Джон Тухиг стоял на трибуне в качестве модератора дискуссии о кредитных линиях под залог жилья (HELOC) и задал показательный вопрос аудитории, состоящей из специалистов по ипотеке.
«У скольких из вас есть ипотечный кредит с правом первого залога на 30 лет с купоном 4% или ниже?» Большинство подняли руки.
«Вы — вся проблема», — сказал он, вызвав взрыв смеха.
Его мысль была якобы о том, как домовладельцы оказались в затруднительном положении ставки по ипотечным кредитам душат продажи домов и объемы ипотечного кредитования. Но Тухиг, который выступил во вторник во время Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) на конференции по вторичному и капитальному рынку в Нью-Йорке также подчеркивалась возможность для кредитных специалистов создавать больше HELOC и другие ипотечные кредиты с вторичным залогом.
«Я обожаю свою ипотеку, но ненавижу свой дом», — говорит Тухиг, управляющий директор Рэймонд Джеймс и партнеры, сказал о типичном отношении домовладельцев. «Вынимаешь капитал в доме, который у вас есть, и постарайтесь сделать его максимально приближенным к дому, который вы хотите. Вот чем, по-моему, является HELOC прямо сейчас».
HELOC часто являются второстепенным фактором среди кредитные специалисты потому что они не приносят на них столько же прибыли, сколько на ипотеке с правом первого требования.
Но, по словам эксперта Джулиана Грея из Технология ипотечного кредитования ICE, В США имеется $17,6 трлн долл. США в виде доступного капитала, из которого $11,5 трлн долл. США можно задействовать, при этом 20% можно сохранить.
«Это ошеломляющие цифры», — сказал Грей. «Это означает, что тип продукта уже существует. Ставки HELOC уже резко упали с 2024 года. Похоже, Федеральный резерв будет продолжать их снижать, так что капитал будет только увеличиваться. Есть много возможностей».
Огромный потенциал HELOC заставляет многих кредиторов стряхивать пыль со своих предложений по вторичному залогу. И судя по тому, что сказал участник дискуссии Аллен Прайс из BSI Финансовые Услуги сказал, что все больше кредиторов осознают этот момент.
«Конкуренция за потенциального заемщика очевидна», — сказал Прайс. «Вы не только получаете это от своих традиционных депозитариев и [инвестиционных банков], но теперь у вас есть финтех фирмы, которые предлагают потребительские кредиты или продукты совместного капитала. Эти финтех-компании обладают данными для построения моделей, которые просто потрясающе предсказывают стоимость и дефолт».
Обычная структура HELOC имеет 10-летнее окно выдачи и 20-летнюю амортизацию. Это дает банкам возможность играть на дюрации в своих балансах в паре с портфелем низкопроцентных 30-летних фиксированных ипотечных кредитов.
Однако среди секьюритизированных HELOC период выдачи сокращается до трех лет, поскольку рейтинговые агентства не любят изменчивость остатков.
«Средний жизненный цикл HELOC составляет всего около двух с половиной-трех лет», — сказал участник дискуссии Кен Флаэрти из Куринос. «Предложить 10-летний продукт, который заемщик, скорее всего, выдыхает, и просто держать этот HELOC на своем счете в течение 10 лет, это убийственная сделка для многих депозитариев. Мы видим, как многие депозитарии переходят на возможное сокращение этого первоначального периода выдачи».
При низком предложении жилья и высоких ставках по ипотеке, относительно говоря, доступный рынок ипотечных кредитов первого залога сократился. Эксперты полагают, что HELOC могут не только обеспечить кредиторам еще один источник дохода, но и помочь генерировать лиды для будущих кредитов.
«Кредиторы рассматривают это как инструмент удержания или инструмент возврата, чтобы построить отношения с заемщиком», — сказал Флаэрти. «Это увеличивает шансы, что они позвонят вам, когда это рынок рефинансирования возвращается через пару лет. Это может означать, что придется делать продукт, который вам не нравится, но вы выстраиваете прочные отношения».
English