Прибрежная Калифорния с её высокой стоимостью недвижимости, уникальным географическим положением и острыми местными политическими и физическими ограничениями в землепользовании представляет собой один из наиболее сложных рынков для жилищного строительства. На фоне этих трудностей существуют возможности для инновационного использования неиспользуемых земель.
Переоборудование участков, которые трудно застроить и оформить, — это секретный набор навыков для строительства жилья, способный не только вывести компании на рынок, но и превратить их в устойчиво прибыльные предприятия.
Городские предприятия— калифорнийская компания, занимающаяся застройкой территорий, работает исключительно в прибрежных районах Золотого штата, в частности в агломерации Лос-Анджелеса и в районе залива.
Эти рынки ограничены земельными ресурсами: с одной стороны находится океан, а по всей территории разбросаны непригодные для освоения горные и холмистые районы. Южная Калифорния, в частности, ограничена Тихим океаном на западе и горами на востоке, а между ними мало свободных земель, пригодных для освоения, из-за десятилетий разрастания пригородов.
«Я вырос в Центральном Огайо, на рынке Колумбуса, где есть процветающий город и экономический регион, где нет никаких ограничений по земельным ресурсам. Можно бесконечно разъезжать по округе. А вот в Калифорнии, особенно в Южной Калифорнии… есть только физические ограничения», — сказал Райан Эх, партнёр и исполнительный вице-президент City Ventures, чьи офисы находятся в Сан-Франциско и Ирвайне, штат Калифорния.
Именно эти физические ограничения и являются причиной того, почему City Ventures фокусируется на реконструкции неиспользуемых территорий с застройкой средней плотности, часто в центральных районах рядом с центрами занятости. Более того, рельеф местности и другие физические препятствия — это лишь половина дела.
Другая половина задачи — убедить местных жителей, чьим первым побуждением является противодействие любой новой застройке «где-либо поблизости». Навыки, которые такие операторы, как City Ventures, используют для решения таких задач, включают в себя как инженерные и землеустроительные знания, так и успешный опыт убеждения местного сообщества.
«Мы считаем, что это действительно сильная модель, предоставляющая людям возможность впервые приобрести жилье на таком дорогом рынке с ограниченным предложением, как Южная Калифорния», — сказал Эх.
Хотя единой оценки нет, большинство экспертов сходятся во мнении, что в Калифорнии наблюдается острая нехватка жилья, которая лишь усугубляет и без того высокие цены на него. отчет за 2024 год Некоммерческая организация Up For Growth, занимающаяся вопросами жилищной политики, оценила дефицит в 840 000 единиц жилья. Freddie Mac аналогично оценено дефицит поставок в размере 820 000 единиц в 2020 году.
City Ventures занимается развитием неиспользуемых или пустующих территорий, таких как парковки, устаревшие автомастерские и автосалоны, а также ветхих промышленных или офисных зданий, нуждающихся в инвестициях.
«Община, как правило, не одобряет существование этих зданий. Они устали. Они готовы к чему-то новому. Поэтому наша задача — пойти туда, поработать с владельцем недвижимости, с городом, чтобы как-то переосмыслить эти два акра, три акра или пять акров», — сказал Эх.
Один из последних проектов City Ventures, Эгинхаус, заменил неиспользуемую коммерческую недвижимость 59 таунхаусами.
Жилой комплекс Eginhouse, расположенный в Артезии, пригороде Лос-Анджелеса, также отличается интересной особенностью дизайна: более 4000 квадратных футов торговых площадей комплекса расположены перед и под несколькими трёхэтажными таунхаусами. Компания City Ventures недавно объявила об открытии кофейни в одном из торговых помещений в 2026 году.
«Я думаю, что при проектировании сообществ всегда пытаешься совместить то, что хочет видеть рынок, и то, что хочет видеть муниципалитет, контролирующий землепользование», — сказал Эх.
Участок расположен в стороне от главной магистрали и имеет статус коммерческой зоны, но при этом находится в непосредственной близости от односемейных домов и в пешей доступности от школы. Эгинхаус позволил городу реализовать часть задуманной для этого участка коммерческой деятельности, а также способствовал сплочению района.
Eginhouse — это поэтапный проект, который, как ожидается, будет завершён в следующем году, и уже почти половина квартир продана. Площадь таунхаусов варьируется от 123 до 170 квадратных метров, а цены начинаются от 17 миллионов рупий (около 17 миллионов рупий) — конкурентоспособная цена на одном из самых дорогих рынков страны.
По словам Эйха, в Eginhouse, как и во всех других проектах City Ventures, предусмотрены дома, работающие на солнечной энергии. Это соответствует строительным нормам Калифорнии, которые теперь требуют установки солнечных панелей в большинстве новых жилых построек.
Многие застройщики обходят это требование, создавая схему аренды, по которой покупатели приобретают дом, а солнечные панели берут в аренду. Это делает цену продажи немного более доступной, но увеличивает долгосрочные расходы для покупателей.
Однако City Ventures всегда включает солнечные панели в стоимость первоначальной продажи. Хотя это может повысить первоначальную цену, энергоэффективные дома также делают приобретение жилья более доступным в долгосрочной перспективе.
«Мы полностью отказались от счетов за газ, а теперь ваши счета за электричество значительно ниже благодаря солнечным панелям», — сказал он.
English