Ставки по ипотеке значительно снизились на прошлой неделе без каких-либо снижений ставок Федеральной резервной системы, в первую очередь из-за ослабления рынка труда. Может ставки по ипотечным кредитам опуститься еще ниже?
Как мы видим ниже, когда рынок оценил экономическую слабость ранее в 2024 году, он снизил доходность 10-летних облигаций до 3,80%, но не пробил этот уровень. Итак, после более слабого отчета о занятости возникает вопрос: может ли этот уровень прорваться и вернуться к ключевой линии на песке, которую я называю линией Гэндальфа, на уровне 3,37%? Я писал о пятничном отчете о занятости и обсуждал все данные по труду, которые мы получили на прошлой неделе здесь.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой прогноз на 2024 год включал
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Доходность 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Доходность 10-летних облигаций достигла в этом году отметки 4,70%, поскольку экономические данные на раннем этапе превзошли прогнозы. более горячие данные по инфляции, но ставки по ипотеке не следовали так близко, как в прошлом году, потому что спреды по ипотеке стали лучше в 2024 году. Однако данные по труду становились мягче в течение многих месяцев. Итак, сейчас мы находимся в критической точке для 10-летней доходности около уровня 3,80%.
С тех пор как ФРС не развернулся или снизить ставки, рынок облигаций должен сделать тяжелую работу для ФРС, которая намеренно отстает от кривой. Чтобы заметно прорваться отсюда, нам нужно продолжать видеть более слабые данные.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды стали негативной историей в 2023 году, поскольку Банк Кремниевой долины крах и в результате банковский кризис подтолкнули спреды к новым циклическим максимумам. В этом году у нас нет этой переменной, и спреды улучшились раньше, чем я думал, что помогло ценообразованию ипотеки. У нас также много места для спредов в сторону понижения.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.49% прямо сейчас выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Данные заявки на покупку
Так как ставки по ипотеке упал недавно, данные по заявкам на покупку были плоскими, с четырьмя положительными и четырьмя отрицательными неделями. Однако три последовательные недели роста данных по заявкам на покупку, которые мы наблюдали в начале июня, отразились на данных по ожидаемым продажам жилья, которые шокировали всех резким повышением. Помните, мы работали с самых низких уровней в истории, поэтому сдвинуть стрелку не составит большого труда. Последняя неделя была еще одной негативной печатью.
Поскольку ставки по ипотеке начали падать ноябрь 2023 г., мы видели 16 позитивных отпечатков, 17 негативных отпечатков и два плоских отпечатка в еженедельных данных. Однако, поскольку в начале этого года ставки по ипотечным кредитам начали расти, мы наблюдали снижение спроса. Данные за 2024 год по-прежнему неблагоприятны. 10 позитивных отпечатков, 17 негативных отпечатков и два плоские отпечатки.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Лучшая история в 2024 году — это рост запасов. Мы не можем иметь функционального Рынок жилья с уровнями запасов, которые мы видели в 2020-2023 годах. В этом году мы получили достаточный рост запасов, чтобы создать буфер, поэтому у нас нет другого дико нездоровый рынок жилья, когда ставки по ипотеке падают. Я говорил об этом на CNBC недавно.
На 2024 год моя модель проста: при более высоких ставках мы должны получить еженедельный рост запасов в диапазоне 11000 и 17000 дома. Мы сделали это шесть раз в этом году, чего не было ни разу в прошлом году. Поскольку ставки упали За последние две недели мы не достигли этих уровней, но есть достаточно хороший рост, чтобы я мог продолжать улыбаться до сезонного спада.
На прошлой неделе запасы выросли на 6,482. Я подчеркиваю, что нам это было необходимо для того, чтобы снова появился нормальный рынок жилья!
- Еженедельное изменение запасов (26 июля - 2 августа): Запасы выросли с 677,246 к 683,728
- Та же неделя в прошлом году (27 июля - 3 августа): Запасы выросли с 485,743 к 488,607
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов в 2024 году приходится на эту неделю 683,728
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,195,876
Данные о новых объявлениях
Еще одной позитивной историей стали данные о новых листингах, ключевая переменная, объясняющая, почему в этом году происходит рост запасов. Хотя я не получил минимальной цели в 80 000 новых листингов в пиковые сезонные недели в этом году, было приятно увидеть рост. Сезонный спад, который мы наблюдаем сейчас, вполне нормален.
Вот количество новых объявлений за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 67,085
- 2023: 60,766
- 2022: 73,177
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная активность. Поскольку ставки по ипотеке остаются высокими, процент снижения цен выше, чем за последние два года, а в некоторых районах США запасы выше, чем по общенациональным данным. Помните, что мы работаем с рекордно низкими показателями спроса, приспосабливаясь к росту рабочей силы.
Несколько недель назад на подкаст HousingWire DailyЯ говорил о том, что данные о росте цен замедлятся во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39%
- 2023: 35%
- 2022: 38%
Ожидающие продажи
Ниже приведен Альтос Исследования Еженедельные данные о ожидающих контрактах в годовом исчислении, показывающие спрос в реальном времени. С увеличением числа продавцов, которые являются покупателями, в этом году у нас немного больше спроса. Данные о заявках на покупку, как правило, охватывают 30-90 дней, и единственный раз, когда мы увидели какой-либо реальный рост в заявках на покупку, был в конце 2022 и 2023 годов, когда ставки упали более чем на 1%.
- 2024: 379,482
- 2023: 364,934
- 2022: 405,466
На предстоящую неделю
Неделя будет спокойной в плане данных, но понедельник будет интересным с отчетами ISM и PMI, особенно отчетом по сектору услуг. На этой неделе у нас будет несколько аукционов облигаций, и выступит президент ФРС Баркин. Все выступления президентов ФРС будут теперь рассматриваться более внимательно, поскольку уровень безработицы составляет 4,3%.
English