невелик сам по себе.
«Вам было бы сложно эффективно и результативно привлечь капитал для реализации подобных сделок. Но, работая со спонсором, вы можете объединить эти проекты, а в сотрудничестве с государством и Федеральным жилищным управлением (FHA) — получить для них одинаковое распределение налоговых льгот. Таким образом, вы начинаете находить способы повышения эффективности», — сказал он.
NEF также сотрудничает с NeighborWorksNeighborWorks — это сеть, объединяющая около 250 некоммерческих организаций во всех 50 штатах. NeighborWorks является одним из крупнейших застройщиков и владельцев доступного жилья в стране, но большинство их партнеров — это относительно небольшие организации. Многие из них заключают сделки лишь раз в несколько лет.
NEF сотрудничает с NeighborWorks для обеспечения прозрачного и справедливого кредитования этих небольших организаций.
«С точки зрения программы LIHTC, проблема заключается в том, что если вы небольшая организация, работающая в городе, пригороде или сельской местности, и заключаете сделки только раз в 2, 3 или 5 лет, у вас нет кадровых ресурсов, нет информации о рынке, нет покупательной способности, нет связей с инвесторами, чтобы заключить, как я бы сказал, справедливую и прозрачную сделку», — сказал Рейлейн.
Липсетц заявил, что финансовые институты развития сообществ (CDFIs), такие как Совет по оказанию жилищной помощи, лучше всего подходят для финансирования проектов доступного жилья в сельской местности.
«Вам нужен доступ к капиталу, который знает, куда он направляется, и знаком с местностью. Финансовые институты развития сообществ — это единственное решение, которое, как я вижу, действительно развивается в попытке решить эту проблему», — заявил он.
Билл Байнум, генеральный директор НАДЕЯТЬСЯАналогичным образом организации, занимающиеся финансированием развития сообществ (CDFIs), были названы «организациями, заполняющими пробелы в сельских общинах».
Использование программы LIHTC для расширения возможностей приобретения жилья в собственность.
Организация HOPE проводит большую работу в бедных городах на юге США, в таких штатах, как Миссисипи и Алабама. Байнум указал на программу LIHTC как на способ увеличения числа домовладельцев в этих районах.
Например, в штате Миссисипи в программе LIHTC есть положение, позволяющее арендаторам выкупить жилье на 16-м году. Организация HOME сотрудничает с такими предприятиями, как Wells Fargo, чтобы структурировать ипотечный кредит, сопоставимый с суммой арендной платы, которую платили арендаторы.
«Мы ежегодно оформляем сотни ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом. Для оценки кредитоспособности мы используем нетрадиционные кредитные рейтинги, и это необходимо для арендаторов, получающих финансирование по программе LIHTC», — сказал Байнум. «Мы учитываем их историю арендных платежей. Если они исправно платили арендную плату в течение 15 лет, то мы считаем это достаточно хорошим показателем того, что они смогут и впредь справляться с этими расходами».
«Если распространить этот опыт на юг страны, распространить его по всей стране, я думаю, это станет невероятно эффективной моделью для помощи людям в приобретении собственного жилья».
Перспективы развития доступного жилья в сельской местности
Жилищное строительство в сельской местности сталкивается со многими проблемами, а также с продолжающимся кризисом, оказывающим влияние на этот сектор. Программа 515 Министерства сельского хозяйства США Это грозит усугубить ситуацию с доступным жильем в сельских районах Америки. Программа 515 предоставляет прямые низкопроцентные кредиты застройщикам для строительства и сохранения доступного многоквартирного арендного жилья в сельской местности.
Программа достигла пика в 550 000 единиц жилья, но сейчас, вероятно, ее объем ниже 400 000 единиц. Это отчасти связано с тем, что с 2012 года в рамках программы не велось никакого нового строительства.
Также в последнее время наблюдается волна погашения ипотечных кредитов. Когда истекает срок действия или происходит досрочное погашение ипотечных кредитов, обеспеченных государством и финансируемых в рамках программы 515, многие владельцы переводят свои многоквартирные дома на рыночную арендную плату или продают их покупателям, которые готовы это сделать.
Липсетц выразил обеспокоенность по поводу снижения эффективности программы 515 и призвал к расширению программы прямых жилищных кредитов Министерства сельского хозяйства США (USDA) по разделу 502, которая предоставляет кредиты малоимущим заемщикам из сельской местности. Он также выразил надежду, что новые федеральные средства будут пропорционально использованы для стимулирования предложения жилья в сельских районах.
Однако Рейлейн с оптимизмом смотрел в будущее сельского жилищного строительства, отмечая, что инвесторы, работающие с программой LIHTC, с которыми он сотрудничает, все больше сосредотачиваются на сельских районах. По его мнению, нынешняя администрация уделяет больше внимания инвестициям в сельскую Америку. Инвесторы, возможно, следуют примеру администрации.
«Они активно корректируют свои приоритеты, исходя из текущих приоритетов государственной политики, которая явно уделяет все больше внимания сельским рынкам. И они прямо заявили, что хотят выяснить, как это сделать. Одно дело сказать об этом на конференции, другое – воплотить это в жизнь», – сказал он. «Я думаю, что сейчас настал момент, когда некоторым из этих крупных банков и страховых компаний приходится сосредоточиться на сельских рынках».
English