Одна из менее известных историй в экономике жилья заключается в том, что улучшение спредов по ипотечным кредитам с 2023 года способствовало заметной тенденции заявка на покупку данные за 2025 год, которые в настоящее время показывают 15 последовательных недель положительного роста в годовом исчислении.
Ипотечные спреды недавно стали отрицательными из-за волатильности рынка, что привело к росту на 20-25 базисных пунктов ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку рынки акций и облигаций стабилизировались, спреды по ипотеке улучшились. Если бы мы не увидели этого улучшения с момента пика в 2023 году, мы, вероятно, не увидели бы роста заявок на покупку в этом году.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды — разница между доходностью 10-летних казначейских облигаций и 30-летней ипотечной ставкой — сложная тема. За последнее десятилетие им не уделялось особого внимания, поскольку спреды были типичными и не вызывали беспокойства. При нормальных обстоятельствах спред обычно колеблется от 1,60% до 1,80%. Исторический обзор этих спредов показывает, что в настоящее время они повышены.
Если бы спреды сейчас были такими же плохими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке сейчас были бы на 0,75% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,55%–0,75% ниже сегодняшнего уровня — это означало бы ставки по ипотеке почти на 6%.
В 2025 году я ожидал, что спреды улучшатся только на 0,27%-0,41% с базового среднего значения 2,54% в 2024 году. В этом году этого пока не произошло. Чтобы спреды улучшились в будущем, нам нужно, чтобы рынки успокоились и ФРС ввела в систему больше снижений ставок.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
Доходность 10-летних облигаций на этой неделе колебалась, превысив 4,50%, прежде чем снова упасть. Однако ставки по ипотеке оставались относительно стабильными из-за улучшения спредов по ипотеке, что помогает смягчить влияние растущей доходности. В пятницу вечером Moody's пониженный рейтинг долга США, в результате чего доходность 10-летних облигаций увеличится на несколько базисных пунктов. Посмотрим, как отреагируют на это рынки в понедельник.
Технически говоря, это понижение не меняет статуса держателей казначейских облигаций США, поэтому многие участники рынка не слишком обеспокоены этим. Однако время было выбрано не идеально, так как республиканцы работают над своим бюджетом в эти выходные.
Данные заявки на покупку
Данные по заявкам на покупку выросли на 18% в годовом исчислении на прошлой неделе, отстав от 13% в годовом исчислении на предыдущей неделе. Я традиционно взвешиваю данные по заявкам на покупку со второй недели января по первую неделю мая, поскольку объемы, как правило, падают после мая. Поэтому увидеть этот рост с повышенными ставками — это сюрприз. Обычно мы видим этот тип данных, когда ставки по ипотеке движутся с 6,64% до 6%. Помните, данные по заявкам на покупку охватывают 30-90 дней, поэтому вы не увидите этого в отчете о продажах существующих домов на этой неделе или, возможно, даже в отчете следующего месяца.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 9 положительных прочтений
- 6 отрицательных показаний
- 3 плоских отпечатка
- 15 недель подряд положительных годовых данных
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему объему ожидаемых продаж от Альты дает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно для реального роста на рынке жилья требуется, чтобы ставки по ипотеке приближались к 6%. Хотя общий объем незавершенных продаж домов немного выше, чем в прошлом году, удивительно видеть, что эти данные остаются стабильными, несмотря на повышенные ставки в 2025 году. К счастью, спреды по ипотеке улучшились по сравнению с высокими уровнями 2023 года; в противном случае у нас не было бы этого разговора.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 409,896
- 2024: 400,653
- 2023: 387,251
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Отличные новости для рынка жилья в 2024 и 2025 годах: мы наблюдаем рост запасов! Это позитивный шаг к возвращению вещей к нормальному уровню, как и до пандемии. Большее количество доступных домов должно помочь рынку работать более гладко в долгосрочной перспективе. Давайте отпразднуем этот сезонный рост запасов как шаг в правильном направлении!
- Еженедельное изменение запасов (9 мая-16 мая): Запасы выросли с 755,895 к 767,274
- Та же неделя в прошлом году (10 мая-17 мая): Запасы выросли с 568,557 к 578,015
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2025 год составляет 767,274
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 1,124,747
Данные о новых объявлениях
Еще одним позитивным событием для 2025 года является рост данных о новых листингах. На прошлой неделе мы достигли минимального прогноза в 80 000 листингов в пиковый сезонный период. Хотя на прошлой неделе наблюдалось небольшое снижение, отрадно отметить, что и данные о новых листингах, и заявки на покупку выросли по сравнению с прошлым годом. Такого не было в течение последних нескольких лет. Мы можем отнести этот рост на счет улучшения спредов по ипотеке.
Чтобы дать вам перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Новые листинги росли от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост, который мы видим в данных о новых листингах, просто пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю. Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 76,112
- 2024: 67,530
- 2023: 59,072
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов подвергаются снижению цен, что подчеркивает динамичную природу рынка жилья. Поскольку уровни запасов увеличиваются, а ставки по ипотеке растут, многие домовладельцы вносят коррективы в свои цены продажи.
В моем прогнозе цен на 2025 год я ожидал скромного роста цен на жилье около 1,77%. Это означает еще один год отрицательных реальных цен на жилье в 2025 году. Что может сделать мой прогноз неверным, так это падение ставок по ипотеке до почти 6%, что может снова сделать мой прогноз слишком низким. В 2024 году мой прогноз цен в 2,33% был неверным, поскольку он был слишком низким, и я потерял его, когда ставки по ипотеке приблизились к 6%.
Увеличение снижения цен в этом году по сравнению с прошлым подтверждает обоснованность моего консервативного прогноза роста на 2025 год. Ниже приведена сводка снижения цен за предыдущие недели за последние несколько лет:
- 2025: 37.4%
- 2024: 34%
- 2023: 30%
Предстоящая неделя: снижение рейтинга долга, выступления ФРС и продажи жилья
Мы увидим, как рынок справится с понижением рейтинга долга в воскресенье вечером и в понедельник утром, а также получим любые обновления по новому бюджету. На этой неделе также выступит много президентов ФРС, и мы всегда хотели бы следить за тем, как рынок отреагирует на их мнение.
У нас также есть отчеты о продажах как существующих, так и новых домов. Отчет о продажах существующих домов за апрель может немного разочаровать ожидания, и помните, что рост, который мы видели в приложениях по покупке в последнее время, выглядит на 30-90 дней. Мы всегда следим за данными по заявкам на пособие по безработице, которые пришли в порядке на прошлой неделе.
Будем надеяться, что рынки акций и облигаций будут вести себя на этой неделе, поскольку спреды по ипотеке улучшились. Поскольку доходность 10-летних облигаций все еще высока, рынку жилья необходимо, чтобы эти спреды оставались на низком уровне 2025 года.
English