Кредитование коммерческой недвижимости в США замедлилось в первом квартале

Согласно новым данным CBRE, рынок кредитования коммерческой недвижимости в США замедлился в первом квартале 2024 года из-за высоких процентных ставок и ограниченной доступности кредитов, но ужесточение кредитных спредов указывает на признаки стабилизации.

Индекс CBRE Lending Momentum, который отслеживает темпы закрытия коммерческих кредитов, выданных CBRE в США, снизился на 11% с четвертого квартала 2023 года. Индекс снизился на 32,7% по сравнению с сильным объемом кредитов в первом квартале 2023 года. Индекс закрылся в первом квартале. 2024 года по цене 168.

Кредитные спреды между доходностью 10-летних казначейских облигаций и постоянными коммерческими кредитами с фиксированной ставкой сроком от 7 до 10 лет с соотношением кредита к стоимости от 55% до 65%, суженные на 22 базисных пункта (б.п.) по сравнению с предыдущим кварталом до 212. Спреды по многоквартирным домам также сузились на 17 б.п. до 175.

«Хотя на рынке кредитования коммерческой недвижимости в первом квартале наблюдался спад, на это в первую очередь повлияли рыночные условия в третьем и четвертом кварталах 2023 года; Заглядывая в будущее, мы наблюдаем всплеск активности, особенно вызванный институциональными инвесторами, стремящимися повторно использовать капитал, с заметным увеличением активности BOV (брокерского мнения о стоимости) и финансирования на сумму более $100 миллионов. Объем кредитования CBRE в первом квартале 2024 года увеличился по сравнению с тем же периодом 2023 года», — сказал Джеймс Миллон, президент США по долговому и структурированному финансированию CBRE.

«Поскольку инвестиционные продажи снижаются, мы наблюдаем сдвиг в сторону рефинансирования с жестким сроком погашения, строительных кредитов и промежуточного кредитования, который, как ожидается, будет продолжаться до тех пор, пока не будет достигнут консенсус по снижению ставок. В то время как коммерческие банки сокращают свое присутствие на рынке, сочетание агентств, компаний по страхованию жизни, CMBS и долговых фондов продолжает поддерживать доступность кредитов. Кредитные спреды остаются благоприятными, но проблема заключается в обеспечении дополнительного финансирования основных активов из-за более высоких показателей».

Альтернативные кредиторы, такие как долговые фонды и ипотечные REIT, стали ведущими вкладчиками в закрытие неагентских кредитов CBRE, на их долю пришлось 47,2% от общей суммы в первом квартале 2024 года. Это представляет собой значительное увеличение по сравнению с их долей в 20,2% годом ранее, благодаря в первую очередь за счет бридж-кредитования. Обеспеченные кредитные обязательства (CLO) увеличились до $1,5 млрд в первом квартале 2024 года по сравнению с $700 млн в предыдущем квартале.

Банки были следующей по активности кредитной группой с 22,7% закрытия неагентских кредитов в первом квартале 2024 года по сравнению с их долей в 41,1% годом ранее. Ожидается, что банки сохранят осторожность из-за увеличения количества выданных кредитов, ограниченной ликвидности и возможности усиления регулятивного давления.

Компании по страхованию жизни внесли 21,3% от объема выдачи в первом квартале 2024 года по сравнению с 23,1% годом ранее. Ожидается, что в этом году компании по страхованию жизни, хотя и продолжают свою деятельность, примут более избирательный подход.

Каналы CMBS представляли собой оставшиеся 8,8% объема поставок в первом квартале 2024 года, снизившись с 15,7% годом ранее.

В первом квартале 2024 года произошли небольшие изменения в критериях андеррайтинга. Средние гарантированные ставки капитализации и доходность долга стабилизировались на уровне 6% и 9,8% соответственно. Средний коэффициент LTV увеличился на 80 б.п. до 62,3%. Более высокие процентные ставки привели к постоянным кредитным константам, составившим в среднем 6,92% в первом квартале 2024 года, что представляет собой снижение на 50 б.п. по сравнению с четвертым кварталом 2024 года.

Кредитование государственных агентств под многоквартирные активы сократилось до $19,2 млрд в первом квартале 2024 года по сравнению с $27,1 млрд в четвертом квартале 2023 года. Индекс цен агентств CBRE, отражающий средние фиксированные агентские ставки по ипотеке по постоянным кредитам на срок 7–10 лет, упал на 32 б.п. в первом квартале 2024 года, но вырос на 40 б.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 5,72%.