Обратный отсчет начался Зиллоуновая политика стандартов листинга, которая запрещает публично рекламируемые частные листинги. Хотя агенты любой фирмы могут оказаться в запрещённом листинге, большинство наблюдателей в отрасли ожидают, что агенты в Компас — а активный критик принадлежащий Четкая политика сотрудничества (КПК) и Политика Zillow — испытают на себе самые большие последствия.
В настоящее время примерно 7000 частных эксклюзивов По словам отраслевого аналитика Майка ДельПрета, сайт Compass не будет разрешен на Zillow после того, как политика компании вступит в силу 30 июня.
Хотя отношения между агентами и Zillow никогда не были самыми дружескими, нельзя отрицать силу бренда Zillow среди потребителей как самого посещаемого портала недвижимости в стране.
Поскольку Zillow выступает в роли 800-фунтовой гориллы в комнате, пока они проводят презентации своих объявлений, вполне понятно, что агенты могут немного нервничать, сообщая продавцу дома, что его объявление может не соответствовать требованиям для показа на Zillow.
Но агенты Compass говорят, что они не слишком обеспокоены, поскольку они полностью посвящают себя продвижению компании. трехфазная маркетинговая стратегия.
«Я просто сосредоточен на том, чтобы объяснить им, как модель Zillow вредит мне как агенту и как она наносит ущерб их листингу», — сказал Майк Малстедт, Хьюстон- агент Compass. «Если потенциальный покупатель связывается с агентом, указанным рядом с объявлением, он связывается со случайным агентом, а не с агентом по объявлению, который является экспертом по недвижимости».
Тодд Армстронг, Сан Диего-агент Compass использует похожую стратегию.
«Первое, что я делаю, это пытаюсь объяснить им, что порталы делают с их листингом, — и большинство из них понятия не имеют, что агент по листингу не отображается правильно в листинге на сайтах порталов», — сказал Армстронг. «А затем я спрашиваю их, предпочитают ли они, чтобы я был тем, кто отвечал на вопросы об их собственности, или какой-то случайный агент, и они все говорят, что хотят, чтобы я ответил на эти вопросы».
Уникальная маркетинговая тактика
Критики Compass и частных сетей листинга утверждают, что агенты и брокерские компании используют это для заключения двойных сделок в штатах, где это разрешено. двойное агентствоЭто потенциально наносит вред их клиентам, поскольку не обеспечивает им полного беспристрастного представительства, даже если они увеличивают свою прибыль.
Компас имеет оттолкнули этот рассказ, неоднократно заявляя, что она открыта для обмена информацией о частных эксклюзивных объявлениях с агентами любой фирмы, что подтверждается запуском ее офисной частная книга листинга.
Несмотря на жесткую риторику против Zillow, агенты Compass говорят, что они не подталкивают клиентов использовать трехфазный маркетинговый план. Вместо этого они представляют его как возможный вариант для продавцов.
«Трехфазный маркетинговый план не подходит каждому клиенту, и им не нужно двигаться в этом направлении. Compass не навязывает его; они просто хотят предоставить продавцам разные варианты», — сказал Малстедт.
В рамках трехфазного маркетингового плана листинг начинается как эксклюзивный офис, который продается внутри компании агентам Compass или отправляется частным образом агентам других фирм. Оттуда листинг переходит в статус «скоро» и появляется на веб-сайте Compass. Многие MLS по всей стране разрешают публичное продвижение листингов «скоро», но MLS различаются по тому, как долго листинг может оставаться на этой стадии
Если листинг не продается в течение первых двух фаз, он отображается как активный на MLS. Данные Compass показывают, что в 2024 году 94% листингов, которые начинались как частные эксклюзивы, оказались на МЛС.
Эрик Джонсон, БостонАгент Compass и активный сторонник частных эксклюзивных объявлений также признал, что маркетинговый план имеет свои ограничения.
«Трехфазный маркетинг не для всех», — сказал Джонсон. «Он должен соответствовать потребностям, срокам и целям клиента. В идеальном мире все бы им пользовались — это крупнейший финансовый актив человека.
«И, по моему мнению, идти на рынок вслепую, не проверив его в качестве консультанта… немного безответственно, но это дело клиента, как мы будем продвигать его недвижимость».
Погружение пальцев ног в воду
Для Малстедта, который специализируется на роскошные списки, частный эксклюзивный этап оказался невероятно полезным для правильного определения цены на уникальные объекты недвижимости.
«Мы не хотим, чтобы листинг оставался на рынке в течение года — а многие листинги класса люкс, как правило, остаются на рынке на некоторое время», — сказал Малстедт. «На этом этапе у вас есть возможность получить информацию от ведущих производителей, и вы можете провести множество ценовых тестов, чтобы увидеть, насколько высоко вы можете поднять цену, потому что никаких конкурентов может и не быть.
«Это прекрасная возможность получить обратную связь, но вы также открываете возможность быстрой продажи, поскольку покупатель не хочет, чтобы кто-то другой имел возможность сделать предложение».
По словам агентов Compass, на данный момент клиенты положительно реагируют на идею использования трехэтапного маркетингового плана.
«Я всегда говорю им, что это хороший способ проверить цену и просто посмотреть, какой интерес к их собственности», — сказал Армстронг. «Большинство из них действительно хотят это сделать».
Джонсон сказал, что даже если продавцы не используют маркетинговый план, он считает, что наличие такой возможности выделяет его на фоне других агентов.
«Типичный продавец проводит собеседования с несколькими агентами, и они обычно выбирают человека, который, по их мнению, имеет лучшее видение их собственности», — сказал Джонсон. «Я думаю, что трехфазный маркетинг во многом связан с тем, чтобы отличить нас от других, которые только выходят на листинг на MLS. Это гораздо более вдумчивый подход, за которым стоит больше намерений».
Однако Мальстедт отметил, что многие из его клиентов хотят «быстро взяться за дело» и немедленно выйти на MLS.
Тот же план — с изюминкой
Согласно отчету Bloomberg, Агенты Compass убедили 48% продавцов по всей стране (за исключением тех, кто находится в штате Вашингтон, из-за конфликт с Северо-Запад МЛС) использовать ту или иную форму своего трехэтапного маркетингового плана в первом квартале 2025 года.
Хотя Джонсон является ярым сторонником плана Compass, он признает, что возможность запрета листинга на Zillow заставляет некоторых продавцов задуматься. Для этих людей Джонсон разработал дружественную Zillow и ККП версию стратегии.
«По сути, это то же самое, что, по моему мнению, является стандартным трехфазным маркетинговым планом, в котором листинг остается закрытым эксклюзивным в течение нескольких недель, но вместо того, чтобы оставаться закрытым эксклюзивным в течение нескольких недель, он находится в этом статусе только в течение 24 рабочих часов», — сказал Джонсон.
Чтобы максимально сократить этот срок, Джонсон выставит объект недвижимости на продажу в пятницу в качестве частного эксклюзива, что позволит ему оставаться в этом статусе в течение выходных, прежде чем он будет запущен в MLS или будет указан как «скоро в продаже» в понедельник.
«Мы устроим день открытых дверей для брокеров на выходных, и я отправлю листинг один на один другим агентам, и мы все равно получим эту обратную связь», — сказал Джонсон. «Я могу видеть все показатели, а затем мы можем адаптироваться — это просто более сжатые сроки».
По мере того, как отрасль приближается к вступлению в силу стандартов листинга Zillow, в конечном итоге именно потребитель будет решать, у кого есть власть. Это зависит от его готовности рисковать, не размещая листинг на самом популярном в стране портале листинга.
English