Теперь, когда неделя занятости закончилась, у нас всех осталась одна истина: на самом деле речь идет о рынке труда, а не об инфляции, когда речь идет об ипотечных ставках, которые достигли нового уровня. минимум с начала года после ужасных данных о занятости в пятницу.
Теперь вопрос в том, смогут ли ставки по ипотеке опуститься ниже 6% и оставаться там в течение некоторого времени в 2025 или 2026 году. С конца 2022 года это казалось невозможным. Учитывая, что политика ФРС остаётся умеренно ограничительной, мы приближаемся к 6% только тогда, когда рынок облигаций считает, что экономика работает плохо. Именно на этом вопросе я и постараюсь сегодня остановиться.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
В целом, 2025 год соответствует моему прогнозу. Доходность 10-летних облигаций осталась в пределах допустимого диапазона благодаря политике Федеральной резервной системы и экономическим условиям, при этом ставки по ипотечным кредитам ставки по ипотеке колебались от 6,291 до 7,251 TP3T. Однако, даже несмотря на замедление роста занятости, о чём свидетельствует недавний отчёт, показывающий отрицательное количество рабочих мест, ставки по ипотеке всё ещё не опустились ниже 61 TP3T. Я подробно рассказывал об этом в сегодняшнем выпуске. специальный эпизод подкаста HousingWire Daily.
Но простой ответ здесь заключается в том, что политика ФРС всё ещё слишком рестриктивна, чтобы ставки по ипотеке действительно опустились ниже 6% и оставались на этом уровне. За последние два года доходность 10-летних облигаций достигала уровней 3,37% и 3,63%. При таких уровнях ставки по ипотеке сегодня могли бы опуститься ниже 6%, особенно учитывая текущие выгодные спреды. Однако в оба этих периода рынок облигаций предвидел рецессию.
Суть в том, что мы уже сталкивались с такой ситуацией, когда ставки по ипотеке были близки к 6%, но чтобы они снизились, нам нужна либо более слабая экономика, либо плачущий дядя ФРС и снисходительная позиция.
Ипотечные спреды
В этом году наблюдались благоприятные цены, в первую очередь благодаря улучшения в спредах ипотечных кредитов по сравнению с уровнями 2023 и 2024 годов. Пока не произойдет существенных потрясений на рынке и Федеральная резервная система продолжит снижать ставки в сторону нейтрального уровня, ожидается, что эта тенденция сохранится.
Если бы спреды сегодня были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,83% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,47%–0,67% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке колебались в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Наилучшие уровни нормальных спредов будут означать ставки по ипотеке на уровне 5,82% % против 6,02% на сегодняшний день.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Я обычно корректирую наши еженедельные данные с учётом национальных праздников, поскольку многие люди уезжают в отпуск или занимаются другими видами деятельности вместо того, чтобы искать жильё или выставлять свои объявления. В связи с Днём труда на прошлой неделе мы наблюдали заметное снижение наших еженедельных данных о наличии недвижимости. Я ожидаю роста числа активных объявлений на этой неделе — если этого не произойдёт, я приму меры. Трекер рынка жилья Данные показывают сдвиг на национальных рынках с середины июня, и я по-прежнему хочу уважать эту тенденцию.
Например, в последние несколько лет объём активных запасов редко снижался в августе, но в этом году это произошло. Поэтому, учитывая его продолжительность, следует обратить внимание на эту тенденцию. Годовой темп роста запасов недавно достиг пика в 331 т.п.3т., но с тех пор снизился до 201 т.п.3т. и теперь находится под угрозой сокращения вдвое, поскольку ставки по ипотеке приближаются к 61 т.п.3т.
На прошлой неделе запасы упали.
- Еженедельное изменение запасов (29 августа – 5 сентября): запасы упали с 860,728 к 846,516
- Та же неделя в прошлом году (30 августа – 6 сентября): запасы упали с 704,654 к 703,376
Данные о новых объявлениях
Пик данных по новым объявлениям пришелся на неделю 23 мая этого года, когда общее число объявлений достигло 83 143. С тех пор это число постепенно снижалось. Поначалу я был рад достичь своей цели в 80 000 еженедельных объявлений к 2025 году, чего мы не достигли в прошлом году. Но мы не увидели ожидаемого мной роста выше 80 000, и сейчас мы находимся в традиционном периоде сезонного спада.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 64,682
- 2024: 61,936
Процент снижения цены
В среднем за год цены снижаются примерно на треть домов. Домовладельцы часто снижают цены продажи, когда запасы растут, а ставки по ипотеке остаются высокими, поэтому процент снижения цен в 2025 году выше, чем в прошлом году. Это ещё один хороший пример для рынка жилья в 2025 году, поскольку рынок стал гораздо более привлекательным для покупателей.
Для моего Прогноз цен на 2025 годЯ ожидал умеренного роста цен на жильё примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году, вероятно, снова будут отрицательные реальные цены на жильё. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, главным образом из-за падения ставок примерно до 6% и повышения спроса во второй половине года. В результате цены на жильё выросли на 4% в 2024 году. Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Этот темп роста в последнее время также замедлился.
Мы наблюдали заметное снижение процента снижения цен каждую неделю, но я подожду, чтобы увидеть, станет ли это тенденцией на следующей неделе, поскольку праздник мог исказить эту линию данных.
Вот процент домов, цены на которые снизились на прошлой неделе за последние несколько лет:
- 2025: 41.5%
- 2024: 39%
Данные заявки на покупку
Мы тестировали данные по жилью в течение пяти недель, ставки были ниже 6,64%, что в прошлом было ключевым уровнем. Пока что тенденция положительная, что является нормой с 2022 года. На этой неделе мы наблюдали снижение на -3% по сравнению с предыдущим месяцем, но рост на 17% по сравнению с прошлым годом. Таким образом, четыре недели были положительными и одна отрицательная в недельном исчислении.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 16 положительных показаний
- 12 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 31 неделя подряд с положительными данными по сравнению с прошлым годом
- 18 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные данные о предстоящих продажах домов дают представление о текущей ситуации за неделю. Однако на эти данные могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Мы всё ещё наблюдаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом. Данные о предстоящих продажах обычно появляются в отчёте о продажах существующих домов с опозданием в 30–60 дней.
Ожидаемые продажи за прошлую неделю:
- 2025: 65,168
- 2024: 62,181
Всего ожидаемых продаж
Последние данные о общем объеме ожидаемых продаж от Данные HousingWire Данные предоставляют ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. В прошлом году мы наблюдали значительный сдвиг, когда ставки по ипотеке снизились с 6,641 пенса за три триллиона (TP3T) до примерно 61 пенса за три триллиона (TP3T). В последнее время мы добились стабильного низкого роста в годовом исчислении, и эта неделя продолжает эту тенденцию. Будет интересно увидеть динамику этих данных в ближайшие несколько месяцев, если ставки смогут удержаться на низком уровне 61 пенса за три триллиона (TP3T).
Общее количество ожидаемых продаж на прошлой неделе за последние два года:
- 2025: 359,275
- 2024: 357,687
Предстоящая неделя: неделя инфляции и пересмотр показателей занятости
После недели занятости мы сразу же попадаем на неделю инфляции, которая по-прежнему очень важна для Федерального резерва, поскольку они очень осторожны в отношении снижения ставок из-за тариф Инфляция. Также нас ждёт ежегодный пересмотр данных о занятости, который также может повлиять на рынки. Данные по заявкам на пособие по безработице будут опубликованы в четверг; на прошлой неделе наблюдался небольшой рост.
Будьте готовы к новым драматическим экономическим данным на этой неделе, поскольку это будет последняя неделя данных перед заседанием ФРС.
English