Compass подает антимонопольный иск против NWMLS из-за его CCP

Наконец-то упал другой ботинок. После недель онлайн-переписки, Компас подал федеральный антимонопольный иск в Окружной суд США в Сиэтл против Северо-Запад МЛС (NWMLS) по сравнению с NWMLS Четкая политика сотрудничества (КПК) в пятницу.

NWMLS — это MLS, принадлежащая брокеру, а не ассоциации риэлторов, что означает, что она не подпадает под действие Национальная Ассоциация Риэлторов (NAR) правил. Таким образом, в отличие от CCP NAR, которая допускает эксклюзивные права на офисы, NWMLS этого не делает, что приводит к Компас заявляя, что у нее «самые строгие правила маркетинга для домовладельцев в стране».

«В каждом другом штате и с каждым другим МЛС, «Владельцы домов имеют свободу выбора в отношении предварительной продажи своего дома до того, как он станет публичным», — говорится в пресс-релизе Compass. «За пределами Вашингтона владельцы домов могут выбрать листинг своего дома как Компас «Частный эксклюзив» или «Компас» скоро появятся и воспользуйтесь преимуществами предварительного маркетинга».

В жалобе Compass утверждает, что NWMLS «является монополистом и объединением конкурирующих брокеров по недвижимости».

«Почти 100% сделок с жилой недвижимостью, проводимых брокерами по недвижимости в районе Сиэтла, котируются на NWMLS, и у NWMLS нет значимых конкурентов», — говорится в жалобе. «NWMLS также напрямую заинтересована в ограничении конкуренции среди брокеров по недвижимости в районе Сиэтла, поскольку она принадлежит и контролируется конкурирующими брокерскими компаниями по недвижимости, включая крупнейшие традиционные брокерские компании по недвижимости в районе Сиэтла».

Согласно иску, NWMLS «успешно предотвратила любую значимую угрозу себе и своим брокерским компаниям, приняв и обеспечив соблюдение ряда правил, призванных заставить любого, кто хочет купить или продать дом в районе Сиэтла с помощью специалиста по недвижимости, сделать это через ее платформу». 

«Если NWMLS не будет остановлена, она продолжит заниматься антиконкурентной и вредоносной деятельностью, которая наносила, наносит и будет наносить вред домовладельцам, Compass и брокерам Compass в районе Сиэтла, лишая домовладельцев выбора, конкуренции, веских причин пользоваться услугами брокера Compass, а также потенциальных материальных и нематериальных выгод, которые приносят инновационные продукты и услуги Compass», — говорится в жалобе.

Compass утверждает, что под угрозой ее «инновационных предложений» ее конкуренты в районе Сиэтла, включая «Windermere и другие традиционные брокерские компании по недвижимости, которые владеют и контролируют NWMLS», согласились принять и обеспечить соблюдение правил, которые запрещают эксклюзивные предложения офисных помещений. 

«Затем NWMLS и его сообщники отменили еще одно из своих давних правил, которое использовала только компания Compass, чтобы разрешить домовладельцам Compass пользоваться эксклюзивными офисными услугами», — говорится в жалобе.

В жалобе утверждается, что в середине июля 2024 года Compass попросил NWMLS изменить Правило 2, чтобы разрешить эксклюзивные офисные услуги. 

«После семи месяцев просьб об изменении правил и попыток формального участия в процессе управления изменением правил NWMLS, 28 февраля 2025 года NWMLS наконец ответил и просто отказался», — говорится в жалобе.

По данным Compass, после того, как NWMLS отказалась изменить Правило 2, она решила предложить только свое трехфазная маркетинговая стратегия продавцам, которые подписывают «неисключительное соглашение о листинге», поскольку этот тип соглашения о листинге не принимается NWMLS в соответствии с Правилом 4 и, следовательно, не подпадает под действие его правил. Затем фирма утверждает, что неделю спустя NWMLS «отреагировала, обойдя свою традиционную процедуру принятия правил, чтобы изменить десятилетнее Правило 4 и потребовать, чтобы объекты недвижимости, перечисленные с неисключительным соглашением, теперь также представлялись в NWMLS и подчинялись всем правилам NWMLS».

Затем Compass утверждает, что руководствовался правилом 6 NWMLS, согласно которому «недвижимость не будет принята NWMLS, если продавец жилья оставил за собой право по своему усмотрению выплачивать комиссию брокеру по недвижимости покупателя».

Компания утверждает, что затем предложила эту опцию своим продавцам в районе Сиэтла, но через несколько дней NWMLS заявила, что Compass не соответствует правилам NWMLS и отключите его канал IDX без «предупреждения или надлежащей правовой процедуры». Согласно жалобе, этот шаг NWMLS нанес ущерб «всем клиентам Compass, Compass и его брокерам, а также домовладельцам, вынудив их выбирать между публичным размещением своей недвижимости до того, как она будет готова, или невыставлением ее на продажу вообще».

«В результате все эти антиконкурентные и деликтные действия поддерживают рыночную власть NWMLS и блокируют конкуренцию с традиционными брокерскими агентствами недвижимости, которые владеют и контролируют NWMLS, и лишают домовладельцев в районе Сиэтла свободы, выбора и преимуществ, которые предоставляет Compass Private Exclusives», — говорится в жалобе.

Compass утверждает, что посредством этого якобы антиконкурентного и вредоносного поведения NWMLS наносит вред потребителям, лишая их свободы продавать и рекламировать свою собственность по своему усмотрению, подавляя конкуренцию, сокращая количество инноваций, доступных потребителям, и еще больше укрепляя предполагаемую монополию NWMLS. 

Compass требует суда присяжных и просит возместить ущерб и наложить постоянный запрет, запрещающий NWMLS и всем, кто с ней связан, «участвовать, осуществлять, возобновлять или пытаться участвовать в предполагаемом здесь объединении и сговоре или в любой другой комбинации или сговоре, имеющих аналогичную цель или эффект, в нарушение» антимонопольного закона Шермана.

Конфликт между Compass и NWMLS начал обостряться в начале этой весны, когда генеральный директор Compass Роберт Реффкин и генеральный директор NWMLS Джастин Хааг начал с поста Реффкина в Instagram, в котором он конкретно раскритиковал NWMLS и его ККП.

Хааг в беседе с сотрудниками NWMLS сказал, что недвижимость брокерские фирмы в штате Вашингтон, как члены NWMLS, согласились разделить всю собственность списки со всем брокерским сообществом и общественностью на протяжении более 40 лет.

В конце марта, веб-сайт Под названием Washington Homeowner Rights и при поддержке Compass, всплыло предложение продавцам домов NWMLS о возможном коллективном иске. Сайт ищет продавцов домов, которые были «пострадали» от политики NWMLS и которые испытали падение цен или значительные дни на рынке. 

NWMLS не ответил на запрос о комментарии.