Сотни программ доступного жилья по всей Калифорнии могут оказаться под угрозой из-за нового федерального иска, оспаривающего конституционность одного из самых распространенных в штате инструментов жилищного строительства.
The подходить — подан в четверг в федеральный суд Сан-Франциско и впервые опубликован CalMatters — нацелен на Восточный Пало-Альто, Калифорния «инклюзивное зонирование» постановление.
Этот закон требует от застройщиков либо строить часть новых домов по ценам ниже рыночных, либо вносить средства в фонд поддержки доступное жилье.
По оценкам, сделанным в 2017 году, юридическое противодействие может отразиться на всем штате и потенциально подорвать аналогичные правила в более чем 140 городах и округах. Линкольнский институт земельной политики.
Предыстория судебного иска
Новый судебный процесс был инициирован Уэсли Ю, домовладельцем, который планировал построить новый дом и гостевой коттедж для своей семьи.
Согласно постановлению Ист-Пало-Альто, его проект повлек за собой обязательную уплату сбора в размере $54,891 или требование сделать одну квартиру доступной.
Ю — представлен либертарианцем Тихоокеанский правовой фонд — утверждает, что это нарушает Пятую поправку, которая ограничивает изъятие правительством частной собственности.
Жалоба основана на прошлогоднем решении Верховного суда США в отношении аналогичного сбора за застройку в округе Эль Дорадо, Калифорния.
В этом случае Верховный суд встал на сторону домовладельца. Джордж Шитц, который оспорил сбор за воздействие на дорожную ситуацию в размере $23,420. Суд постановил, что условия разрешения должны быть напрямую связаны с ущербом, причиненным конкретным проектом, и соразмерны его воздействию.
Теперь адвокаты Ю просят суд применить тот же принцип к инклюзивному зонированию, утверждая, что Ист-Пало-Альто не может обосновать требование о доступности жилья или сборы, связывая их с влиянием его скромного проекта на жилищное строительство.
«Новое жилое строительство не оказывает негативного влияния на доступность жилья. Скорее наоборот, оно оказывает положительное влияние», — заявил Дэвид Дирсон, главный адвокат Ю, в интервью CalMatters. «Помимо того, что эта политика инклюзивного зонирования незаконна, я считаю её ещё и откровенно глупой».
Возможные последствия
Если дело будет выиграно, это может нанести удар по одному из основных местных инструментов строительства доступного жилья в Калифорнии без субсидий налогоплательщиков. Хотя политика различается в зависимости от юрисдикции, инклюзивное зонирование стало стандартной частью городского развития штата.
Калифорнийские суды уже давно поддерживают такие постановления, мотивируя это тем, что требование о наличии доступного жилья является нормой зонирования, а не неконституционным «сбором» вроде платы за воздействие на окружающую среду.
Верховный суд штата в последний раз подтвердил эту точку зрения в 2015 году. Верховный суд США отказался рассматривать дело, оставив решение в силе.
Дирсон отметил, что аналогичные проблемы возникают в Денвере и округе Титон, штат Вайоминг. «Шитц действительно очень помогает здесь», — сказал он. «Я ожидаю, что (проблемы) будут и дальше».
English