В августе 2024 года, поскольку многие в сфере недвижимости готовились к условиям Национальная Ассоциация Риэлторов (NAR) иск комиссии Мировое соглашение чтобы вступить в силу, профессионалы отрасли начали задаваться вопросом, как агенты будут обращаться с нарушенными соглашениями с покупателями и если судебные иски последует следующее.
Прошло 13 месяцев, и эта проблема стала актуальной для многих профессионалов отрасли. Группы в Фейсбуке а на конференциях агенты обсуждают, могут ли они и должны ли они подавать в суд на покупателей жилья, которые подписали с ними договор о предоставлении услуг покупателям, но в конечном итоге приобрели дом без агента, работая либо напрямую с агентом по листингу, либо с застройщиком.
Риелторы утверждают, что их исключают из сделок
Согласно условиям соглашения об урегулировании NAR, покупатели жилья должны подписать соглашение с покупателем со своим агентом перед совместным осмотром объекта, если только закон штата предписывает иное.
Хотя такое соглашение может распространяться только на определенную недвижимость или действовать всего 24 часа, агенты по недвижимости чаще всего стремятся в конечном итоге добиться от клиента подписания эксклюзивного агентского соглашения с покупателем (также известного как соглашение о брокерской деятельности покупателя), которое может действовать до нескольких месяцев.
В этих соглашениях оговаривается не только перечень услуг, которые агент покупателя предоставит клиенту, но и размер оплаты, которую клиент обязуется предоставить агенту. Однако агенты утверждают, что покупатели нарушают свои соглашения, и исключают их из сделки.
Агенты используют социальные сети
«Только что узнал, что один из моих клиентов сразу обратился к застройщику и заключил сделку на дом, о котором я даже не подозревал, что они его осмотрели», — написал один агент в Facebook. «У нас было соглашение о брокерской деятельности покупателя (BBA). Имеет ли оно вообще юридическую силу?»
По мнению экспертов-юристов, возможность принудительного исполнения соглашения о посредничестве с покупателем зависит от нескольких факторов.
«Все сводится к обеспечению дела», — сказал Маркс Стербков, управляющий юрист Юридическая группа Стербков, сказал он. «Если потребитель обращается напрямую к застройщику через его веб-сайт или по телефону, и встречается с его сотрудниками без агента, и с агентом не было никаких контактов, то будет сложно оспорить наличие оснований для предъявления иска, поэтому это не является фактическим основанием для иска».
Как можно доказать наличие уважительной причины?
По словам юристов, для того чтобы доказать наличие цели скупки, агенты должны доказать, что они совершили какие-то действия, имеющие отношение к данной конкретной сделке, чтобы помочь потребителю приобрести недвижимость.
«В случае нового строительства, очевидной причиной закупок будет то, что я, как ваш агент, обращаюсь к Доктор Хортон, КБ Дома или Леннар и говоря: «У меня есть клиент, заинтересованный в покупке нового объекта в этом районе. Что вы можете предложить?» Из этого следует, что агент представился и принял участие в общении с этим застройщиком».
Учитывая, что потерпевший агент на Facebook даже не знал, что его клиент осматривал строящуюся недвижимость, которую тот в конечном итоге приобрел, ему может быть сложно доказать правомерность такого обоснования.
То, что вы можете, не значит, что вы должны это делать.
Но даже если бы все было по-другому и у агента были бы лучшие правовые основания для подачи иска к покупателю в связи с нарушенным соглашением, это не значит, что ему обязательно следовало бы так поступать.
«Чтобы я когда-либо рассматривал возможность подать в суд на покупателя из-за брокерского соглашения покупателя, нарушение условий этого соглашения должно было быть настолько вопиющим, что мне пришлось бы потратить месяцы и месяцы, часы и часы, а также значительную часть энергии, которая стоила бы риска, связанного с подачей их в суд», — Майк Кроули, брокер-владелец Покупатели жилья в Спокане, написал в электронном письме. «Я бы рискнул репутацией своего офиса и бизнеса».
Из-за потенциального ущерба репутации Джереми Уокер, генеральный директор Ассоциация риэлторов Алабамы, говорит, что агент вряд ли подаст в суд на клиента из-за нарушения договора.
«Нам неизвестно ни об одном иске, поданном в Алабаме», — сказал Уокер. «Но если задуматься о перспективах потенциального иска, то для отрасли в целом перспективы будут крайне неблагоприятными, если агенты подадут иски против потребителей за то, что они воспользовались своим правом выбирать, с каким агентом работать и как покупать дом».
Кроули добавил, что он регулярно задает брокерам вопросы по этому вопросу, и ответы, которые он получает, отражают то, что Уокер видел в Алабаме.
«Я спрашиваю управляющих брокеров, подавал ли кто-нибудь из них в суд на покупателя по поводу соглашения о брокерских услугах покупателя, и не нашел ли кто-нибудь, кто бы ответил утвердительно», — написал Кроули.
Какое будущее ждет судебные иски по соглашениям покупателей-брокеров?
Хотя многие профессионалы отрасли утверждают, что подобные иски редки и что они не ожидают их всплеска, несмотря на недавний интерес к судебным искам со стороны агентов, Чарльз Кейн, адвокат и профессионал в области права собственности, а также президент Альянс Решения, не совсем так убежден.
«В двух штатах, где мы годами наблюдали соглашения о брокерской сделке с покупателем, Арканзасе и Вермонте, агенты уже обращались в суды, — сказал Кейн. — Я знаю, что в Арканзасе некоторые из этих исков довольно агрессивны — они принимают решение суда и накладывают арест на дом».
Хотя Кейн видит в перспективе увеличение числа судебных разбирательств между агентами и покупателями, он, как и другие профессионалы отрасли, считает, что агентам и брокерам следует тщательно взвесить все за ипотеку, прежде чем подавать иск.
«Да, в некоторых местах, безусловно, есть исторические прецеденты подачи подобных исков, но, думаю, в таких случаях на стороне брокера-покупателя были действительно веские аргументы. Это как: „Послушайте, мы сделали всё, что обещали, а вы в последний момент решили нас не принимать“», — сказал Кейн.
«В эпоху отзывов на Yelp и Google вам нужно иметь веские доводы, прежде чем рисковать тем, что кто-то разрушит ваш бизнес, заявив, что вы не сообщили им, что определенный дом или новое здание являются вариантом».
English