Строй, детка, строй: как США могут начать решать кризис на рынке жилья

Начнем с плохих новостей: дефицит жилья в США в настоящее время составляет от 1,5 до 8 миллионов домов (оценки экспертов сильно разнятся). И что еще хуже, основные причины поскольку такую нехватку невозможно легко и быстро устранить.

Но есть и хорошие новости, заявили выступавшие в среду на Саммит по поставкам жилья в США в Вашингтоне, округ Колумбия: Наконец-то широко распространено политическое признание того, что в этой стране жилищный кризис, и законодатели с обеих сторон партии занимаются этим вопросом, чтобы увеличить поставки.

На фундаментальном уровне недостаток предложения за последнее десятилетие можно объяснить пятью «L», сказал Роберт Дейтц, главный экономист Национальная ассоциация строителей жилья:

1. Труд
2. Много
3. Кредитование
4. Пиломатериалы/материалы
5. Юридические/регистрационные расходы

«Единого, простого и масштабируемого решения этой проблемы поставок не существует», и нам нужно будет построить от 1,1 до 1,5 миллиона единиц в течение следующего десятилетия, чтобы начать реально решать проблему дефицита поставок, сказал он.

Зонирование/строительные нормы/планирование

Выступавшие в среду заявили, что США отстают от других развитых стран в том, что касается упрощения правил, способствующих строительству новые дома. Где Европейский Союз имеет три контексты строительного кода для строительства вне площадки, а в Швеции их всего два, в США их пять. Это делает строительство в США медленным и непредсказуемым.

Хуже того, у США была возможность оптимизировать свой код на протяжении 50 лет, но они просто этого не сделали, сказал Иван Рупник, партнер-основатель МОД X.

Расходы на регулирование По данным Deitz, по состоянию на 2021 год только на каждый новый дом пришлось около $94 000 долларов.

NIMBYism и инертность в отдельных муниципалитетах также было трудно преодолеть застройщикам, но некоторые сопротивляются. Крис Гамврулас, президент базирующейся в Юте Развитие слоновой кости, заявили, что они отправились в Капитолий штата и работали с Лигой городов и поселков, чтобы найти консенсус по некоторым пунктам. Сначала они сопротивлялись, но Айвори помог повлиять на принятие 70 законопроектов в штате, почти все из которых были нормативными. Например, сколько облигаций требуется городу, и часы для рассмотрения инженерных проектов.

В настоящее время Ivory работает с городами, чтобы рационализировать зонирование, сказал он. Можно иметь три страницы для промышленного зонирования, но 90 страниц для резизонирования, что часто вызывает задержки.

Строительные нормы — это щекотливый вопрос, как и тот факт, что инспекторы по-разному их интерпретируют по всей стране. В Колорадо, например, существует более 300 различных строительных норм. А в Северной Каролине крупная национальная застройщица, такая как PulteGroup не может работать эффективно, поскольку нормативные акты штата не допускают частично кондиционируемое пространство, а это значит, что Пулте не может проложить неизолированный воздуховод через систему пола (что хорошо с точки зрения затрат и энергоэффективности).

«Если бы у автомобилей были такие же коды, как у жилья, то Toyota Corolla стоила бы $200,000», — сказал Эрик Шефер, главный директор по развитию в Угасание развития Запада.

«Хотя это и техническая проблема, ведь у нас есть эти сложные и запутанные кодексы, это также политическая проблема», — добавил Майк Кинселла, генеральный директор На пути к росту. «Я думаю, это объясняет, почему за последнее десятилетие от Юты до Колорадо, от Орегона до Мэна и даже Небраски мы видели, как законодатели штатов устанавливали минимальные стандарты относительно допустимых типы жилья и низко допустимые базовые коды. Но дело в том, что мы не можем полагаться только на законодательные органы штатов, чтобы преодолеть политический тупик, тупик, который застопорил и ограничил слишком много домов по всей стране».

Кинселла предложил связать федеральные инфраструктурные фонды с изменениями в зонировании, которые стимулируют строительство.

На местном уровне остается слишком много циклов проверки разрешений и существует ограниченная согласованность от города к городу с местными инспекторами. Один застройщик сказал, что он не мог получить сертификат о заселении в течение двух месяцев, потому что город потребовал, чтобы он изменил адрес собственности.

Плановые отделы, согласно ИнфиллаГенеральный директор Дженни Сонг страдают от

1. Технологии 1990-х годов и;
2. 2. Серебряное цунами пенсионного возраста

Это приводит к потере институциональных знаний, что приводит к еще большим задержкам и разочарованиям.

Финансирование жилищного строительства/строительство жилья

Выступавшие в среду заявили, что Раздел 8 и налоговый кредит на жилье для лиц с низким доходом (ЛИТЦ) программы обеспечивают стабильную ликвидность на рынке многоквартирного жилья, но одна из них (Раздел 8) потенциально находится под угрозой, а другая, LIHTC, представляет собой серьезную проблему для проработки.

БеркадияГлава кредитования GSE Дэн Брендес сказал, что они хотели бы предоставлять банкам больше кредитов на вынос, чтобы освободить их для кредитования строительства. Он отметил, что Программы GSE не сильно развились в последние годы. Другие предложили акт в стиле ЧИПС поддержка модульного корпуса нравиться Боксабль и Чертеж.

Возможно, президент Трамп мог бы объявить чрезвычайное положение по всей стране и ввести мораторий на изменения в зонировании, которые снижают плотность, доступность и строительство. Секретарь жилищного строительства Мэриленда Джейк Дэй сказал, что застройщики могут получить фактический отказ в любом процессе выдачи разрешений, который длится более 12 месяцев, и будут иметь третью сторону, которая будет выносить решение (все оплачивается муниципалитетом).

Лиза Дэвис, партнер в частной инвестиционной компании Группа компаний «Вистрия», предложил приватизировать ФАСПрограмма многоквартирных домов 221D4, которая поощряет строительство или проекты по реабилитации однокомнатных многоквартирных домов с финансированием, предоставленным HUD. Также звучали призывы отменить Закон Дэвиса-Бэкона, который требует от застройщиков выплачивать преобладающую заработную плату и значительно повышает издержки.

Джонатан Лоулесс, бывший вице-президент по доступному жилью и продуктам в Fannie Mae (сейчас в Билт Награды), заявил, что GSE могут быстро произвести фурор с четырьмя инициативами.

1. Изготовленное жилье. За последние 10 лет GSE перешли от крайне ограничительных к несколько ограничительным, когда они должны были бы «поддаться» и сделать это намного проще. Фактически, они должны были бы стимулировать финансирование с помощью энергии и модульности, сказал Лоулесс.
2. ADU. «Мы очень, очень усложняем разблокировку $30 триллионов капитала, которые люди имеют в своих домах, которые они могли бы использовать для строительства домов на заднем дворе», — сказал Лоулесс. Второе залоговое право, в котором вы учитываете доход от построенного ADU, было бы «невероятной программой», и GSE могли бы сделать это одним щелчком переключателя, сказал он.
3. С-П (строительство в постоянное). «Fannie Mae может сделать одну закрытую программу C to P в первый день — вы получаете финансирование GSE, как только начинается строительство. Это разблокирует массу более дешевого финансирования строительства», — сказал Лоулесс.
4. Финансирование AD&C. GSE исторически финансировали строительные проекты и имеют разрешение HUD на это. «Если бы они могли, это было бы для них гораздо лучшим местом, чтобы тратить часть субсидий, которые они используют на стороне спроса. Вместо этого они должны были бы перевести их на сторону строительства», — сказал он.

В ближайшие дни мы опубликуем еще больше статей о кризисе на рынке жилья, так что следите за новостями.