Освобождение GSE от опеки снова стало горячей темой на этой неделе после того, как президент Трамп объявил, что он дает ей «серьёзное рассмотрение» в среду, за которым последует Блумберг интервью с Казначейство Министр Скотт Бессент в пятницу.
Время заявления президента застало многих врасплох, учитывая рост доходности облигаций и неопределенность торговая война пейзаж и ставки по ипотечным кредитам превзойдя 7%. С ростом ставок по ипотеке и доходности облигаций есть понятные опасения, что это решение может привести к еще более высоким ставкам по мере продвижения года. Однако после интервью Бессета у нас появилась некоторая ясность относительно будущего.
Во-первых, Бессент сказал, что Белый дом должен решить торговые проблемы, прежде чем приступить к этой инициативе. Во-вторых, центральной темой обсуждения Бессента было то, что любой переход Фанни Мэй и Фредди Мак из-под опеки не должно увеличиваться ставки по ипотечным кредитам.
Что все это значит для жилья? Вот что я думаю.
Риски освобождения GSE от опеки
На протяжении многих лет я обсуждал влиятельную роль GSE в обеспечении стабильности на рынке ипотечного кредитования. Их продолжающееся опекунство обеспечило уверенность в отношении здоровья рынка, что позволило им эффективно функционировать в течение последнего десятилетия.
Это было особенно очевидно во время проблем, вызванных COVID-19, когда GSE сыграли решающую роль в содействии кредитованию по разумным ставкам ипотеки и укреплении американской экономики. На ранних стадиях пандемии COVID-19 некоторые наблюдатели высказывали опасения, что ипотечное кредитование станет более строгим. Хотя мы и испытали некоторые затягивание в секторе не-QM (квалифицированная ипотека) тот факт, что Freddie Mac и Fannie Mae находились под опекой, помог предотвратить широко распространенные кредитные ограничения. В конечном итоге это оказалось большим преимуществом для экономики США в тот период.
Я обеспокоен возможными последствиями прекращения поддержки со стороны правительства в отношении GSE. Отсутствие такой поддержки может привести к повышению ставок по ипотеке, расширению спредов по ипотеке и повышению сборов. Объем частного капитала, необходимый для этих двух гигантов, будет огромным.
Кроме того, в период экономического напряжения GSE могут столкнуться с более существенными ограничениями в доступе к кредитам, что заслуживает вдумчивого рассмотрения. Во время рецессии кредиторы обычно ужесточают кредитование, чтобы минимизировать потери, поскольку банки должны учитывать требования к капиталу. Однако в период консерваторства эта проблема менее существенна для GSE.
Критически важно, что публичные компании обязаны ставить интересы своих акционеров на первое место. Недавние события продемонстрировали, что опасения относительно ликвидности могут существенно повлиять на банковские акции. Это подчеркивает риск публичной торговли Fannie и Freddie, если рынки пойдут против них.
Кроме того, мы можем увидеть более высокие расходы на ипотеку в штатах, затронутых изменением климата, поскольку риск в этих регионах потребует более высоких цен для публичных компаний.
Бессент добавляет контекст
Секретарь Бессент поднял важные вопросы относительно потенциального увеличения спредов по ипотеке, которые могут возникнуть из-за выхода GSE из-под опеки. В интервью Bloomberg он сказал, что если этот процесс приведет к повышению ставок по ипотеке, то будет оправдана тщательная переоценка решения о дальнейшем движении.
Как показано на диаграмме ниже, спреды по ипотечным кредитам расширились после Банк Кремниевой долины кризис, что способствовало росту ставок по ипотеке, наблюдаемому в 2023 году. Действительно, 8% ставки по ипотеке мы пережили в тот период, может быть связано с ухудшением спредов. В настоящее время спреды по ипотеке остаются выше исторических средних значений. Если бы мы вернулись к более типичной среде, мы бы ожидали, что ставки по ипотеке будут ближе к 6%, а не к 7%. Однако, если спреды ухудшатся, возможно, мы увидим ставки, приближающиеся к 8%.
После заявления президента в социальных сетях я изначально был обеспокоен тем, что процесс выпуска может быть ускорен по причинам, которые мы, возможно, пока не понимаем. Однако после того, как я услышал от Бессента, похоже, что Белый дом в настоящее время сосредоточен на других приоритетах, что говорит об отсутствии срочной необходимости продвигать этот план, поскольку рынок ипотеки уже функционирует.
Я надеюсь, что этот подход будет реализован, поскольку процесс освобождения GSE от опеки должен быть тщательным и тщательно продуманным, чтобы избежать любых потенциальных негативных последствий в будущем.
Заключение
Опасения профессионалов в сфере недвижимости и ипотеки относительно процесса освобождения от GSE обоснованы, особенно в свете возросших ставок по ипотеке, которые мы испытываем. Существует беспокойство, что без соответствующего правительственная поддержка После выхода мы можем получить более высокие ставки по ипотеке и меньшую доступность кредитов во время спада. Многие в жилищной отрасли считают, что сохранение статус-кво выгодно: как гласит пословица, «если не сломалось, не надо чинить».
Если принять заявления министра финансов за чистую монету, то, по-видимому, к этому процессу будут подходить обдуманно и взвешенно.
Взаимодействие с инвесторами будет иметь решающее значение для оценки потенциального воздействия на ставки, поскольку это важное решение, которое имеет долгосрочные последствия. Учитывая сложность текущего мирового экономического ландшафта, мы должны продолжать с терпением и тщательным анализом.
English