Учитывая текущую ситуацию на рынке жилья в США, Федеральное агентство жилищного финансирования (ФХФА) новому лидеру следует уделить первоочередное внимание доступному жилью по всей стране, найти способы сокращения расходов на выдачу ипотечных кредитов и принять дополнительные меры, направленные на снижение рисков.
Это согласно Кредиторы общественного жилья Америки (CHLA), который отправил письмо с его перспективами новый директор FHFA Билл Пулт во вторник.
Поздравив его с утверждением и выразив поддержку идее о том, что FHFA может принять административные меры для устранения спонсируемые государством предприятия (GSE) из-под опеки, организация попросила Пулте учитывать последствия любых запланированных сокращений.
«[Мы] просим, чтобы любые сокращения персонала FHFA или расходов предприятий не привели к сокращению предприятиями их широкой базы продавцов-обслуживающих лиц — или к возвращению к политике обратного выкупа для выполнения кредитов с техническими дефектами, которые наносят ущерб как кредиторам, так и заемщикам», — говорится в письме. «Кроме того, мы считаем, Фанни [Мэй] и Фредди [Мак] могут продолжать работать безопасно и надежно, полностью выполняя свою миссию по обеспечению доступным жильем».
4 ключевые рекомендации
Далее в письме приводятся четыре ключевые рекомендации:
1. GSE «должны сохранить свою долю на рынке доступного жилья, включая кредиты на покупку кондоминиумов, инвестиции и вторичное жилье — без ограничений по объему или повышения комиссий, не связанных с риском».
2. Обе компании «должны строго соблюдать требования PSPA к кассовому окну и не должны сокращать количество продавцов-обслуживающих организаций, будь то из соображений удобства или для сокращения расходов».
3. Fannie и Freddie должны «завершить процесс замены требований о выкупе для выполнения кредитов с дефектами кредитования на комиссию за компенсацию, основанную на риске предприятия.
4. GSE должны «принять меры по сокращению расходов на выдачу ипотечных кредитов», в том числе путем отказа от «би-слияние«кредитное предложение в пользу системы тройного слияния, учитывающей отчеты всех трех основных кредитных рейтинговых агентств, а также рассматривающей «ФИКОмонополистический рост цен на кредитные рейтинги».
В январе 2021 года, в последние дни первой администрации Трампа, FHFA и Министерство финансов США внесли поправки в соглашения о покупке привилегированных акций (PSPA) и ввели ограничение в размере 7% на количество ипотечных кредитов на покупку одной семьи, выдаваемых GSE, обеспеченных инвестиционной недвижимостью и другими объектами недвижимости, включая вторые дома.
«Не имея иного способа обеспечить соблюдение этого лимита, Fannie и Freddie установили эти лимиты на уровне продавца-обслуживающего агента для каждого отдельного кредитора», — говорится в письме. «Более того, эти лимиты были установлены задним числом на основе предыдущих 52-недельных средних покупок для каждого Enterprise».
Это привело к тому, что кредиторы — особенно те, которые фокусируются на инвестиционных кредитах или тех, которые связаны со вторым домом — приостановили свои возможности по выдаче квалифицированных инвестиционных и вторых кредитов GSE. Восемь месяцев спустя, в сентябре 2021 года, FHFA приостановила действие лимита 7%, а в следующем январе увеличила гарантийные сборы по кредитам на покупку второго жилья.
Заполнение пробела в доступном жилье
По словам CHLA, главная цель заключалась в том, чтобы «сократить влияние Fannie и Freddie, и, по-видимому, они основывались на предпосылке, что банки или рынки ценных бумаг частных торговых марок (PLS) вмешаются, чтобы заполнить пробел», — говорится в письме.
Однако после финансового кризиса наблюдается «резкий спад» в PLS и банковском ипотечном кредитовании, что делает «крайне маловероятным, что возникший дефицит доступного жилья будет заполнен», заявила организация. Вдобавок к этому, некоторые кредиты просто вернутся в FHA.
«Поэтому CHLA выступает против таких мер, как ограничение объемов или повышение гарантийных взносов, не связанных с риском, которые направлены на сокращение основного сегмента рынка доступного жилья Fannie Mae и Freddie Mac», — говорится в письме.
В других частях письма подробно описывается, как второе жилье стало приобретать все большую значимость в связи с пандемией COVID-19, какие проблемы возникли в связи с ростом покупок жилья за наличные, утверждается, что инвестиционные кредиты способствуют созданию активов и распространению доступной аренды, а также как ограничения на эти кредиты могут увеличить уязвимость налогоплательщиков.
English