Антимонопольный иск подано на прошлой неделе Компас против Северо-Запад МЛС (NWMLS) имеет вызвало много разговоров, но это далеко не первый случай, когда брокерская компания подает в суд на MLS из-за предполагаемого нарушения антимонопольного законодательства.
Есть список недавно поданных исков - а также поданные в 1970-х и 1980-х годах — которые утверждают, что антимонопольный ущерб. Но они сосредоточены на Национальная Ассоциация Риэлторов (NAR) трехстороннее соглашение о членстве и доступ к МЛС.
Когда речь идет о том, как отображаются или контролируются списки, лучшим примером является юридическая битва с участием MLS из Мичигана Реалкомп II и Федеральная торговая комиссия (FTC), действие которого прекратилось почти 15 лет назад.
Путешествие по переулкам памяти
Иск RealComp II возник на основании правила, принятого MLS в 2001 году, в котором говорилось, что «информация о листинге, загруженная и/или иным образом отображаемая в соответствии с IDX, должна ограничиваться объектами недвижимости, выставленными на продажу на основе исключительного права на продажу (ERTS)».
В результате этой политики листинги, использующие эксклюзивные агентские (EA) листинговые соглашения и не соглашения ERTS не будут передаваться на «одобренные» сайты листинга недвижимости. К ним относятся сайты IDX членов Realcomp, Moveinmichigan.com и Риэлтор.com.
В своих исковых заявлениях главные истцы Главная Кварталы Недвижимость, несуществующая дисконтная брокерская компания, которая использовала соглашения EA, и Юджин Аллан, продавец домов из Мичигана, заявили, что они пострадали от политики Realcomp. Они утверждали, что это помешало дисконтной брокерские услуги конкурировать на рынке, заставляя продавцов платить больше за брокерские услуги.
«Благодаря этой антиконкурентной политике члены Realcomp, использующие листинги ERTS, получали прибыль, незаконно препятствуя конкуренции со стороны брокеров, (a) использующих или желающих использовать EA или другие листинги со скидками в MLS Realcomp, и (b) желающих представить EA и другие листинги со скидками общественности через каналы из MLS Realcomp на одобренных веб-сайтах», — говорится в жалобе Аллана, которая была первоначально подана в октябре 2010 года.
Эти заявления перекликаются с заявлениями, сделанными Федеральной торговой комиссией в октябре 2006 г. административная жалоба.
Два иска, поданные Home Quarters, были отклонены, а иск Аллана завершился урегулированием. Кроме того, действия FTC привели к окончательный заказ требуя от Realcomp «предоставить своим членам недискриминационный доступ к нетрадиционным и более недорогим объявлениям на своей MLS и прекратить препятствовать отправке таких объявлений на свои публичные сайты недвижимости».
Перенесемся в 2025 год
В иске Compass, как и в деле Home Quarters, утверждается, что ответчик MLS душит конкуренцию, не позволяя истцу-брокеру в полной мере использовать свою «уникальную бизнес-модель». Но в отличие от Home Quarters, Compass действует как традиционная брокерская компания.
Хотя дело FTC завершилось постановлением о том, что политика Realcomp подавляет конкуренцию, еще предстоит увидеть, как суд рассмотрит обвинения, выдвинутые Compass против NWMLS.
В своем иске, поданном на прошлой неделе в Окружной суд США в Сиэтл, Compass утверждает, что NWMLS — который является принадлежащий и контролируемый некоторыми из крупнейших брокерских контор в районе Сиэтла — является монополией, и Compass страдает от своих антиконкурентных правил. В основном, он говорит, что политика листинга NWMLS, в отличие от NAR Четкая политика сотрудничества (CCP) не допускает эксклюзивных прав на офис.
«[Офисные эксклюзивы] могут быть еще больше ущемлены MLS, чьи финансовые стимулы напрямую связаны с количеством листингов, включенных в их базу данных», — утверждается в жалобе. «Чем меньше объектов недвижимости для продажи за пределами MLS, особенно потенциально включенных в другую базу данных листинговой сети, тем больше MLS выигрывает в финансовом отношении».
По словам Пола Роджерса, профессора антимонопольного права в юридической школе Дедмана Южного методистского университета, для того чтобы Compass выиграла иск по антимонопольному закону Шермана, ей придется соблюсти несколько условий.
«Во-первых, они должны доказать, что NWMLS является монополией», — сказал Роджерс. «Затем второй вопрос: какого рода поведение они практикуют? Занимаются ли они поведением, которое наносит вред потребителям, и используют ли они свою монопольную власть для сохранения своей монополии с помощью того, что мы называем исключающим поведением?»
Роджерс заявил, что, зайдя так далеко в антимонопольном анализе, Compass придется доказать, что правила, наносящие вред потребителям, также наносят вред конкуренции.
«Истцы должны доказать, что потребителям нанесен ущерб, а поскольку им нанесен ущерб, то и конкурентам тоже», — сказал Роджерс.
Именно это Home Quarters и Аллан пытались доказать в своих исках против Realcomp, и это в конечном итоге подтвердилось действиями FTC.
А как насчет Zillow?
Хотя много внимания было уделено борьбе Compass с NWMLS, генеральный директор Compass Роберт Реффкин также сделал несколько публичных заявлений, утверждая, что Зиллоу также занимается антиконкурентным поведением.
Ранее в этом месяце Zillow объявил запрет на все листинги, которые были публично выставлены на продажу без внесения в MLS. Реффкин позже заявил в почта на LinkedIn что это «представляет собой исключающее поведение на основе платформы, аналогичное поведению, успешно оспоренному Министерством юстиции в Соединенные Штаты против Google в 2023 году».
Реффкин продолжил: если Zillow «добилась успеха в подавлении публичного маркетинга вне MLS на рынке недвижимости США, она докажет свое доминирование на рынке». данные от ПохожиеВебЗа первые три месяца года среднее количество посетителей Zillow составило 353,8 млн человек, что более чем вдвое превышает количество посетителей его ближайшего конкурента, Риэлтор.com (125,3 млн посетителей).
«Zillow запрещает домовладельцам, которые не предоставляют им свои публично продаваемые листинги, как если бы Google сказал: «Если вы где-то размещаете рекламу, вы должны размещать ее в Google». И если я увижу, что вы размещаете рекламу где-то еще — даже в социальных сетях, новостной рассылке или открытке — больше одного дня, и вы не размещали рекламу в Google, то я забаню вас вообще в Google», — говорится в сообщении. «Действительно ли Zillow защищает покупателя и продавца, или Zillow защищает MLS и ее цепочку поставок бесплатных листингов?»
Роджерс сказал, что из-за доминирующей доли рынка Zillow на веб-трафике портала листинга он может видеть, где Реффкин провел параллели между гигантом недвижимости и Google. Но если бы иск возник, Compass и Реффкин все равно пришлось бы доказывать довольно много вещей.
«Zillow, как и Google, является независимой организацией с большой долей рынка, поэтому, если в потенциальном судебном процессе будет установлено, что она обладает монопольной властью, это станет для нее большой проблемой», — сказал Роджерс.
«Но тогда им пришлось бы доказать, что потребители пострадали от действий Zillow как монопольной власти, поэтому они, вероятно, утверждали бы, что Zillow вредит потребителям, не показывая те листинги, которые были публично проданы до появления в MLS. Но вопрос в том, обязаны ли они делать это как монополист?»
Повторится ли история?
Поскольку борьба за КПК становится все более спорной, все еще существует вероятность того, что в нее может вмешаться правительственная структура. Но Стив Мюррей, соучредитель RealTrends Консалтинг и эксперт-свидетель FTC в ее иске против Realcomp, не считает, что FTC вновь сыграет ту же роль, которую она сыграла в изменении политики Realcomp.
«Я думаю, в этом случае это было бы более вероятно Департамент правосудия (DOJ)», — сказал Мюррей. «FTC, их компетенция — вредоносное поведение потребителей. Антимонопольное подразделение DOJ тоже этим занимается, но обычно это деловые вопросы, такие как монополии, которые влияют на потребителей, что они и рассматривали в иске Google 2023 года».
Адвокат Роб Хан, основатель и генеральный директор Лас-Вегасонлайн-обмен недвижимостью Лаборатории Децентра, разделял схожую точку зрения на свой NotoriousROB блог.
«Большая угроза, как я вижу, исходит не от Compass, а от DOJ, где парень, который только что занял позицию #2 в антимонопольном отделе, очень ясно сказал в прошлом, что MLS является проблемой. Отсутствие конкуренции для листинговых услуг является проблемой для DOJ», — написал он. «DOJ может использовать дело [Compass против NWMLS] как возможность вмешаться, поэтому ему не придется предпринимать собственные действия, а послать всем четкий сигнал, что они считают отсутствие выбора для брокеров и агентов на любом рынке листинговых услуг проблемой».
Министерство юстиции выпустило второй гражданское следственное требование в КПК еще в 2021 году. Но недавно он написал в сноска в amicus краткое заключение в иске комиссии Носалек, что «Отдел не занял позицию, согласно которой такие политики, взятые отдельно (т. е. без обязательной публикации MLS предложений о компенсации или исключений, выгодных в первую очередь крупным брокерским компаниям), являются антиконкурентными».
Несмотря на это, возможно, что заявления Compass в его иске против NWMLS — и в потенциальном иске против Zillow — могут изменить нейтральную позицию Министерства юстиции. Это усилит интенсивность краха КПК.
English