Коннектикут отменяет ограничения по зонированию для решения проблемы нехватки жилья

Коннектикут официально присоединится к другим штатам, отменяющим действовавшие десятилетиями ограничения зонирования, чтобы упростить и сделать более доступным строительство жилья с нуля.

В прошлую среду утром губернатор Нед Ламонт подписанное компромиссное законодательство созданный во время специальной сессии в середине ноября, спустя несколько месяцев после того, как он наложено вето первоначальный законопроект, поскольку штат решает предполагаемую нехватку 100 000 единиц жилья.

Согласно названию сестры HousingWIre:

«После нескольких месяцев переговоров, Конференция муниципалитетов и Совет малых городов Коннектикута поддержал новый законопроект вместе с губернатором».

Эта важная мера вступит в силу 1 января 2026 года.

В соответствии с уже привычной общенациональной схемой муниципалитеты возражали против того, чтобы государство отменяло их решения о зонировании. Они особенно возражали против политики «справедливой доли», которая обязывала города, посёлки и другие населённые пункты зонировать достаточное количество доступного жилья для достижения региональных целевых показателей.

Ламонт согласился и настоял на компромиссе, который предполагал согласие с некоторыми, но не со всеми, положениями. Компромисс был принят две недели назад, но законопроект попал на стол губернатора только во вторник. Он обещал подписать законопроект на этот раз, хотя на него продолжали оказывать давление с требованием снова его отменить.

«Дефицит жилья в Коннектикуте — один из самых острых в стране», — заявил Ламонт после принятия законопроекта. «Проще говоря, существующее положение дел не может продолжаться».

Среди многочисленных положений 100-страничного закона одно из них допускает утверждение проектов жилищного строительства с «отсутствующей серединой» путем краткого или аналогичного процесса в соответствии с законодательством в зонах коммерческого или смешанного назначения. Города могут выбрать аналогичный путь в жилых зонах.

Закон запрещает муниципалитетам применять минимальные требования к количеству парковочных мест вне улиц к жилым комплексам с менее чем 16 домами. Для комплексов с более чем 16 квартирами застройщики обязаны проводить оценку потребностей в парковке вместо соблюдения жёстких минимальных требований.

Подпись Ламонта знаменует собой очередную победу движения «Да на моем заднем дворе», которое в этом году одержало значительную победу в Калифорнии.

«Этот законопроект представляет собой большой шаг в правильном направлении для решения проблемы нехватки жилья в [Коннектикуте]», — заявила активистская группа DesegregateCT в своем сообщении в социальных сетях.

Использование пряника вместо кнута

Законопроект создает трехуровневую систему стимулирования городов, привязанную к доступу к новым государственным средствам и льготам в сфере регулирования. Города могут либо реализовать соответствующий план развития жилищного строительства, либо заключить договор с Управлением муниципального развития Коннектикута, либо принять решение о модернизации зон, ориентированных на развитие общественного транспорта, вблизи железнодорожных и автобусных линий.

Выбор одного из этих вариантов открывает право на новые источники государственного финансирования и более высокие ставки возмещения расходов на проекты по строительству школ.

Вариант CMDA ориентирован на центры городов и привокзальные площади, где власти могут помочь финансировать и координировать плотную застройку многоквартирными домами. Вариант развития, ориентированный на транспорт, подталкивает города к зонированию большего количества жилых единиц вокруг транспортных узлов, часто с минимальными порогами плотности застройки.

Эти пути идут рука об руку с вариантом планирования, при котором города или советы правительств разрабатывают подробные планы роста жилищного строительства и инвентаризации земель.

Законопроект также меняет принцип действия временных мораториев на 8–30 г, особенно в отношении «баллов» за среднее жилье.

Согласно закону 8-30g, застройщики могут обходить местное зонирование и строить доступное жильё в городах с доступным жильём менее 10%. Городские власти могут отклонить проект только в том случае, если докажут, что он представляет серьёзные риски для здоровья или безопасности, которые перевешивают необходимость строительства доступного жилья.

Согласно новой схеме, города получат долгосрочный мораторий на среднее жилье только в том случае, если они примут участие в более широких реформах зонирования. Эти реформы должны позволять среднему жилью проходить упрощенную процедуру рассмотрения в виде сводных данных в жилых зонах, а не только в коммерческих или смешанных районах.

Эта связь между пунктами моратория и реформами зонирования направлена на изменение системы стимулирования городов. Города, желающие освободиться от судебных исков по налогам 8–30 г, должны не только разрешить строительство доступного жилья, но и упорядочить процессуально доступное жилье в своих жилых районах.

Запрет алгоритмического ценообразования аренды квартир

В отношении аренды закон запрещает использование программного обеспечения для «управления доходами» или алгоритмического установления арендной платы с целью определения арендной платы или заполняемости жилых зданий, устанавливая существенные гражданско-правовые санкции за нарушения.

В этом году Калифорния и Нью-Йорк стали первыми двумя штатами, запретившими эту практику ценообразования. Несколько городов уже приняли аналогичные меры или начали расследования.

Споры вокруг практики ценообразования разгорелись три года назад, когда федеральный коллективный иск обвинил компанию RealPage, занимающуюся анализом данных, и целый ряд крупных компаний по управлению квартирами в фиктивном установлении цен на аренду. Иск был подан после публикации статьи ProPublica. статья в котором подробно описывалась эта практика.

Арендаторы и критики утверждали, что алгоритмы заменили конкуренцию сговором, что привело к завышению арендной платы и снижению возможностей арендаторов вести переговоры или находить доступные варианты.

В прошлом году Министерство юстиции и восемь штатов подали антимонопольный иск против RealPage. поселился на этой неделе с Министерством юстиции США было достигнуто соглашение о прекращении обучения алгоритмов на основе текущих договоров аренды, а также об исключении непубличных данных, которые предоставляют конкурирующие компании по аренде квартир при формировании предложений по ставкам арендной платы.

RealPage не признаёт никаких нарушений в рамках соглашения. Компания давно заявляла, что её программное обеспечение было неправильно понято за пределами сферы квартирного бизнеса.

«Мы убеждены, что RealPage является частью решения проблемы стоимости жилья, помогая операторам принимать обоснованные и независимые решения на сложном рынке жилья», — заявил Дирк Уэйкхем, генеральный директор RealPage.

RealPage заключила соглашение с Невадой в сентябре. Неделю назад к нам присоединился Коннектикут. восемь других штатов в урегулировании спора с Greystar Management Services, крупнейшей в стране компанией по управлению квартирами.

«Когда крупнейший арендодатель во всех Соединённых Штатах манипулирует рынком, используя несправедливые и антиконкурентные алгоритмы, это приводит к росту цен для всех и везде», — заявил генеральный прокурор Коннектикута Уильям Тонг. «Сегодняшнее соглашение начинает восстанавливать справедливость в этой сломанной системе».

Реформа зонирования Коннектикута — это только начало

Флорида, Калифорния, Колорадо и Техас предлагают примеры Что может ожидать Коннектикут после внедрения нового закона? В каждом штате муниципалитеты сопротивлялись участию штата в местном зонировании и часто обходили законы, используя лазейки.

В этом году Флорида приняла третью версию закона «Живи на местном уровне», чтобы закрыть лазейки и заставить муниципалитеты соблюдать его. В Колорадо города с самоуправлением подали в суд на штат, утверждая, что это является вмешательством в их местную власть.

В прошлом году калифорнийские города, получившие статус чартерных городов, подали в суд из-за закона 2022 года, разрешающего строительство жилья «в середине» жилых кварталов, и выиграли дело. Штат обжаловал это решение.

пригородные города Техаса вытеснен В этом году вступили в силу новые законы о жилье, в которых содержатся постановления, делающие строительство квартир более сложным и дорогим.

Если компромиссный закон в Коннектикуте сработает, то в ближайшие несколько лет должно появиться больше проектов, соответствующих местным планам развития, а не разовым баталиям за каждый жилой комплекс.

Если дело зайдет в тупик, то летняя сага о вето и осенняя специальная сессия будут похожи не столько на перезагрузку, сколько на очередную главу в давней привычке Коннектикута уклоняться от решения жилищных вопросов.